【利回り法における基礎価格（借地権価格を控除した底地価格）】

＜基礎価格に関する鑑定評価基準の規定＞

あ　利回り法の規定

価格時点における元本価格（基礎価格）の算定について
『基礎価格及び必要諸経費等の求め方については、積算法に準ずるものとする』
※不動産鑑定評価基準ｐ３４，３５（第７章第２節Ⅲ２（２）１）

い　積算法の規定

『原価法と取引事例比較法により求める』
※鑑定評価基準『第７章第２節Ⅱ１（２）１』；積算法における基礎価格

＜基礎価格算定の見解の種類＞

あ　基本的事項

基礎価格とは
利回り方式における投下資本額である

い　２種類の見解

具体的内容としては『ア・イ』の見解がある
ア　底地価格（後記※１）
一般的な見解である
イ　更地価格（後記※２）

＜底地価格を基礎価格とする一般的見解（※１）＞

あ　見解の内容

底地価格を基礎価格とする
底地価格＝土地価格（い）−借地権価格
一般的・大多数の見解である
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務　７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７５３

い　土地価格（概要）

一般的には更地価格に契約減価（建付減価）を行ったものである
詳しくはこちら｜利回り法における土地価格（建付減価・契約減価の有無）

う　算定式のまとめ

基礎価格
＝底地価格
＝（更地価格−契約減価）−借地権価格

＜更地価格を基礎価格とする少数説（※２）＞

あ　裁判例

基礎価格として固定資産評価額を用いる
更地価格を用いるという趣旨である
※大阪地裁昭和３７年６月２１日

い　補足説明

鑑定評価基準自体が現在とは大きく異なる
→現在では一般的に適用されない
ただし，個別的な特殊事情による調整はある
例；借地権価格の控除を否定した事例（後記※３）

＜特殊事情による借地権価格控除の否定（※３）＞

あ　借地権割合の異常性

バブル崩壊後の土地の市場価格の状況
従前の値上がり期待部分が時間を追うにつれ減少しつつあった
『借地権割合』は過去に形成されたものである
→値上がり期待部分が大きかった時代である
→異常に過大なものである

い　借地権価格利用の不合理性

『借地権割合』を元に借地権価格を計算して土地の市場価格より控除した場合
→基礎価額は土地の収益還元価格より低額になる可能性が生じる
→土地の市場価格から借地権価格を控除する方式を採用しない
※東京高裁平成１４年１０月２２日

＜基礎価格として底地価格を用いる妥当性＞

あ　曖昧さの指摘

底地価格の意味・算定には曖昧さがある
※東京地裁昭和４７年１１月１４日

い　曖昧さの否定

現在では底地・底地価格の概念は確立している
『あ』の指摘（批判）は妥当ではない
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務　７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７５３

う　特殊事情による底地価格算定不能

市場性の未成熟さなどから借地権価格が不明瞭な地域について
→底地権価格が不明となる
→継続賃料は更地価格に適正利回りを乗じて求める
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務　７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７５３，７５４