【宅建業法の報酬は成功報酬（成約前の請求・受領は違法）という考えがある】

１　宅建業法の報酬は成功報酬という見解

不動産の仲介（媒介）の手数料（報酬）については、宅建業法による上限の規制があります。
詳しくはこちら｜不動産売買・賃貸の仲介手数料（報酬額）の上限（基本）
手数料（報酬）の金額とは別に、手数料が発生するタイミングについての解釈もあります。
国土交通省は成功報酬でなくてはならないという見解をとっているようなのです。
この見解によって、いろいろな新しいサービスの適法性の問題が生じています。
詳しくはこちら｜不動産の内見や情報提供サービスの料金や定額月会費と宅建業法の規制
本記事では、宅建業法の報酬が成功報酬であるという解釈について説明します。

２　宅建業の報酬の発生要件（国交省ヒアリング）

宅建業法上の報酬について、国土交通省は成功報酬であるという見解をとっています。
この見解は法令や通達に規定されているわけではありません。

３　報酬額の上限と他名目の料金との関係（考え方・引用）

国土交通省の前記の見解の理由としているものは『解釈・運用の考え方』です。
これ自体が国土交通省が作ったものです。国会や裁判所による判断ではありません。
いずれにしても、『解釈・運用の考え方』は行政としての公的な見解です。記載内容のうち関係する箇所を引用しておきます。

この記載を前提にしても成功報酬であるという解釈がストレートに出てくるとは思えません。

４　成功報酬であると指摘する論文

宅建業者の報酬請求権の発生要件について言及している論文の中で、成功報酬であるという指摘がなされています。特にソースは示されておらず、以上のような見解を紹介した、という位置づけであると思います。

５　仲介による報酬金の民事的な性質論

以上の説明は、報酬の請求や受領が宅建業法に違反するかどうかという視点をベースとするものです。
この点、宅建業者から顧客に対する報酬請求権が発生するかどうか、ということをストレートに判断した判例があります。
最高裁は、仲介手数料（報酬）が発生するのは一般的に、売買（賃貸借）契約の締結と履行完了に至った時点であると判断しました。
取引の候補者を探して条件交渉をするという仲介業務の本質を経て成果が結実した時点である、という理由です。要するに成功報酬であるという判断です。
売買でいえば、代金（残金）決済＋登記移転＋物件引渡までが完了した時点で成果が１００％実現したと言えるからです。
これは民事的な解釈なので、これと違う合意があれば、合意の方が優先となります。

６　ショールーミングを助長する問題

前記のように、不動産流通の実務（業界）では、国土交通省の解釈が、ほぼ唯一の公的見解として、多くの事業者が受け取っています。
つまり、賃貸借（売買）契約の締結前に内見の料金を受領することはリスクが高いとして控えているのです。
この結果、内見だけをA社にしてもらって、賃貸借契約の締結（媒介業務）は、フィーが安いB社に頼むというショールーミングが横行してしまっているのです。
詳しくはこちら｜仲介業者のスイッチの自由（ショールーミング）と料金競争
現在のテクノロジーの水準に合致しない古いルールがマーケットメカニズムを歪めてしまっているのです。

本記事では、宅建業法の報酬の性格として成功報酬であるという国土交通省の見解を紹介しました。
前記のように、このことは新たなサービスを作る上で問題となることがよくあります。
宅建業の報酬の規制と関係するサービスを計画している事業者の方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。