1 不動産の売買・賃貸者の仲介手数料の上限(概論)
2 売買の仲介手数料の上限
3 賃貸の仲介手数料の上限
4 居住用建物の賃貸仲介の一方依頼者の上限
5 『居住用建物』の解釈
6 『依頼者の承諾』の解釈
7 仲介手数料の上限の例外(概要)
8 仲介の報酬は成約・引渡完了時に請求できる(概要)
9 『仲介手数料』の条項・ルール|典型例

1 不動産の売買・賃貸者の仲介手数料の上限(概論)

不動産の売買や賃貸借の契約においては,仲介業者が『当事者探し』や『契約条件の交渉』を行ないます。契約が成立した場合には『仲介手数料』が発生します。
宅建業法上は『媒介・代理』として分けられています。本記事ではこれらをまとめて,一般的な『仲介』という言葉を使います。
仲介手数料については,宅建業法で上限の規定があります。
本記事では,仲介手数料の上限の基本的なルールを説明します。

2 売買の仲介手数料の上限

不動産の売買の仲介手数料は媒介・代理で違う上限が設定されています。これについてまとめます。

<売買の仲介手数料の上限>

あ 媒介の手数料上限
売買代金額 上限料率 速算時の加算額
〜200万円 5.4% なし
〜400万円 4.32% +2万円
400万円〜 3.24% +6万円
い 代理の手数料上限

『あ』の2倍
※宅建業法46条,建設省告示1552号『第2,第3』

3 賃貸の仲介手数料の上限

不動産の賃貸借の仲介手数料の上限もルールがあります。最も原則的な規定は,賃貸人・賃借人から受領する手数料の合計額の上限です。

<賃貸の仲介手数料の合計額の上限(※1)>

依頼者の双方から受領する報酬の合計額の上限
→賃料額の1か月分の1.08倍
『賃料額』には消費税を含まない
2者の依頼者の間の分配・割合についての規制はない
※国土交通省『宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方』第46条第1項関係1(3)1

4 居住用建物の賃貸仲介の一方依頼者の上限

賃貸の仲介手数料には例外として『一方依頼者の上限』もあります。対象は居住用建物です。ですから,現実にはこの『例外』の方が一般的と言えます。

<居住用建物の賃貸仲介の一方依頼者の上限>

あ 基本的事項

居住用建物(後記※2)について
依頼者の一方から受領する報酬の上限
→賃料の1か月分の0.54倍

い 承諾による適用除外

『依頼者の承諾』(後記※3)を受けている場合は除く
※宅建業法46条,建設省告示1552号『第4』

5 『居住用建物』の解釈

上記の例外規定における『居住用建物』について,国交省の解釈をまとめます。

<『居住用建物』の解釈(※2)>

あ 基本的事項

居住用建物について
→専ら居住の用に供する建物を指す

い 兼用の建物の解釈

居住の用とともに居住以外の用途を兼ねるもの
例;事務所,店舗など
→『居住用建物』に含まれない
※国土交通省『宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方』第46条第1項関係1(3)4

6 『依頼者の承諾』の解釈

上記の例外規定における『依頼者の承諾』の解釈をまとめます。

<『依頼者の承諾』の解釈(※3)>

あ 承諾の対象

依頼者から次の内容の承諾を得る
『賃料の1か月分の0.54倍に相当する金額以上の報酬を受ける』

い 依頼者の承諾のタイミング

媒介の依頼を受ける時に承諾を得ることが必要である
依頼後に承諾を得た場合,適用除外にはならない

う 合計額の上限の適用

依頼者の双方から受領する報酬の合計額の規定(上記※1)について
→承諾があっても適用除外にならない
※国土交通省『宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方』第46条第1項関係1(3)5

7 仲介手数料の上限の例外(概要)

以上のように,仲介手数料の上限は明確に規定されています。これを超過する手数料は宅建業法違反であり,行政処分の対象となります。
詳しくはこちら|囲い込み・その他の不正×法的責任|行政/刑事/民事責任
このように厳格ではありますが,加算が一切認められない,というわけではありません。例外的に加算できるものもあります。これについては別に説明しています。
詳しくはこちら|不動産売買・賃貸の仲介手数料(報酬額)の上限の例外

8 仲介の報酬は成約・引渡完了時に請求できる(概要)

報酬の上限とは別の問題として,いつ報酬を請求できるのか(払わなくてはならないか)という問題があります。
特約(合意)があればそのとおりになりますが,なければ成功報酬となります。
売買や賃貸借契約が成立(締結)して,かつ,登記や引渡が完了して初めて報酬が発生するのです。
なお,売買や賃貸借契約の締結よりもに報酬を請求(受領)すると,宅建業法違反となるという見解があります。
これらについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|宅建業法の報酬は成功報酬(成約前の請求・受領は違法)という考えがある

9 『仲介手数料』の条項・ルール|典型例

ここで,実際によく用いられる,媒介契約における『仲介手数料の支払いタイミング』の条項を示します。

<『仲介手数料』の条項・ルール|典型例>

あ 支払時期

ア 売買契約締結時→約定報酬額の半額
イ 最終代金精算日→残金

い 手付放棄等の扱い

手付放棄等によって契約が解除された場合には,契約時に授受された金銭をもって報酬額(総額)とする

これはあくまでも一般的な条項の例です。
いずれにしても,『契約締結(成立)』と『決済+引渡』の2段階の関係が問題になることもあります。

本記事では,宅建業法の報酬(主に仲介手数料)の上限の制限について説明しました。
実際には,サービスの内容によって,報酬の上限が適用されるかどうかが違ってきます。
実際に報酬の上限の規制に関する問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。