1 共有×法定地上権|単独所有への抵当権設定|まとめ
2 土地共有|建物に抵当権設定×法定地上権
3 仮換地による土地共有|建物に抵当権設定×法定地上権
4 建物共有|土地に抵当権設定×法定地上権
5 区分所有権に抵当権設定×法定地上権

1 共有×法定地上権|単独所有への抵当権設定|まとめ

土地・建物のどちらかに抵当権を設定することを前提にします。
設定しない方の不動産が共有となっていることがあります。
この場合『法定地上権』の成否の解釈がちょっと難しくなります。
まずは全体的な解釈の傾向をまとめます。

<共有×法定地上権|単独所有への抵当権設定|まとめ>

あ 前提事情|所有状態

土地or建物が共有である

い 前提事情|抵当権設定

単独所有の土地or建物について抵当権を設定した

う 法定地上権

議論・見解が多い
傾向=抵当権が保護されない方向性

ケース別の解釈論は次に説明します。

2 土地共有|建物に抵当権設定×法定地上権

共有土地上にある建物に抵当権を設定したケースです。

<土地共有|建物に抵当権設定×法定地上権>

あ 事案(※2)
建物 A単独所有 抵当権を設定した
土地 A・Bの共有 抵当権設定なし
い 法定地上権|裁判例

法定地上権は成立しない
=抵当権にはマイナス効果である
※札幌高裁昭和60年2月21日
認容を理由に肯定する見解もあるが,最高裁昭和44年11月4日(後記)は特殊事情が反映されているので一般化できない,また,最高裁平成6年12月20日は容認について個別具体的な主観的なものでは足りず,客観性をもったものであることを要するとしている
→このケースについて認容を理由として法定地上権成立を肯定できない
※東京地裁民事執行実務研究会編著『改訂 不動産執行の理論と実務(上)』法曹会2003年p266

う 反対説

法定地上権成立を肯定する学説もある
※我妻栄『新訂担保物権法 民法講義Ⅲ』有斐閣p360〜

3 仮換地による土地共有|建物に抵当権設定×法定地上権

仮換地に建築された建物に関するケースを紹介します。
形式的には土地共有なので前記と同様です。
しかし実質的には一般的な『土地の共有』とは異なります。
実質を基準として判断されています。

<仮換地による土地共有|建物に抵当権設定×法定地上権>

あ 事案|形式

形式的な状況は前記※2と同様である

い 事案|詳細

従前の土地の所有者Aが仮換地上に建物を所有していた
土地所有権は従前の土地の共有持分権であった
建物には抵当権が設定されていた
抵当権が実行された

う 法定地上権の成否

Bが法定地上権の発生をあらかじめ容認していた場合
→法定地上権は成立する
→競落人は,仮換地を占有・使用する権原を取得する

え あらかじめ認容する具体例

Bが持分に基づく使用収益を事実上放棄した
BがA(建物所有者である土地共有者)の処分に委ねていた
※最高裁昭和44年11月4日

お 実質面の考察

実質的には『土地の単独所有』と同様である
→法定地上権が成立する
詳しくはこちら|換地|仮換地の一部売買・分割譲渡|使用有益権の準共有・共有物分割

4 建物共有|土地に抵当権設定×法定地上権

土地に抵当権を設定したことを前提にします。
この土地上に共有の建物が存在するケースです。

<建物共有|土地に抵当権設定×法定地上権>

あ 事案
建物 A・Bの共有 抵当権設定なし
土地 A単独所有 抵当権を設定した
い 法定地上権|判例

土地所有者Aは,自己のみならず他の建物共有者Bのためにも土地の利用を認めているものと見ることができるから法定地上権は成立する
(抵当権にはマイナス効果である)
※最高裁昭和46年12月21日
※東京高裁昭和46年6月18日

う 学説・同意見

通説も肯定する
※我妻栄『新訂担保物権法 民法講義Ⅲ』有斐閣p362
※高木多喜男『担保物権法 新版』有斐閣p191

え 実務的対応策(※1)

『あ』の状態の場合
→自己借地権を設定できる
※借地借家法15条
設定+対抗要件具備がある場合
→競売後も約定借地権が存続する

5 区分所有権に抵当権設定×法定地上権

いわゆる分譲マンションでも法定地上権の問題がありました。

<区分所有権に抵当権設定×法定地上権>

あ 事案
建物 区分所有=専有部分はA単独所有とB単独所有 Aの区分所有権に抵当権を設定した
土地=敷地 区分所有者の共有 抵当権設定なし
い 法定地上権

(分離処分禁止の適用がない前提で)
A所有の区分所有建物とB所有の区分所有建物は独立した所有権の客体となっているから,区分所有建物ごとに法定地上権の成否を判断せざるをえない
A・Bが準共有する法定地上権が発生するという法律構成を採用することは困難である
他方,A所有建物について法定地上権という排他的な権利の成立を認めると,Bの権利を害することになる
こうしたことから,法定地上権の成立を否定する考え方が有力である
東京地裁執行部では,一律に不成立として扱っている
※東京地裁民事執行実務研究会編著『改訂 不動産執行の理論と実務(上)』法曹会2003年p288

う 分離処分禁止の適用

分離処分禁止の規定の新設(立法)により,法定地上権が成立しなくても実害が生じなくなった(この問題は立法により解決された)
※区分所有法22条1項
※高木多喜男『担保物権法 新版』有斐閣p192

本記事では,単独所有の土地または建物に抵当権が設定され,他方(建物または土地)が共有となっているケースにおける担保権実行によって法定地上権が成立するかどうか,を説明しました。
実際には,個別的な事情によって法的判断や最適な解決策が違ってくることがあります。
実際に共有不動産に関する問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。