【不動産売買・賃貸の仲介手数料（報酬額）の上限（基本）】

1　不動産の売買・賃貸者の仲介手数料の上限（概論）

不動産の売買や賃貸借の契約においては、仲介業者が『当事者探し』や『契約条件の交渉』を行ないます。契約が成立した場合には『仲介手数料』が発生します。
宅建業法上は『媒介・代理』として分けられています。本記事ではこれらをまとめて、一般的な『仲介』という言葉を使います。
仲介手数料については、宅建業法で上限の規定があります。
本記事では、仲介手数料の上限の基本的なルールを説明します。

2　売買の仲介手数料の上限

不動産の売買の仲介手数料は媒介・代理で違う上限が設定されています。これについてまとめます。

3　賃貸の仲介手数料の上限

不動産の賃貸借の仲介手数料の上限もルールがあります。最も原則的な規定は、賃貸人・賃借人から受領する手数料の合計額の上限です。

4　居住用建物の賃貸仲介の一方依頼者の上限

賃貸の仲介手数料には例外として『一方依頼者の上限』もあります。対象は居住用建物です。ですから、現実にはこの『例外』の方が一般的と言えます。

5　『居住用建物』の解釈

上記の例外規定における『居住用建物』について、国交省の解釈をまとめます。

6　『依頼者の承諾』の解釈

上記の例外規定における『依頼者の承諾』の解釈をまとめます。

7　仲介手数料の上限の例外（概要）

以上のように、仲介手数料の上限は明確に規定されています。これを超過する手数料は宅建業法違反であり、行政処分の対象となります。
詳しくはこちら｜囲い込み・その他の不正×法的責任｜行政／刑事／民事責任
このように厳格ではありますが、加算が一切認められない、というわけではありません。例外的に加算できるものもあります。これについては別に説明しています。
詳しくはこちら｜不動産売買・賃貸の仲介手数料（報酬額）の上限の例外

8　仲介の報酬は成約・引渡完了時に請求できる（概要）

報酬の上限とは別の問題として、いつ報酬を請求できるのか（払わなくてはならないか）という問題があります。
特約（合意）があればそのとおりになりますが、なければ成功報酬となります。
売買や賃貸借契約が成立（締結）して、かつ、登記や引渡が完了して初めて報酬が発生するのです。
なお、売買や賃貸借契約の締結よりも前に報酬を請求（受領）すると、宅建業法違反となるという見解があります。
これらについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜宅建業法の報酬は成功報酬（成約前の請求・受領は違法）という考えがある

9　『仲介手数料』の条項・ルール｜典型例

ここで、実際によく用いられる、媒介契約における『仲介手数料の支払いタイミング』の条項を示します。

これはあくまでも一般的な条項の例です。
いずれにしても、『契約締結（成立）』と『決済＋引渡』の２段階の関係が問題になることもあります。

本記事では、宅建業法の報酬（主に仲介手数料）の上限の制限について説明しました。
実際には、サービスの内容によって、報酬の上限が適用されるかどうかが違ってきます。

本記事は一般的な説明です。個別の事案にそのまま当てはまるとは限らず、一見似ている事案でも、事情が異なれば結論は異なります。個別的事情により、法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。本記事でご説明したものと同様の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。