【賃貸人の修繕義務不履行の効果（賃料支払拒絶・賃料減額請求など）】

１　賃貸人の修繕義務不履行の効果

賃貸借契約における賃貸人は修繕義務を負います。建物の賃貸借で建物に不具合が生じたようなケースが典型です。
詳しくはこちら｜賃貸人の修繕義務の基本（特約の有効性・賃借人の責任による障害発生）
実際には、賃貸人と賃借人との間に対立が生じている場合に、賃貸人が修繕を行わないということもあります。このような修繕義務の不履行があると賃借人は困ります。当然、法的な救済手段が用意されています。
本記事では、修繕義務の不履行によって生じる法的効果（責任）について説明します。

２　修繕義務不履行への賃借人の基本的な対応

賃貸人が修繕義務を履行しないことによって生じる責任にはいろいろなものがありますが、まずは基本的なものを整理します。
実務的には損害賠償請求をすることが一般的です。さらに、賃借人自らが修繕を行って、負担した費用を賃貸人に請求する、という方法も実際によく取られます。
また、債権一般の効果としての履行強制もあります。

３　重度の修繕義務不履行による賃料支払の拒絶

以上のような基本的な対応以外にも、賃借人の対抗措置はあります。対抗措置の１つとして賃料支払を拒絶することがあります。
生じている障害（支障）の程度が重い場合には、賃料の全額の支払を拒絶することができます。支払を拒絶しても債務不履行にならないという意味です。

４　軽度の修繕義務不履行による賃料支払の拒絶

修繕義務不履行があれば必ず賃料の支払拒絶が可能というわけではありません。使用収益への影響が少ない場合には賃料のうち一部の金額だけを拒絶できるにとどまります。
このような状況で賃料全額の支払を拒絶した場合、超過部分は債務不履行となってしまいます。つまり賃貸人による解除が認められる可能性があるということです。

５　賃料支払拒絶権の法的性質

前記のように、修繕義務不履行のケースでは、賃料の全額か一部の支払拒絶が可能となることがあります。ところで、この支払拒絶権の法的性質については統一的な見解はありません。
同時履行の抗弁権が適用されるという見解が一般的です。一方、それ以外の法的性質であるという見解もあります。
この法的性質の種類によって賃貸人による解除が有効かどうかが違ってくることもあります。つまり実務では、解除の有効性が問題となった時に、賃料支払拒絶権の法的性質の解釈論が表面化するということです。

６　修繕義務不履行の際の賃料不払による解除の制限

修繕義務不履行の際には、賃料の全額か一部の支払拒絶が可能となることがあります（前記）。現実には、後から裁判所がどの範囲で支払を拒絶できるかを判断することになります。
そうすると、支払わなかった金額のうち一部（過剰部分）は債務不履行であったことになります。では、賃貸人による債務不履行を理由とする解除が有効か、というとそうとは限りません。
法的な理論の内容にはいろいろな見解がありますが、解除が制限（否定）される傾向があることは一致しています。

７　重度の修繕義務不履行による賃料支払義務消滅（概要）

修繕義務の不履行があったケースでは、賃料の支払拒絶とは別に賃料の免除や減額の問題もあります。
まず、障害の程度が重い場合には、賃料の免除（全額の支払義務が消滅する）が認められます。

８　軽度の修繕義務不履行による賃料減額（概要）

障害の程度が軽い場合には、賃料全額の免除は認められません。障害の程度（使用収益ができない割合）に応じて、賃料が減額されることになります。平成２９年の民法改正によって少し違いが出ていますが、実質的なところは変更されていません。

９　賃貸人の修繕義務不履行の実例（概要）

実際に、建物に不具合が生じたのに賃貸人が修繕義務を履行しないということで法的な責任が問題となるケースは多いです。
実際のケースとこれについての裁判所の判断（裁判例）はとても参考となります。別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜修繕義務不履行の具体的事例と責任の判断（排水不良・雨漏り・エアコン不具合）

本記事では、賃貸人が修繕義務を履行しない場合の法的効果について説明しました。
実際には、個別的な事情や主張・立証のやり方次第で結論が違ってくることもあります。
実際に修繕義務に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。