【土地売買の後に地盤沈下・軟弱地盤・液状化が発覚・発生した場合の法的責任・判断基準】

＜軟弱地盤発覚の具体的状態＞

あ　原因

・地盤が軟弱
・地表下の空洞の存在
・盛土の不完全
・周囲擁壁の脆弱性
↓

い　生じる現象

・地盤沈下（不同沈下）
・液状化現象

＜軟弱地盤に関する法的責任の種類＞

あ　瑕疵担保責任

土地の状況が『瑕疵』に該当する場合，売主の損害賠償や解除が認められます。

い　債務不履行責任

ア　建築業者の『地盤調査・改良義務』の違反イ　売主・仲介業者の『調査義務』の違反

う　不法行為責任

大まかに言うと『い』と重複することが多いです。

＜軟弱地盤の『瑕疵』の判断基準＞

あ　考慮要素

ア　従来発生した地震の回数，頻度，規模，程度イ　時代ごとに法令上要求される地上地下構築物の所在場所，地質，地形，強度等

い　『瑕疵あり』の判断基準

将来その地域で発生が予測される規模の地震に対する耐震性を具備していない

う　一般的・平均的な『耐震性』

震度５程度
これよりも低い震度が設定されることもあります。

＜軟弱地盤の瑕疵の判断をした裁判例＞

あ　瑕疵現象

建物全体で７センチメートル以上，一部屋だけで約５センチメートル以上の高低差がある

い　瑕疵原因

ア　建物の基礎構造 建物の底盤は，型枠施工されておらず，その幅及び厚みが不均質である
公庫基準（厚さ１２センチメートル以上）を満たしていない
瑕疵といえる
イ　建物の軸組構造 小屋束の接ぎ木，梁と小屋束の接続不良，梁と小屋束の仕口の加工不良，梁と桁の仕口の加工不良，壁筋かいと桁の接合不良，垂木や小屋梁への不良材の使用，公庫仕様書の基準よりも小さい補強金物の使用，火打ち梁と梁・桁の接続の不良などの多くの欠陥がある
瑕疵といえる

う　震度との関係

（仮に，地震により生じた）としても，わずか震度４程度の揺れによって建物の軸組構造に影響が生じたのであれば，被告Ｙ２建設による本件建物の設計・工事・監督自体に問題があったことを示しているというべきである。
※大阪地判平成１０年７月２９日
※仙台地裁平成４年４月８日（同趣旨）
※仙台地裁平成８年６月１１日（同趣旨）

＜買主が瑕疵を知っている×瑕疵担保責任＞

あ　原則

買主が瑕疵を知っていた場合，瑕疵担保責任は発生しない
※民法５７０条，５６６条３項

い　例外

・瑕疵が軽微
・買主が知っていたor過失により知らなかった
・契約の目的を達することができないほどの重大な瑕疵が発覚した
・『重大な瑕疵』を買主は知らなかった
↓
瑕疵担保責任が認められる
※東京地方裁判所平成２年（ワ）第９３９５号原状回復等請求事件平成４年９月１６日

＜瑕疵担保責任における損害＞

あ　含まれるもの

実際に要した次のような費用（信頼利益）
ア　調査費用イ　修復工事に要する費用or建替え費用（小さい方）ウ　工事中の宿泊費用，日用品運搬費用 ※東京地裁平成２１年１１月２５日；『建替え費用』を認めた

い　含まれないもの

得ることが期待できた利益（履行利益）
・転売すれば得た差額（転売益）
※仙台高裁平成１２年１０月２５日

＜瑕疵担保責任としての契約解除が認められる場合＞

あ　解除が認められる一般的基準

瑕疵のために，契約の目的が達成できない

い　地盤沈下における契約解除が認められる基準

瑕疵の修補のために，建物新築と同程度の費用を要する場合
※東京高等裁判所平成１３年（ネ）第３８２５号損害賠償請求控訴事件平成１３年１２月２６日
※仙台高等裁判所平成８年（ネ）第３０８号損害賠償請求控訴事件平成１２年１０月２５日
※東京地裁平成１３年６月２７日（後記『５』）

＜建築業者，造成業者が負う『地盤調査・地盤改良』義務＞

あ　根拠

一般に建物を建築する業者としては，安全性を確保した建物を建築する義務を負う

い　地盤耐力を保全する義務内容

ア　建物を建築する土地の地盤の強度等について調査する義務イ　地盤の沈下・変形に対して，建物の基礎に耐力を確保する義務

う　耐力の程度

現地の状況，地盤調査の結果から想定される危険性を排除する

＜土地の売主・仲介業者が負う調査義務の範囲＞

あ　原則

・公的機関による検査の実施の有無についての調査で足りる
・安全性について独自に調査する必要はない
※大阪地方裁判所平成８年（ワ）第２２６７号損害賠償請求事件平成１０年７月２９日

い　例外；責任を加重する場合

『独自の調査』も行う義務
※神戸地方裁判所昭和５６年（ワ）第１４５７号損害賠償請求事件昭和６１年９月３日

＜売主・仲介業者の告知義務＞

あ　告知義務の範囲

買主候補者が売買契約を締結するかどうかを決定付けるような重要な事実

い　土地売買における具体的告知事項

売主・仲介業者が把握している土地の性状に関する事実

う　地盤の軟弱性に関する売主・仲介業者の把握の程度

・水分が多く軟弱であり，沈下を起こしやすい地盤であるという程度の認識があれば足りる
・地盤についての専門的知識がないことで告知義務は否定されない

え　判例

東京高等裁判所平成１３年（ネ）第３８２５号損害賠償請求控訴事件平成１３年１２月２６日
東京地方裁判所平成１９年（ワ）第７６２０号損害賠償請求事件平成２１年１０月９日
東京地裁平成１３年６月２７日

＜地盤改良工事の施工不良→瑕疵として『解除』を認めた判例＞

あ　判例

東京地裁平成１３年６月２７日

い　事案

土地付建売住宅の売買契約
軟弱地盤であった→地盤改良工事が事前に行われた
工法の選択が不適切or施工が不相当であった
↓
地盤沈下が発生
建物の補修に要する費用は建物新築と同等

う　裁判所の判断

ア　売主の責任 『瑕疵担保責任』として，売買契約の『解除』を認めた
損害賠償額（返還額）＝売買代金＋仲介手数料＋調査費用＝約５３００万円
イ　仲介業者の責任 『軟弱地盤である』ことは，購入するかどうかの意思決定に際して決定的に重要な事項である
→仲介業者は『軟弱地盤である』ことについて説明義務がある
→説明義務違反を認めた
慰謝料額＝約５００万円

＜軟弱地盤に関する建築業者の不法行為責任＞

あ　建築業者の負う義務

建物建築に当たり，土地の地盤を調査し，これに対応した安全性を備える建物を建築する義務がある

い　不法行為責任を認めた判例

福岡地方裁判所平成９年（ワ）第３４４０号損害賠償請求事件平成１１年１０月２０日
京都地方裁判所平成９年（ワ）第１２７１号損害賠償請求事件平成１２年１０月１６日

う　参考情報

論点体系判例民法６，５１頁