1 建築のトラブルにおける判断のハードルと建築専門家の協力の必要性
2 建物の瑕疵の鑑定が必要な状況の典型例
3 建築に関する法的問題の判断のハードル
4 瑕疵の判断における建築専門家の意見の有用性
5 建築専門家による建物の調査の種類
6 建物の瑕疵の紛争解決における建築専門家の協力の必要性
7 建物の鑑定・調査の費用の相場と負担(概要)

1 建築のトラブルにおける判断のハードルと建築専門家の協力の必要性

建物の建築に関するトラブルを解決するためには,高度に専門的な知識が必要になるなど,判断のハードルが高い事が多く,法的責任の追及を進めるためには,建築の専門家の協力が必要となります。
本記事では,このような建築に関するトラブルの構造を説明します。

2 建物の瑕疵の鑑定が必要な状況の典型例

建築に関するトラブルの中で特に多いのは,建物建築の施工にミスや手抜きがあったというケースです。その具体的状況を考えると,判断のハードルの高さなどを理解しやすいでしょう。

<建物の瑕疵の鑑定が必要な状況の典型例>

建設会社に住宅の建築を頼んだ
完成した後住んでいる
しかし,壁や床に凹みなどの欠陥があると思う
ただ,一見して分かるほどひどい状態でもない
欠陥と言えるのかどうかをきちんと調べたい

3 建築に関する法的問題の判断のハードル

建築の瑕疵や,請負契約に関するトラブルについて,法的責任の有無や内容(金額)を判断するには,高度に専門的な知識や,業界の慣行を理解する必要があります。また,瑕疵の数や資料が膨大になるというケースもよくあります。
このように,法的責任を判断することについて大きなハードルがあるのです。

<建築に関する法的問題の判断のハードル>

あ 高度な専門的知見の要求

自然科学的な高度で細分化された専門的知見に基づく判断が必要となる
具体例
建物の構造的安全性,コンクリートその他の建築資材の強度と標準的な施工方法,遮音性能,シックハウス(ホルムアルデヒド,トルエン),地盤と建物の基礎との相互作用

い 特有の取引慣行に関する知見の要求

建築に関する特有の取引慣行を前提とした判断が必要となる
具体例
元請と下請との間の請負契約における請負代金の見積条件,精算方法,追加変更工事の発受注方法,代金査定方法

う 争点・証拠の集約や収集の困難性

『ア・イ』のような事情により,争点・証拠の集約または収集が困難である

ア ボリューム過多タイプ
膨大な数の瑕疵がある
追加・変更工事が多く,見積書,契約書,設計図などの資料が膨大である
イ 証拠過少タイプ
通常は存在すべき契約書,設計図書,見積書,工程管理記録などの重要書証の全部または一部が欠如している
明確な金額の合意を欠く追加変更工事や設計および監理の契約の成否や内容が争点となる
完成前の解除による出来高算定が争点である
※松本克美ほか編『専門訴訟講座2 建築訴訟 第2版』民事法研究会2013年p472,473

4 瑕疵の判断における建築専門家の意見の有用性

建築のトラブルのうち,施工の瑕疵(ミスや手抜き)については,高度な専門的知見が必要となることが多いです(前記)。典型的な具体例は,理想的な施工と実際の施工が,どの程度違っていれば瑕疵といえるのか,という判定です。

<瑕疵の判断における建築専門家の意見の有用性>

あ 建築瑕疵の判断基準(概要)

瑕疵とは,目的物が通常有すべき品質・性能を有しないこと(いわゆる欠陥のことである)
建築の施工の瑕疵は,契約違反や法規違反の有無などにより判断する
たとえば,施工後の性能が技術水準に達しているかどうかが判断の1つとなる
詳しくはこちら|建物の建築工事の瑕疵の種類と判断基準(仕様や性能の基準)

い 瑕疵の判断が難しい典型例

わずかな床の傾き・柱の接続の状況など
→程度によって瑕疵といえるかどうかが違ってくる

う 建築専門家の判断の有用性

通常の施工レベルに達しているかどうかによって瑕疵の判断をする
→建築に関する情報に詳しい専門家の意見(判断)が大きく影響する
知識・経験が豊富で信頼できる一級建築士や建築業に従事している方が適切である

5 建築専門家による建物の調査の種類

建築の専門家が行う建物の調査や判断の方法にはいくつかのものがあります。基礎的なものは,当事者(建物の所有者=被害者)が建築の専門家に依頼する私的鑑定です。通常,最初の調査によって瑕疵であるという意見が出されて初めて,その後の責任追及を検討することになります。
訴訟を提起した後には,裁判所が審理を主導しますが,その中で建築の専門家が関与することになります。

<建築専門家による建物の調査の種類>

あ 私的鑑定

建築の専門家に,直接,検査・調査を依頼するもの
私的鑑定とよぶ

い 裁判所による専門家の関与の種類(概要)
ア 鑑定(公的な鑑定)
イ 付調停
ウ 専門委員

詳しくはこちら|建築に関する訴訟に建築専門家が関与する制度(鑑定・付調停・専門委員)

6 建物の瑕疵の紛争解決における建築専門家の協力の必要性

前記のように,建物のトラブルでは,最初の段階で,建築の専門家に依頼して鑑定書(報告書)を作ってもらうことになります。その後は,この鑑定書を元にして,責任追及の手続を進めますが,すぐに相手が承服して解決するとは限りません。相手は,瑕疵にはあたらない,とか,賠償金額はもっと低い,というように違う主張をしてくることが多いです。
そうすると,交渉でも,訴訟を提起した場合でも,主張と回答(反論)が続き,それぞれが相手の主張の妥当性を検討するというプロセスが続くのです。
結局,建築の専門家に1回だけ鑑定(調査)を行ってもらうだけでは済まず,その後も継続的に協力(意見)をもらうことが必要になります。

<建物の瑕疵の紛争解決における建築専門家の協力の必要性>

あ 私的鑑定書の必要性

建物の瑕疵に関する紛争の解決手続において
ほぼすべての案件において私的鑑定書が必要となる

い 継続的な建築専門家の意見の必要性

相手の主張・立証(鑑定)の内容の真偽を判断・反論するために
継続的に建築の専門家の意見を求めることが必要になることが多い
※第二東京弁護士会消費者問題対策委員会ほか編『改訂 欠陥住宅紛争解決のための建築知識』ぎょうせい2011年p296

7 建物の鑑定・調査の費用の相場と負担(概要)

建物の瑕疵の鑑定では,建築の専門家がしっかりと現地を確認して専門的な知識を元に判断することになります。
比較的小規模な個人の住宅でも20〜40万円程度となります。もちろん,規模の大きなビルであれば費用も大きくなります。
このような鑑定費用について,建物の取得者(買主・施主)と,その相手(売主・施工業者)のどちらが負担(分担)するか,という問題もあります。
建物の鑑定の費用の相場や負担する者については,別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|建物の瑕疵の鑑定(建築士の検査・調査)費用の相場と誰が負担するか

本記事では,建築のトラブルにおける建築の専門家の協力の必要性について説明しました。
実際には,個別的な状況によって適切な種類・内容の鑑定(調査)は違ってきます。
実際に建築に関するトラブルに直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。