1 賃貸借の解除を転借人や借地上建物の賃借人に対抗できるか(5準則まとめ)
2 問題が生じる状況
3 判例・条文による結論の整理
4 第1準則(合意解除・原則)の内容
5 第2準則(合意解除・特別の事情あり)の内容
6 第3準則(債務不履行解除の対抗)の内容
7 第3準則の例外・ABによる債務不履行の仮装
8 第4準則(転借人の弁済機会の提供)の内容
9 第4準則の例外・事前のCの弁済申出とAの了承
10 第5準則(実質的な債務不履行)の内容
11 平成29年改正による明文化
12 合意解除における同居配偶者の保護(参考)

1 賃貸借の解除を転借人や借地上建物の賃借人に対抗できるか(5準則まとめ)

賃貸借契約が解除されると、賃借人は占有権原がなくなるので、退去しなくてはなりません。転借人がいたとしても、原賃貸借が解除された以上、原則として退去しなくてはなりません。土地賃貸借の解除の場合には、土地上の建物の賃借人も原則として退去しなくてはなりません。
しかし、この原則にはいろいろな例外があります。転借人や建物賃借人の保護の解釈があるのです。この解釈論は少し複雑なので、本記事では、5つの準則(ルール)に切り分けて説明します。

2 問題が生じる状況

最初に、前提となる状況を整理しておきます。
2つのタイプに分けられます。1つは、適法な転貸借(サブリース)のケース、もうひとつは、借地上の建物の賃貸借(建物の賃借人がいる)ケースです。
いずれもA-B-Cという連続した関係(当事者)があり、AB間の解除をCに主張(対抗)できるか、というように単純化できます。本記事の説明では以下、「A・B・C」という表記を使います。
なお、賃貸借の目的物に担保を設定したケース(A-Bは賃貸借、B-Cは担保権設定)というケース(借地上の建物への抵当権設定)も同じ扱いになりますが、本記事では前述の2つのケースを前提として説明します。

<問題が生じる状況>

あ 転貸ケース

原賃貸借が解除された時に、転借人に対抗できるか

い 借地上建物賃貸ケース

土地の賃貸借が解除された時に、土地上の建物の賃借人(借家人)に対抗できるか
※大島俊之稿『合意解除による地上権消滅を賃借人に主張しうる事例』/『民商法雑誌92巻1号』1985年4月15日p121

う 共通する構造

A−BとB−Cという2つの関係(賃貸借)がある
A−B契約が解消された時に原則としてCは退去する必要がある
Cを保護できないか(A−B契約の解消をCに対抗できないことにできないか)

3 判例・条文による結論の整理

この問題の解釈論は少し複雑なので、最初に、結論だけを整理しておきます。細かい例外もありますが、最初に大原則を把握・概観しておくと理解しやすくなります。

<判例・条文による結論の整理>

あ 第1準則

合意解除は原則としてCに対抗できない

い 第2準則

合意解除であっても、特別の事情がある時には、Cに対抗できる

う 第3準則

Bの債務不履行に基づく法定解除はCに対抗できる

え 第4準則

Bが賃料を支払わない場合であっても、Aは、Cにその旨を通知するなどして、代位して弁済する機会を与える必要はない

お 第5準則

合意解除の形式をとっていても、Bの債務不履行に基づく解除としての実質がある場合には、解除をもってCに対抗できる
※大島俊之稿『合意解除による地上権消滅を賃借人に主張しうる事例』/『民商法雑誌92巻1号』1985年4月15日p121〜123

この5つの準則(ルール)のそれぞれの内容を以下説明します。

4 第1準則(合意解除・原則)の内容

第1準則は、A-Bで合意解除をしてもCには対抗できないというものです。Cの権利をA・Bが奪うことはできない、という結論です。
理論としては、民法398条を類推するものなどがありましたが、平成29年の民法改正で、ストレートに条文として規定(明記)されました。

第1準則(合意解除・原則)の内容

あ 基本

A−Bの合意解除は原則としてCに対抗できない
※大判昭和9年3月7日(農地・転貸ケース)
※最判昭和37年2月1日(土地・転貸ケース)
※最判昭和38年2月21日(借地上建物賃貸ケース)

い 昭和9年判例

賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、賃借人が賃貸人と賃貸借契約を合意解除しても、転借人の権利は消滅しない。
※大判昭和9年3月7日(要旨)

う 昭和37年判例

賃貸人の承諾ある転貸借の場合には、転借人に不信な行為があるなどして、賃貸人と賃借人との間で賃貸借を合意解除することが信義誠実の原則に反しないような特段の事由のあるほか、右合意解除により転借人の権利は消滅しない
※最判昭和37年2月1日(要旨)

え 平成29年改正による明文化(概要)

平成29年改正で、民法613条3項本文として明文化された(後記※1

5 第2準則(合意解除・特別の事情あり)の内容

第2準則は、第1準則の例外です。特別の事情がある場合は、A-Bの合意解除をCに対抗できることになります。
特別の事情として判例に複数回登場しているのは、BとCが実質的に同一といえるケースです。B個人が会社Cを設立して、かつ、BだけがCを事実上支配しているような状況です。Bが合意解除をした、つまり退去することを決断したのだから、Cが拒否することはできない、という考えです。逆に、Cが拒否するのがおかしいのですが、実例では、合意解除の後にBが亡くなり、別の者がCの代表者になり、退去要求を拒否した、というような特殊事情が背景にあります。

第2準則(合意解除・特別の事情あり)の内容

あ 基本

特別の事情がある場合は、A−Bの合意解除をCに対抗できる
※最高裁昭和31年2月10日(借地上建物賃貸ケース)
※最判昭和31年4月5日(建物の一部・転貸ケース)
※最判昭和38年4月12日(建物・転貸ケース)
※最高裁昭和49年4月26日(借地上建物賃貸ケース)

い 昭和38年判例(BCの実質的同一性)

賃借建物で鉄工場を経営していた賃借人Bが、その事業を自己が代表取締役となつて会社組織(C)にした結果その建物を右会社Cに転貸するに至つた
賃貸人Aは賃貸借の合意解除の効果を転借人Cに対抗できる。
※最判昭和38年4月12日(建物・転貸ケース)

う 昭和49年判例(BCの実質的同一性)

土地賃貸借が合意解除された当時、地上建物につき土地賃借人Bと合資会社Cとの間に賃貸借が締結されていた
CはBが従前同建物で経営していた事業を自己(B)が代表者となつて会社組織にしたものにすぎず、かつ、右解除の際、土地賃借人が会社設立について言及しなかつたためAが右の事実を全く知らなかつた
Aは合意解除をもつてCに対抗することができる
※最判昭和49年4月26日(借地上建物賃貸ケース)

6 第3準則(債務不履行解除の対抗)の内容

第3準則は、A-Bの解除が、(合意解除ではなく)債務不履行解除である場合は、Cに対抗できるというものです。Cは退去しなくてはなってしまいますが、もともとCはA-Bの契約が生きていることを前提として入居しています。逆に、Cが退去しなくてよいと仮定すると、Aは、賃料が入らないのに明渡を求められないことになるので、不合理なのです。

第3準則(債務不履行解除の対抗)の内容

Bの債務不履行に基づく法定解除はCに対抗できる
※大判昭和10年2月23日(土地・転貸ケース)
※最判昭和36年12月21日((転)借地上建物賃貸ケース)
※最判昭和45年12月24日(借地上建物賃貸ケース)

7 第3準則の例外・ABによる債務不履行の仮装

第3準則は、債務不履行解除であればCに対抗できるというものです。このルールを、Cを退去させるために、A・Bが協力して使った、というケースがあります。つまり、わざと賃料を支払わないで意図的に債務不履行の状態を作った(解除した)というものです。これでは合意解除と同じことなので、結論として、Cに対抗できないことになりました。
ポイントは、AとBが協力(結託)したことをどのように認定したか、その判断材料です。内心のことなので、立証は簡単ではありません。このケースでは、BがCに対して明渡請求訴訟をして、控訴審までいったけど棄却され、その後に5年間という長期間にわたる賃料滞納になった、という流れがありました。また、場所が一等地で、借地権の価値が大きいことも、滞納するはずはないという考えにつながっています。

第3準則の例外・ABによる債務不履行の仮装

あ 仮装と認める理由(判断材料)

Bは、昭和三二年Cの亡夫に対し、・・・本件建物の明渡を求める訴を提起し(当裁判所昭和三二年(ワ)第一〇三〇九号事件)、昭和三六年一二月二日請求棄却の敗訴判決を受けるや、これに対して控訴を提起し(東京高等裁判所昭和三六年(ネ)第二八一四号事件)、昭和三八年六月二八日控訴棄却の敗訴判決を受けていることが認められるところ、
他方において、右の間Bは、前記のように、本件建物の敷地である本件土地の賃貸借につき即時、無催告解除の十分な理由とされるような長期間の地代滞納を続けているのであって、このようなことは異常であり、地主である原告との間に何らかの意思の疎通ないし了解が伏在しているものと窺わしめるものであること。
本件土地は東京都のまさに都心に位置し、その附近一帯は日本全国でも最高級の商業中心地を形成しており、従って昭和四一年当時の本件土地の賃借権の市価は約一、〇〇〇万円に近いものであったことが認められるところ、このように財産的価値のある賃借権を被告Bが僅か一ヶ月金四、五八五円(年額にしても金五五、〇二〇円)の地代の滞納と引換えに、無条件で、容易に、抛棄するということは一般常識では首肯し難く、原告との間に何らかの裏面取引が隠されているものと推測せざるをえないこと。
AはBより病気等を理由に猶予を求められていたからと陳弁に努めているけれども、前述のように五年半という長期間に及ぶ地代の滞納を借地人に許すということはいかにも異例に属するものと考えられ、AとB間に特殊な関係の存在することを疑わしめるものであること。
本件訴訟において、Bは、一応Aの請求を排斥する旨の判決を求めているけれども、A主張の請求原因事実をすべて自白し、全く応訴、抗弁の意思が認められないこと。

い 仮装認定

C方から本件建物の明渡を受けて本件土地の賃借権を有利に処分しようと計画していたB本件土地を他に更に有利な条件で賃貸しようと考えていたAの両者の利害が偶々一致し、ここにおいて、両者相通じ、Cを本件建物から立退かしめるため、Bが地代滞納の事実を作為し、Aが恰かもBの債務不履行を理由とするもののように装って本件解除に及んだものと推認せざるをえないのである。

う 結論=合意解除扱い

本件解除は、単にBの債務不履行を原因とする解除の形式を整えたものに過ぎず、その実質において、AとB間の合意による解除と全く異なるものではないと認むべきところ、土地の賃貸人は、その賃借人との間の合意により土地の賃貸借契約を解除しても、特段の事情がない限り、これをもって土地賃借人からその所有の地上建物を賃借した者に対抗することができないと解するのが相当であるから、Aは本件解除をCに対抗することができないものといわなければならない。
※東京地判昭和46年3月9日(借地上建物賃貸ケース)

8 第4準則(転借人の弁済機会の提供)の内容

前述の第3準則によると、Cは、ある日突然、「Bの賃料滞納があったので解除した、退去してくれ」と言われてもおかしくないことになります。そこで、Cとしては、「Bの滞納があったら私(C)に知らせてくれれば代わりに払いたい」(A-Bの解除を回避したい)と思います。そこで、「Cに弁済の提供の機会を与えないなら、A-Bの解除はできない」という解釈が出てきます。なかなかよいアイデアですし、この見解を採用する学説もあるのですが、最高裁はこれを否定し続けています。

第4準則(転借人の弁済機会の提供)の内容

あ 基本

Bが賃料を支払わない場合であっても、Aは、Cにその旨を通知するなどして、代位して弁済する機会を与える必要はない
※大判昭和6年3月18日(土地・転貸ケース)
※最判昭和37年3月29日(土地・転貸ケース)
※最判昭和49年5月30日(建物・転貸ケース)
※最判昭和51年12月14日(借地上建物賃貸ケース)
※最判平成6年7月18日(土地・転貸ケース)

い 昭和49年判例

賃借家屋につき適法に転貸借がなされた場合であつても、賃貸人が賃借人の賃料延滞を理由として賃貸借契約を解除するには、賃借人に対して催告すれば足り、転借人に対して右延滞賃料の支払の機会を与えなければならないものではない
※最判昭和49年5月30日(建物・転貸ケース)

う 平成6年判例

土地の賃貸借契約において、適法な転貸借関係が存在する場合に、賃貸人が賃料の不払を理由に契約を解除するには、特段の事情のない限り、転借人に通知等をして賃料の代払の機会を与えなければならないものではない(最高裁昭和三三年(オ)第九六三号同三七年三月二九日第一小法廷判決・民集一六巻三号六六二頁、最高裁昭和四九年(オ)第七一号同四九年五月三〇日第一小法廷判決・裁判集民事一一二号九頁参照)。
※最判平成6年7月18日(土地・転貸ケース)

9 第4準則の例外・事前のCの弁済申出とAの了承

前述のように、第4準則はCにとってつらいものですが、工夫によってこれを突破した事例もあります。地裁の裁判例ですが、第4準則の例外を認めたものがあるのです。
その工夫とは、Cが事前にAに対して「Bが滞納したら私Cが支払う」という宣言です。では、このような宣言をしておけば、(Bが滞納した時)Cに弁済の機会を与えないと解除できないところまでもっていけるか、というとそうとは限りません。少なくとも、この裁判例の事案では、Aが了承するような回答をした事実がありました。最高裁判例ではないこともあり、どこまでの工夫をすれば弁済の機会の提供が必須となるか(第4準則の例外となるか)ということははっきりしていません。

第4準則の例外・事前のCの弁済申出とAの了承

あ 前提事実(事前の弁済申出と了承)

昭和二十六年頃CがA先代に対してBとCが不和となつたため本件家屋の賃貸借を直接関係にして欲しい旨を懇願しまた、もしBにおいて賃料を延滞したときは必ず自分の方で払うと申向けたところAがいづれBと交渉してその様にしてやると答えた事実
・・・
を認めることが出来る、・・・

い 裁判所の判断

本件においてはBとCが不和となつたためCよりAに対し予めBの賃料延滞の場合はC自らにおいて右賃料を支払う旨を念を押している事情が認められるのであるから前記解除の意思表示する前にAがCに対しCの債務不履行の事実につき一片の通告さえあればCはBに代つてその賃料を弁済し自己の転借権の基礎である賃貸借契約を維持し得たことが容易に予想される。
従つてかような事情の下においてCに弁済をなし得る機会を与えずに前記賃貸借契約を解除した場合には、右解除自体の効果は格別少くともCに対して右解除を対抗し得ないものと解するのが信義則上相当であると認定する。
※東京地判昭和33年2月21日

10 第5準則(実質的な債務不履行)の内容

第1準則(合意解除はCに対抗できない)の例外として第2準則(特別の事情がある)を説明しましたが、別の例外もあります。それは、形式的には合意解除だけれども、実質的には債務不履行解除であるという状況です。この場合は実質(債務不履行解除)に着目すると、第3準則に該当します。つまり、解除をCに対抗できることになります。
結論として、賃料を滞納している状況で合意解除をした場合はCに対抗できる、ということになります。この解釈を採用した判例が続いていたところ、平成29年の民法改正で条文に規定(明記)されるに至りました。

第5準則(実質的な債務不履行)の内容

あ 基本

合意解除の形式をとっていても、Bの債務不履行に基づく解除としての実質がある場合には、解除をもってCに対抗できる
※最判昭和41年5月19日(借地上建物賃貸ケース)
※最判昭和47年3月7日(借地上建物賃貸ケース)
※最判昭和59年10月8日(土地・転貸ケース(地上権者による土地賃貸))
※最判昭和62年3月24日(土地・転貸ケース)

い 典型的事情

AはBに対して債務不履行解除による明渡を請求する訴訟を申し立てた
裁判上の和解が成立した
和解の中で、「合意解除」という方式がとられた
※最判昭和41年5月19日(借地上建物賃貸ケース)

う 昭和62年判例が示した規範

賃貸人が賃借人(転貸人)と賃貸借を合意解除しても、これが賃借人の賃料不払等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人は、転借人に対して右合意解除の効果を対抗することができず、したがつて、転借人に対して賃貸土地の明渡を請求することはできないものと解するのが相当である。
※最判昭和62年3月24日(土地・転貸ケース)

え 平成29年改正による明文化(概要)

平成29年改正で、民法613条3項ただし書として明文化された(後記※1

11 平成29年改正による明文化

前述のように、以上の準則のうち1と5は、平成29年の民法改正で条文に規定されました。民法613条の本文とただし書です。いずれも合意解除に関するものです。債務不履行解除のルールは条文化されていません。

平成29年改正による明文化(※1)

あ 条文

賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない。ただし、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、この限りでない
※民法613条3項

い 従前の判例との関係

最判昭和62・3・24判時1258号61頁によれば、賃貸借が合意解除されたとしても、賃借人に債務不履行などがあり法定解除ができる場合でない限りは、転借人に対抗できない。
これが通説でもある。
新法は、この規範を明文化した(3項)。
※我妻栄ほか著『我妻・有泉コンメンタール民法 第7版』日本評論社2021年p1291

う 補足

民法613条3項本文は第1準則を明文化したものである
民法613条3項ただし書は第5準則を明文化したものである

12 合意解除における同居配偶者の保護(参考)

以上の説明は、BC間に賃貸借契約があることを前提としていました。この点、BCは(賃貸借はないけど)夫婦である場合にも、似たような扱い、つまり、Cの居住を保護する解釈が使われます。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|賃借人による合意解除における配偶者の保護(法律婚・内縁共通)

本記事では、賃貸借契約の解除を転借人や借地上の建物の賃借人に対抗できるか(退去しなくてはならないか)ということを説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に、複数の賃貸借が絡むケースにおける明渡の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。