【利回り法における期待利回りの位置付け（適正利潤率の不合理性）】

＜過去と現在の期待利回りの位置付け＞

あ　過去の判断

現在の不動産鑑定評価基準の公表（改正）前において
期待利回りをそのまま利用するケースも多くあった

い　現在の不動産鑑定評価基準（概要）

利回り法の試算において
直近合意（改定）時の利回りが基礎となる
一般的な期待利回りも比較衡量の対象となる
詳しくはこちら｜利回り法の基本（考え方と算定式）

う　現在の期待利回りの位置付け

現在は期待利回りがそのまま適用されるわけではない
期待利回りは参考として参照される位置付けである
期待利回りを反映させるかさせないか，（反映させる場合）その程度について判断の幅がある

＜従前賃料の修正による利回り算定事例（参考）＞

あ　権利金の法的性格

支払われた権利金について
→賃料の前払いという性格である

い　継続賃料の算定

地価に連動させる算定方法において
＝現在の利回り法に近い
前払い分も含めた金額を従前の賃料とみなした
これを前提として改定賃料を算定した
※旭川地裁昭和４０年３月２３日・権利金などの授受を参酌した

＜期待利回りの率＞

裁判例において採用される期待利回りの率
→５％，６％
※民法４０４条（改正前），商法５１４条
※澤野順彦稿／田山輝明ほか編『新基本法コンメンタール　借地借家法　第２版』日本評論社２０１９年ｐ７６
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務　７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７５６

＜期待利回りの不合理性（修正の必要性）＞

あ　一般的見解

期待利回りとしては，５％や６％（民事または商事法定利率）を用いた場合には，そこで求められた賃料が新規賃料であるという理由の下に，継続賃料としての大幅な修正がなされるのが通常である。
※澤野順彦稿／田山輝明ほか編『新基本法コンメンタール　借地借家法　第２版』日本評論社２０１９年ｐ７６

い　裁判例

貸地は一般的な投資とは異なる特殊事情がある
→適正利潤率を適用することは妥当ではない
※東京高裁昭和４９年１０月２９日（後記※１）
※東京地裁昭和４７年１１月１４日（後記※２）

＜適正利潤率の不合理性と修正要素（※１）＞

あ　一般的な期待利回り

期待利回りについて考えてみると，通常上記利回りは不動産の取引利回り，公債利回りその他一般の金利水準に照らし，年５分ないし６分とするのが客観的に適正であるとされる

い　賃料額の形成要素

元来前記継続賃料については，従前からの賃貸借契約の内容，過去における賃料値上の経緯，権利金，敷金又は更新料等の授受の有無，当事者の生活状態及び力関係等，要するに個別的要因によって大きくその決定が左右されるものである
一般に急激な地価の上昇，異常な物価の高騰，大幅な租税の増加等経済変動の激しい場合には庶民の生活はこれに追随することができず，従って賃料も相当低額に押さえられる傾向があ（る）

う　賃料額の社会的な相場

殊に永年賃貸借が継続した住宅地については特段の事情がない限り賃料は適正ないし期待される利潤率よりかなり下廻るのが実情である

え　期待利回りの修正要素

継続賃料の算定における利回り率について
一般的な期待利回りを用いることは相当ではない
個別的要因を十分に考慮し，妥当な利益調整を行う
→合理的な期待利回りを決定すべきである
※東京高裁昭和４９年１０月２９日

お　補足説明

『あ〜え』の裁判例は現在の鑑定評価基準の公表前である
現在の基準を前提にすると次のように言い換えられる
一般的な期待利回りは考慮すべきではない
＝直近合意時の利回りをそのまま用いることが妥当である

＜具体例による適正利潤率の不合理性（※２）＞

あ　適正利潤率の不合理性

適正利潤率は『高度利用をしている前提の利益率』である（い）
借地人が居住用の住宅の敷地として利用している場合
借地人は適正利潤率に相当する利益を挙げていない（う）
適正利潤率により算定した賃料の請求は公平を欠く
この算定方法はとれない

い　高度利用における利益率

土地の時価５０００万円
借地権者がマンションを建築した
建築費１億円
家賃収益年額９００万円
土地全体を含めた投資効率＝６％
６％の投資効率を底地に適用する
→妥当である

う　居住用住宅の敷地利用の利益率

土地の時間５０００万円
借地人が住居を建築した
建築費１０００万円
土地を含めた投資効率について
６％（年額３６０万円）を大きく下回る
※東京地裁昭和４７年１１月１４日
※『判例タイムズ２９８号』ｐ３８８