1 IT重説における宅建業者の『事前』の責務
2 IT重説における事業者の『事前』の責務(全体)
3 重要事項説明書の事前送付
4 説明の相手方からIT重説の同意書を得る(概要)
5 売主からIT重説の同意書を得る
6 説明の相手方のIT環境の確認の項目・内容

1 IT重説における宅建業者の『事前』の責務

宅建業者の重要事項説明は,現在,オンラインで行う社会実験(IT重説)が行われています。
国土交通省のガイドラインに,IT重説に関するルールが規定されています。
詳しくはこちら|IT重説ガイドラインの内容(全体)
IT重説を実施する条件にはいろいろなものがあります。
本記事では,IT重説の実施条件(事業者の責務)のうち,重要事項説明を行う前に行うべきものについて説明します。

2 IT重説における事業者の『事前』の責務(全体)

まず,IT重説を行う事業者(宅建業者)が説明の前に行うべき事項の全体をまとめます。

<IT重説における事業者の『事前』の責務(全体)>

あ 重要事項説明書の事前送付

オンラインでの送付はNG

い 説明の相手方の同意の取得

説明の相手方からIT重説についての同意書を取得する
同意書の送信・返信は電子署名・オンラインOK

う 売主の同意の取得

売主からIT重説についての同意書を取得する

え 相手方が利用するIT環境の確認

この項目のうち,主要なものの内容を以下説明します。

3 重要事項説明書の事前送付

IT重説の場合でも,重要事項説明書を紙面として相手(買主や賃借人)に渡すことが必要です。
結局,重要事項を口頭で説明する部分はオンラインでできるのですが,結局すべてをオンラインで完了させることはできないのです。

<重要事項説明書の事前送付>

あ 重要事項説明書の事前送付

IT重説は,登録事業者と説明の相手方の手元に重要事項説明書及び説明に必要なその他の資料(重要事項説明書等)がある状態で行われる必要がある
そのため、重要事項説明の実施に先立ち,説明の相手方に重要事項説明書等を交付する必要がある
なお,重要事項説明書は,宅地建物取引士が記名押印をした上で,書面にて交付する必要がある

い 閲覧推奨と熟読期間の設定

重要事項説明の内容を説明の相手方が十分理解できるようにする観点から,『ア・イ』を行うことが望ましい
ア 閲覧推奨
説明の相手方に事前に重要事項説明書を読んでおくことを推奨する
イ 熟読期間の設定
重要事項説明書の送付から一定期間の後にIT重説を実施する
※IT重説ガイドライン『4(1)①』・p5

4 説明の相手方からIT重説の同意書を得る(概要)

IT重説を行うためには,説明の相手方が重説をオンラインで行うことなどを同意することが前提になります。
そこで同意書を得ることが必要になります。
しかし,メールのやり取りだけ済ますことも可能です。
重要事項説明書と違って大幅に簡略化されているのです。
詳しくはこちら|IT重説における説明の相手方からの同意書の取得

5 売主からIT重説の同意書を得る

売買の仲介では,売買契約の当事者は買主と売主です。
仲介業者が重要事項説明を行う義務があるのは買主だけです。
詳しくはこちら|重要事項説明の相手方
ただ,IT重説については,売主からも,重説をオンラインで行うことの同意を得ることが必要とされています。
重要事項説明を行う義務がないということに変わりはありません。

6 説明の相手方のIT環境の確認の項目・内容

機器などに不備があるとオンラインでしっかりと説明を行うことができません。
そこで,事業者(宅建業者)は,重要事項説明の相手方(買主や賃借人)に対してIT環境の確認をすることも必要とされています。

<説明の相手方のIT環境の確認の項目・内容>

確認項目 確認内容
説明の相手方のIT環境が,登録事業者が利用を予定するテレビ会議等のソフトウェアに対応可能であること 説明の相手方のIT環境が,登録事業者が利用を予定するテレビ会議のソフトウェアに対応していない場合には,IT重説が実施できないため,説明の相手方が利用を予定する端末やインターネット回線について確認する
登録事業者が利用を予定するテレビ会議のソフトウェアについて,説明の相手方が必要なアカウントを有していること IT重説で使用するテレビ会議のソフトウェアによっては,アカウントの取得が必要となる場合もあるため,登録事業者は,説明の相手方のアカウントの有無について確認する
説明の相手方がガイドラインが定める要件を満たす情報ツールを利用すること 説明の相手方の情報ツールが要件を満たすこと(例えば利用する端末とその画面の大きさ)を,登録事業者は確認する

※IT重説ガイドライン『4(1)④』・p10,11

なお,IT環境,つまり機器の規格などはガイドラインで定められています。
詳しくはこちら|IT重説ガイドラインにおける事業者の責務と機器の性能・規格