1 地方自治体による農地・森林への利用権設定
2 農地法による利用権設定の制度
3 農地法による利用権設定の手続の流れ
4 農業経営基盤強化促進法による利用権設定の制度
5 農業経営基盤強化促進法による利用権設定の手続の流れ
6 森林法による持分取得・利用権設定の制度
7 森林法による立木持分取得・土地利用権設定の手続の流れ

1 地方自治体による農地・森林への利用権設定

本来、共有不動産に利用権を設定することは、共有物の管理行為または変更(処分)行為に該当し、過半数の共有持分を有する共有者の賛成、または共有者全員の同意が必要です。
詳しくはこちら|共有物の賃貸借契約の締結・更新の管理行為・変更行為の分類
この点、農地・森林(土地)が共有となっていて、共有者の一部が特定できない(不確知)場合、市町村や都道府県が利用権を設定することができます。森林の立木については共有持分を(他の共有者が)に取得させることもできます。民法上の原則ルールの特則といえる制度です。本記事では、この制度を説明します。

2 農地法による利用権設定の制度

農地について、都道府県が、農地中間管理機構の利用権を設定する制度があります。
おおまかにいうと、農地の共有者のうち、2分の1を超える持分を有する者(共有者)が特定できない場合に、都道府県が利用権を設定するという裁定をすることができるのです。特定できない(不確知)と判定するのは、一定期間の探索の手続をしても、「私がその共有者です」、という申出がなかった、という状況です。

農地法による利用権設定の制度

あ 制度の要点

利用されていない農地について共有者の一部を確知できない場合
都道府県知事の裁定により、農地中間管理機構が利用権を取得することがある

い 要件の要点

ア 権利関係 農地が共有となっている
2分の1を超える持分の共有者を確知できない
イ 共有者不確知 農業委員会が探索を行った
しかし、2分の1を超える持分の共有者を確知できなかった
ウ 申出なし 公示後6か月以内に2分の1を超える持分の共有者から申出がないこと
エ 都道府県知事の裁定 都道府県知事が当該農地の利用権について裁定し、その内容を公告すること

う 効果

当該農地につき、農地中間管理機構が裁定された内容の利用権を取得する

3 農地法による利用権設定の手続の流れ

前述の、都道府県による利用権設定の流れを整理しておきます。

農地法による利用権設定の手続の流れ

あ 利用状況調査(前提)

農業委員会は年1回必ず利用状況調査を行う
※農地法30条

い 利用されていないことの判明

利用状況調査の結果、耕作の目的に利用されていない、または利用の程度が著しく劣っていることが判明した
※農地法32条1項

う 利用意向調査(原則)

都道府県知事は当該農地について原則として利用意向調査を行う

え 共有者不確知の場合の利用意向調査

農業委員会が探索を行ったがその共有者の一部を確知できない場合には次のように扱う
ア 過半判明の場合 知れている共有者の持分が2分の1を超える場合
その者に対し利用意向調査を行う
イ 過半不確知の場合 知れている共有者の持分が2分の1以下(確知できない共有者の持分が2分の1を超える)場合
利用意向調査を行わない
公示を行う
6か月以内に2分の1を超える共有者から申出があった場合、その者に対し利用意向調査を行う
※農地法32条

お 公示後に申出なし

公示を行ったが6か月以内に申出がない場合
農業委員会は農地中間管理機構に対し通知する
農地中間管理機構は、通知から4か月以内に都道府県知事に裁定の申請をする
都道府県知事は、2週間以下の意見書提出期間を設定して公告・通知をする
期間経過後に都道府県知事は、農地中間管理機構が利用権を取得する内容の裁定をする(ことができる)
裁定内容を公告する
※農地法39条

4 農業経営基盤強化促進法による利用権設定の制度

農地について、前述の制度(農地法)とは別に、市町村が利用権を設定できる制度があります。これは農業経営基盤強化促進法に定められている制度です。
農地の共有者のうち2分の1以上の持分を有する者(共有者)を特定できない場合が前提となります。当該農地の活用として、個別的に利用権を設定する、というわけではなく、農用地利用集積計画の一貫として利用権を設定する、という枠組みとなっています。

農業経営基盤強化促進法による利用権設定の制度

あ 制度の要点

農地の共有者のうち2分の1以上の持分を有する者を特定できない場合
市町村が、農用地利用集積計画として農地中間管理機構が利用権を取得することを定めることができる

い 要件の要点

ア 権利関係 農地が共有となっている
2分の1以上の持分の共有者を確知できない
イ 農用地利用集積計画 市町村が定めようとする農用地利用集積計画が、存続期間が20年を超えない賃借権又は使用借権を農地中間管理機構に対して設定するものであること
ウ 共有者の不確知 農業委員会が市町村長の要請により探索を行ったが2分の1以上の持分の共有者を確知できないこと
エ 異議なし 農用地利用集積計画に関する公示に対し、不確知共有者が6か月以内に異議を述べなかったこと

う 効果

不確知共有者が農用地利用集積計画につき同意したものとみなされる
→公告手続を経て、農用地利用集積計画の内容どおりの利用権が設定される

5 農業経営基盤強化促進法による利用権設定の手続の流れ

前述の、市町村による農地への利用権設定の手続の流れを整理しておきます。

農業経営基盤強化促進法による利用権設定の手続の流れ

あ 探索

市町村の長は、農業委員会に対し、共有者不明農用地等の確知できない共有持分権者(不確知共有者)の探索を要請する
農業委員会は、政令で定める方法(令7条・規則20条の3~6)により探索を行う
※農業経営基盤強化促進法21条の2

い 公示

(探索を行ったが2分の1以上の持分の共有者を確知できない)
農業委員会は、既に判明している全ての共有者の同意に基づき、農用地利用集積計画に関する事項を公示する
※農業経営基盤強化促進法21条の3

う 公告(効果発生)

不確知共有者が公示の日から6か月以内に異議を述べなかったときは、農用地利用集積計画につき同意したものとみなされる
農用地利用集積計画の要件(農業経営基盤強化促進法18条3項4号ただし書)を満たす
公告により、農用地利用集積計画の内容どおりに利用権が設定される
※農業経営基盤強化促進法21条の4、20条

6 森林法による持分取得・利用権設定の制度

以上で説明した利用権設定の制度は、いずれも農地を対象とするものでした。これとは別に、(共有の)森林を対象とする使用権設定の制度もあります。
おおまかにいうと、森林の立木が共有されており、その共有者の一部を特定できない場合に、都道府県の裁定によって、特定できない共有者の立木の共有持分の取得や、立木の伐採等のための土地の使用権の設定を受けられる制度です。

森林法による持分取得・利用権設定の制度

あ 制度の要点

立木共有者の一部を確知できない場合
都道府県知事の裁定により、立木共有持分又は土地の使用権を取得することがある

い 要件の要点

ア 権利関係 地域森林計画の対象となつている民有林であること
森林の立木が共有となっていること
(森林の土地は共有ではなくてもよい)
イ 共有者不確知 森林所有者について、登記事項証明書等に記載された所在の確認、市町村、森林組合等関係者への聞き取り等の調査を行った
しかし、一部の森林所有者を特定することができない状態、又は全ての森林所有者を特定できるがその一部の者の所在が不明である状態にあること
(これに加えて、土地の所有者の全部又は一部を確知することができない場合も含む)
ウ 申出がないこと 公告後6か月以内に、不確知となっていた森林共有者または土地共有者若しくは共有者不確知森林に関し所有権以外の権利を有する者からの申出がないこと
エ 都道府県知事の裁定 都道府県知事が当該森林について不確知立木持分又は不確知土地使用権を取得すべき旨の裁定し、その内容を公告すること

う 効果

当該森林につき、確知森林共有者は、不確知立木持分又は不確知土地使用権を取得する
ただし、補償金を不確知森林共有者等のために供託しなければならず、その供託をしないときは、その裁定は効力を失う

7 森林法による立木持分取得・土地利用権設定の手続の流れ

前述の、都道府県知事による立木持分の取得または土地使用権設定の流れを整理しておきます。

森林法による立木持分取得・土地利用権設定の手続の流れ

あ 確知森林共有者による公告の申請

確知森林共有者が、共有者不確知森林の所在地の市町村長に、公告を求める旨を申請する

い 市町村長による公告

「あ」の申請が相当であると認めるときは、市町村長は以下の事項を公告する
ア 当該共有者不確知森林の土地の所在、地番、地目及び面積イ 森林所有者の一部を確知することができない旨ウ 土地の所有者の全部又は一部を確知することができない場合にはその旨エ 以下の者は公告の日から起算して六月以内に、市町村の長に申し出るべき旨 ・共有者不確知森林の森林所有者で、確知することができないもの
・当該共有者不確知森林の土地の所有者で、確知することができないもの
・共有者不確知森林に関し所有権以外の権利を有する者で、伐採及び伐採後の造林について異議のあるもの
オ 「エ」の申出がないときは申請をした確知森林共有者が立木持分または土地使用権を取得する可能性があること

う 公告期間の経過と通知

市町村の長は、公告期間を経過したときは、申請をした確知森林共有者に対し、「い」の「エ」の者からの申出の有無を通知する

え 確知森林共有者による裁定の申請

「う」の通知を受けた確知森林共有者は、「い」の「エ」の者からの申出がないときは、通知の日から4月以内に、都道府県知事に対し、不確知立木持分の取得(森林所有者の一部または全部について不確知のときは不確知土地の使用権の設定)に関し裁定を申請することができる

お 都道府県知事による裁定

裁定の申請を受けた都道府県知事は、共有者不確知森林の立木の伐採及び伐採後の造林を実施するために必要かつ適当であると認めるときは、その必要の限度において、当該申請に係る不確知立木持分又は不確知土地使用権を取得すべき旨の裁定をする

本記事では、地方自治体が、共有の農地や森林の利用権(使用権)の設定や立木の共有持分の取得を行う制度を説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に共有不動産に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。