【借地の更新拒絶（異議）の方法と時期の基本（旧法・新法共通）】

＜地主の更新拒絶（異議）を定める条文＞

あ　旧借地法

借地権者借地権ノ消滅後土地ノ使用ヲ継続スル場合ニ於テ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス此ノ場合ニ於テハ前条第一項ノ規定ヲ準用ス
※借地法６条１項（原文はカナ）

い　借地借家法

第５条　借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。
２　借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする。
※借地借家法５条（１項），２項

＜『異議』の意味と方法＞

あ　『異議』の基本的な意味

旧借地法６条１項，借地借家法５条２項の地主の『異議』とは
借地権の消滅後，借地人が土地使用を継続することによりそれが適法化されることに対し，反対の意思を表示することである

う　異議を述べる方法（基本）

方法に制限はない
地主において契約の更新を欲しない意思がある趣旨が，借地人に汲み取れればよい
※水本浩ほか編『基本法コンメンタール　借地借家法　第２版補訂版』２００９年ｐ１８６
※稲本洋之助ほか編『コンメンタール借地借家法　第３版』日本評論社２０１０年ｐ３０

え　異議を述べる方法の具体例

更新を拒絶すると伝える
明渡を請求する
地代の受領を拒否する
※稲本洋之助ほか編『コンメンタール借地借家法　第３版』日本評論社２０１０年ｐ３０，３１
※『判例タイムズ４４０号』ｐ８９

＜契約満了前の異議＞

あ　基本

地主が借地契約の満了前に借地人に対して，消滅後は直ちに土地を返還すべき旨を申し入れた
→地主の『異議』にあたらない
※水本浩ほか編『基本法コンメンタール　借地借家法　第２版補訂版』２００９年ｐ１８６

い　黙示的な異議の意思表示

借地契約満了前に更新しない旨の意思表示をした場合
→状況によっては借地契約満了後に黙示的に異議を述べたと認められることもある

う　黙示的な異議が認められた事例（概要）

期間満了前に異議を述べた＋明渡請求訴訟を提起した
明渡請求訴訟の係属中に期間満了日が到来した
→期間満了後の土地使用継続に対して黙示的に述べたものとした（後記※１）
※最高裁昭和５６年３月１３日

＜黙示的な異議を認めた判例の特殊事情（※１）＞

あ　異議を述べた時期

借地契約の成立後３０年の時点で地主が異議を述べた（更新拒絶）
しかし，この地域は借地契約の成立時点では旧借地法が施行されていなかった

い　借地法の施行日と施行地区

※借地法附則１５条（施行期日），１６条（施行地区），大正１０年５月勅令２０７号

う　借地期間の規定の適用結果

借地契約の期間としては２０年（民法６０４条）が適用される
借地契約の成立後４０年の時点が（２回目の）期間満了であった

え　異議のタイミング

地主が異議を述べたのは期間満了の１０年前であった
期間満了（借地契約の成立後４０年）の時点でも，まだ明渡請求訴訟が係属していた

お　裁判所の判断

期間満了後の土地使用継続に対して地主が黙示的に異議を述べたものとした
※最高裁昭和５６年３月１３日