【賃貸建物内で自然死（病死）があった後の原状回復義務（汚損の清掃費用の負担）】

１　賃貸建物内で自然死（病死）があった後の原状回復義務
２　賃貸建物内での自然死による責任（基本）
３　典型的な事案と判断（裁判例）
４　自然死の後の腐乱死体発覚事件の事案
５　腐乱死体事件の責任の有無の判断
６　腐乱死体事件の損害賠償責任の内容
７　実質的な原状回復義務を否定する指摘
８　自然死・病死のリスクの分配論（裁判例引用）
９　自然死・病死に至る経緯による責任の違い
１０　亡くなる要因による責任の違い（参考）

１　賃貸建物内で自然死（病死）があった後の原状回復義務

賃貸の建物の中で人が亡くなると，心理的に貸しにくく（借りにくく）なることにつながります。また，発覚した状況によっては遺体が腐乱して悪臭や汚損が激しいということもあります。そうすると，清掃の費用が高額になる傾向があります。
このようなケースでは，主に原状回復義務の内容が問題となります。
本記事では，自然死の後の原状回復義務について，説明します。

２　賃貸建物内での自然死による責任（基本）

賃貸建物で賃借人が自然死となったことが義務違反であるとか過失であるとはいえません。そこで，賃借人の相続人が賠償責任を負うことにはなりません。連帯保証人についても同様に責任を負いません。
賃貸役契約が終了することになれば，一般的な原状回復義務は生じます。しかし，死亡によって汚損した部分の修理やリフォームは含まないのが原則です。

３　典型的な事案と判断（裁判例）

以上のような基本的な考え方どおりに判断された裁判例を紹介します。社宅として会社が借りていた建物の中で，居住していた社員が病死したケースです。
賃借人であった会社（雇用主）は賠償責任を負いませんでした。原状回復義務も否定されています。

４　自然死の後の腐乱死体発覚事件の事案

次に，別の裁判例を紹介します。
心臓病であった賃借人が，建物の中で亡くなりました。発見された時は，夏場で死後１週間が経っていたので，腐乱が進んでいました。

５　腐乱死体事件の責任の有無の判断

法的には，賃借人の地位を相続人が承継しました。賃借人の相続人がどのような責任を負うかということについて，裁判所は判断しました。
まず前提として，賃借人自身は入院後退院できたので，その後亡くなることを自身で予想できなかったと，裁判所は判断しました。
そのため，債務不履行責任や不法行為責任は認められませんでした。
唯一，原状回復義務だけが認められました。訴訟の段階では，損害賠償責任となっていましたが，実質的に原状回復義務とほぼ同じ内容です。

６　腐乱死体事件の損害賠償責任の内容

賃借人の相続人は，（原状回復義務に代わる）損害賠償責任を負うことになりました（前記）。この賠償する範囲についてまとめます。
まず，賃借人が居住していた部屋に関する修理工事の費用は認められました。なお，隣や周囲の部屋にも悪臭が達していましたが，居住していた部屋以外の修理の費用は認められていません。
逸失利益としては，悪臭が消えるまでの１か月間を基準として，１か月間の賃料の金額が認められました。実際には次の入居者が現れるまでにもっと期間を要しましたが，補償範囲は悪臭が消えるまでと判断されたのです。
弁護士費用（の一部）も認められました。債務不履行の賠償責任で弁護士費用を含むという判断はレアです。
詳しくはこちら｜損害賠償として弁護士費用を請求することの可否（責任の種類による分類）

７　実質的な原状回復義務を否定する指摘

前記の腐乱死体事件の裁判例では原状回復義務（に代わる損害賠償責任）が認められました。
しかし，建物の賃貸借では，原状回復義務の範囲は厳しく制限される傾向があります。現在の解釈を前提とすると，原状回復義務は否定される傾向が強いはずです。逆に，この裁判例はその時代（昭和５８年）だからあり得た判断であるといえるでしょう。

８　自然死・病死のリスクの分配論（裁判例引用）

自然死や病死があった場合の責任を考える際には，その背景にあるリスク分配を意識すると分かりやすいです。
人に建物を貸して使用対価をもらう，という構造である以上，中で人が亡くなるということは想定内であるといえます。これによるリスクやコストは想定できる以上は賃貸人が負担すべきであると考えられます。通常生じるコストとして賃料に織り込んでおくべきであるともいえます。
最近の（平成１９年）裁判例で，このような背景を指摘している部分を引用しておきます。

９　自然死・病死に至る経緯による責任の違い

前記の裁判例では，債務不履行責任と不法行為責任は否定されました。これは死亡することを想定（予見）できなかったためです。
逆に，死亡することが想定できた場合には，債務不履行責任や不法行為責任が認められる可能性が出てきます。
自然死・病死だからといって，すべての事案で前記のような原則的な判断があてはまるわけではないのです。

１０　亡くなる要因による責任の違い（参考）

以上で紹介した裁判例は自然死（病死）があったケースについてでした。
一方，これ以外にも，他殺（殺害）や事故死（転落死など）というケースでも同じように賠償責任が問題となります。自然死とは責任の範囲は異なってきます。
このようなバリエーションについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜不動産賃貸と『人の死』｜賃借人の相続人・保証人の損害賠償責任

本記事では，賃貸の建物内で自然死があったケースでの原状回復について説明しました。
実際には個別的事情や主張・立証のやり方次第で結論が違ってきます。
実際に賃貸建物で人が亡くなったという問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。