1 借地権の遺産分割と地主との関係
2 借地権の相続では地主との対抗関係は生じない
3 建物登記未了では地主は法定相続として扱う

1 借地権の遺産分割と地主との関係

借地人が亡くなると,借地権が相続人に承継されます。
実際には,遺産分割によって相続人のうち1名が建物と借地権を承継することになるケースが多いです。
このような場合,新たな借地人と地主の関係は対抗関係とはならないはずです。
しかし,便宜的に対抗関係と同じような扱いとなることがあります。
本記事では,このような判断を示した裁判例を紹介します。

2 借地権の相続では地主との対抗関係は生じない

相続は包括承継と呼ばれる性格があり,契約上の地位も含めて承継されます。
そのため,借地人の相続人は賃貸借契約の賃借人という立場も含めて承継します。
そうすると,借地人の相続人と地主との間に対抗関係は生じないことになります。
建物の登記があってもなくても地主との間では原則的に関係ありません。

<借地権の相続における地主との対抗関係(否定)>

あ 建物登記による対抗力(前提)

借地上の建物の所有登記は第三者への借地権の対抗要件となる
詳しくはこちら|借地権の対抗要件|『建物登記』があれば底地の新所有者に承継される

い 相続による権利変動の性質

相続による権利の変更について
→包括承継(一般承継)である
→契約上の地位ごと承継される

う 契約当事者と対抗関係

地主と借地人は土地賃貸借契約の当事者である
(または地上権設定契約)
借地人の相続人について
→契約上の地位を承継している
→地主とは契約当事者という関係である
→対抗関係にはならない

3 建物登記未了では地主は法定相続として扱う

地主の立場では,借地人の相続人のうち誰が借地権を承継したのかがはっきりと分かりません。
建物登記上の所有者はヒントになりますが,相続人の登記がないと明確に把握することはできません。
そこで,相続人名義の登記がないケースで,法定相続として扱うことが認められました。
遺産分割による対抗関係の理論を便宜的に流用したのと同じような結果です。

<建物登記未了における地主の法定相続扱い>

あ 借地人の相続と遺産分割

借地人が亡くなった
遺産分割協議が成立した
内容=建物を相続人Aが取得する

い 借地権の移転

建物の敷地の賃借権(借地権)もAが承継した
詳しくはこちら|借地人の相続は『借地権譲渡』ではないので『名義書換料』は不要

う 建物登記の状況

建物は未登記であった
遺産分割による登記もなされていない

え 地主に対する対抗力(裁判所の判断)

Aは,法定相続分を超える権利の承継を地主に対抗できない
地主は,相続人全員が賃借権を承継したものとして扱う
→相続人全員を賃借人として扱う
例=更新拒絶の意思表示の相手方
※東京地裁昭和63年5月30日

お 遺産分割と対抗関係の一般論(参考)

遺産分割と抵触する第三者の権利取得について
譲渡人の法定相続分を超える部分に限り対抗関係となる
詳しくはこちら|遺産を取得した第三者と遺産分割の優劣の全体像