【地主の融資承諾書の効力（金融機関への通知なしの解除の有効性・損害賠償責任）】

１　地主の融資承諾書の効力

借地人が建物の建築（改築・再築）する資金のために金融機関から融資を受けることはよくあります。この時には通常、建物（と借地権）を担保にすることになります。
金融機関としては、融資する前提として地主の承諾書を要求します。
本記事では、このような地主の承諾書の法的効力について説明します。

２　建物に設定された抵当権の弱点（前提）

最初に、地主の承諾書が必要になるメカニズムを説明します。
金融機関が（借地上の）建物に抵当権の設定を受けると、従たる権利といえる借地権にも抵当権が及びます。仮に返済が滞った場合には、建物と借地権をまとめて競売手続で売却できます。
ただし、借地権は消滅することがあります。例えば、借地人が借地権を放棄した場合や、借地人と地主が合意解除した場合に借地権は消滅します。ただしこれらの場合でも、特別に、抵当権としては借地権は消滅していない扱いとなります。
唯一、抵当権の対象としても借地権が消滅した扱いになるのは、債務不履行解除です。要するに、借地人（賃借人）が地代を支払わない状況で地主が解除する、というものです。
詳しくはこちら｜賃貸借の解除を転借人や借地上建物の賃借人に対抗できるか（５準則まとめ）
借地権がない状態で建物だけを競売にしても、売れないか、売れても二束三文となってしまいます。この点、地代滞納の時に金融機関がこれを知れば、金融機関は、競売を申し立てるとともに、売却が完了するまでの期間は代わりに地代を支払う、という対応ができます。
そこで、金融機関としては、地代が滞納になった時には知らせて欲しいのです。

３　実務における融資承諾書の利用の実情と内容

借地上の建物を担保とする際に金融機関が要求する承諾書の内容は、主に、借地人の地代滞納を理由に解除する場合は、その前に金融機関に通知するという条項です。借地権譲渡を承諾する”ことが内容（条項）となっている例もありますが、多くはありません。
このような地主の承諾書（融資承諾書）について、法律上は何も規定されていません。しかし前述のような理由で、金融機関の融資の実務では通常、必要とされています。

４　融資承諾書に関する法的問題点の整理

融資承諾書の法律的な扱いについては、大きく２つの問題点があります。まず、仮に事前に金融機関に通知することなく地主が解除した場合に、解除は有効なのかということと、（解除は有効であるとして）金融機関が受けた損害について地主は賠償義務を負わないかということです。

５　解除前の通知義務不履行と解除の有効性

地主が解除する前に金融機関への通知するという書面に調印したのに、実際には通知せずに解除したという状況で、解除の有効性が問題となるケースがあります。
最高裁判例はありませんが、下級審裁判例ではほぼすべて解除は有効という結論となっています。

６　解除前の通知義務不履行と損害賠償責任

地主が解除する前に金融機関に通知しないで解除した場合に、金融機関が融資承諾書の義務に違反したという理由で損害賠償を請求することがあります。
これについては、平成２２年の最高裁判例が統一的見解となっています。
原則として賠償責任が認められます。その上で、個別的な事情によっては責任が否定される、という枠組みです。

７　損害賠償責任を否定する特段の事情

例外的に地主の損害賠償責任が否定される事情として、平成２２年判例は、信義則に反するということしか示していません（前記）。
これについてはまず、金融機関（担保権者）と地主の負担のバランスで判断するということになります。
知識の量が多いかどうか、つまりプロか素人か、ということが大きく影響します。さらに、融資承諾書の提供する対価（手数料）を地主がもらっているかどうか、ということも影響します。
典型的な状況は、抵当権者は金融機関でプロそのものであり、一方の地主は個人として先代から貸地を承継しただけであり、収益の最適化を本格的に考えるような方ではないというものです。ここまで知識レベルに違いがあると、特段の事情がある、つまり、例外的に地主は賠償責任を負わないということになります。つまり、例外が発動する状況は比較的多いといえます。

８　損害賠償責任の過失相殺

地主が融資承諾書の中の事前通知を怠って解除したケースで、賠償責任を負った（例外に該当しなかった）というケースを想定します。
賠償責任があるといっても、抵当権者が受けた損害の全部を賠償する義務があるとは限りません。
もともと、抵当権者は借地契約が解除されるというリスクを負担しています。これを避ける手段の１つが融資承諾書の中の事前通知条項です。ただしあくまでも危険回避策のメインは抵当権者による積極的なアクション（問い合わせ）と考えられています。結局、地主からの事前通知の比重は軽いのです。
そこで、過失相殺として賠償金額は大幅にディスカウントされる傾向があります。
平成２２年判例の事案では８割の過失相殺（減額）となっています。

９　融資承諾書による賃貸借（借地権）などの立証（参考）

以上のように、融資承諾書は、金融機関にとってリスクを軽減する目的で作成（要求）されるのですが、金融機関が関与しない者同士のトラブルの中で証拠として使われることもあります。土地の賃貸借（借地権）があることや地主の借地権譲渡承諾があることを立証する状況です。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜融資承諾書（地主承諾書）による賃貸借（借地権）や譲渡承諾の立証

本記事では、借地上の建物の担保設定における地主の融資承諾書の法的効力について説明しました。
実際には個別的な事情や主張・立証のやり方次第で、賠償責任の有無や金額が大きく違ってきます。
実際に融資承諾書に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。