【利回り法の基本（考え方と算定式）】
１ 利回り法の基本（考え方と算定式）
２ 利回り法の基本的考え方
３ 利回り法の算定式
４ 基礎価格の内容（概要）
５ 継続賃料利回りの内容（概要）
６ 必要諸経費の内容（概要）
７ 鑑定評価基準の引用
８ 建物賃貸借における利回り法（概要）
１ 利回り法の基本（考え方と算定式）
継続賃料の算定は複数の算定手法を組み合わせた総合方式が用いられています。
詳しくはこちら｜改定賃料算定の総合方式（一般的な比重配分の傾向や目安）
本記事では，算定手法の１つである利回り法の基本的な部分を説明します。
２ 利回り法の基本的考え方
利回り法の基本的な考え方は，従前の賃料が地価と連動するというものです。大雑把にいえば，地価に応じて賃料がスライドする，ということになります。なお，スライド法は物価などに応じてスライドするのでネーミングで誤解しないよう注意を要します。
＜利回り法の基本的考え方＞
あ 考え方
利回り法（積算方式）は，地代は土地使用の対価であるという前提から，借地の目的物である土地の価格(基礎価格)に期待利回り(土地資本利率などとも呼ばれる)を乗じて純賃料を求め，これに必要諸経費として公租公課(固定資産税・都市計画税)，管理費を加算した額をもって相当賃料とするもので，この方式によって求められた賃料を積算賃料と呼んでいる。
※澤野順彦稿／田山輝明ほか編『新基本法コンメンタール 借地借家法 第２版』日本評論社２０１９年ｐ７６
い 不動産鑑定評価基準
利回り法は，基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。
※不動産鑑定評価基準「第７章・第２節・Ⅲ・２・（１）」（後記※４）
う 要点
利回りが固定される
賃料が地価に連動する（比例する）
え 当事者の視点
貸主側に立脚した賃料の算定方法である
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務 ７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７５２
３ 利回り法の算定式
利回り法の考え方を算定式にすると，単純であることが分かります。計算式自体は単純ですが，これに含まれる各パラメーターについては，それぞれについて少し問題があります。
４ 基礎価格の内容（概要）
基礎価格とは，利回り（率）を掛ける元となる金額です。大雑把にいうと土地の評価額ということになりますが，底地価格を採用するのが一般的です。
＜基礎価格の内容（概要）（※１）＞
基礎価格として，一般的には底地価格を採用する
詳しくはこちら｜利回り法における基礎価格（借地権価格を控除した底地価格）
５ 継続賃料利回りの内容（概要）
継続賃料利回りは，基礎価格に掛ける率です。従前の利回りを使うのが基本ですが，他の指標を参考にすることもあります。他の指標の１つとして，（当該借地と関係ない）一般的な期待利回りを参考にすることも一応ありえますが，合理性に欠けるという指摘もあります。
なお，利回り法の計算の中で出てくる利回りとは，賃料そのものではなく純賃料を前提とするものです。
＜継続賃料利回りの内容（概要）（※２）＞
あ 継続賃料利回りの内容
継続賃料利回りについて
直近合意時の利回りを基礎とする
期待利回りなど，他の事情を総合的に比較衡量して求める
例＝期待利回り
い 期待利回りの意味（計算式）
（一般的な）利回り＝純賃料／地価
う 期待利回りを用いる不合理性（概要）
継続賃料利回りの判断において期待利回りを用いることは不合理な側面もある
詳しくはこちら｜利回り法における期待利回りの位置付け（適正利潤率の不合理性）
え 純賃料の意味
純賃料＝賃料−必要経費（後記※３）など
６ 必要諸経費の内容（概要）
利回り法の計算の中で使う純賃料は賃料そのものから必要経費を控除したものであり，また，利回り法の賃料の計算の最後で必要経費を加算します。
この必要経費とは，基本的に租税のことですが，維持，管理に要する他の費用も含めることもあります。
＜必要諸経費の内容（概要）（※３）＞
必要経費などの内容
→通常は固定資産税・都市計画税である
詳しくはこちら｜利回り法の必要諸経費（公租公課・管理費用の扱いや定率算定）
※不動産鑑定評価基準「第７章・第２節・Ⅲ・２」（後記※４）
７ 鑑定評価基準の引用
利回り法は不動産鑑定評価基準の中にも規定されています。鑑定評価基準の中の利回り法の規定を引用しておきます。
＜鑑定評価基準の引用（※４）＞
2.利回り法
(1)意義
利回り法は，基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。
(2)適用方法
1 基礎価格及び必要諸経費等の求め方については，積算法に準ずるものとする。
2 継続賃料利回りは，直近合意時点における基礎価格に対する純賃料の割合を踏まえ，継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ，期待利回り，契約締結時及びその後の各賃料改定時の利回り，基礎価格の変動の程度，近隣地域 若しくは同一需給圏内の類似地域等における対象不動産と類似の不動産の賃貸借等の事例又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等の事例における利回りを総合的に比較考量して求めるものとする。
※不動産鑑定評価基準「第７章・第２節・Ⅲ・２」
８ 建物賃貸借における利回り法（概要）
以上の説明は，借地と建物賃貸借に共通する利回り法の算定についてのものでした。この点，利回り法の算定の中で，建物賃貸借に特有のものについては，別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜建物賃貸借の相当賃料算定における利回り法
本記事では，継続賃料の算定の手法のうち，利回り法の基本的な考え方や具体的な算定方法（式）を説明しました。
実際には，細かい事情や主張・立証のやり方次第で結論が違ってきます。
実際に賃料（地代・家賃）の増減額の問題に直面されている方はみずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。
