【シェアオフィス（法律事務所）への借地借家法適用（肯定裁判例）】

＜借地借家法の『建物』の判断基準（概要）＞

あ　基本的事項

建物の一部であっても
『い』の内容の両方に該当する場合
→借地借家法の『建物』に該当する

い　『建物』の判断基準

ア　障壁その他によって他の部分と区画されているイ　独占的排他的支配が可能な構造・規模を有する ※最高裁判所昭和４２年６月２日；旧借家法について
詳しくはこちら｜借地借家法の『建物』（借家該当性）の判断基準の基本

＜貸与スペースの状況（※１）＞

あ　貸与スペースの面積

面積＝３．５平方メートル
狭小である

い　パーティション（障壁）

貸与スペースの四方について
天井まで隙間のない障壁で囲まれている

う　出入りの制限

共用スペースと貸与スペースの区分について
→鍵付きのドアによって区画されている
ドアを開けなければ
共用スペースからはドアを開けない限り
貸与スペース内部の様子をうかがうことはできない構造である
※東京地裁平成２６年１１月１１日

＜貸与スペースについての判断（※２）＞

あ　判断基準へのあてはめ

貸与スペースの状況（前記※１）によると
障壁によって他の部分と区画されている
独占的排他的支配が可能な構造・規模を有する

い　裁判所の判断

貸与スペースの状況からは
借地借家法の『建物』に該当する
他の事情についても検討する（後記）
※東京地裁平成２６年１１月１１日

＜契約の法的性格の判断（※３）＞

あ　契約の中核的な内容

Aが区画をBに使用収益させる（い）
Bがその対価である利用料金を毎月Aに支払う

い　区画の使用収益の内容

建物の独占的排他的な使用である（前記※２）

う　契約書の条項

『賃借権は発生しないものとする』という規定がある

え　裁判所の判断

法的性格は，建物の賃貸借契約である
借地借家法の強行法規定を合意によって排除できない
※東京地裁平成２６年１１月１１日

＜スペース貸与以外のサービスの内容（※４）＞

あ　オプションサービス

入居者は別途の有償サービスの申込が可能である
ア　バーチャル秘書サービスイ　電話応答サービス

い　『起業家支援プログラム費』

基本契約の料金の中に『起業家支援プログラム費』があった
月額＝１万０５００円
これに対応するサービスは不明であった

う　共用サービス

メインのスペースの貸与以外のサービスもあった
ア　インターネット回線の利用イ　共用の会議室の利用ウ　共用部に置かれた機材の利用 内容＝コピー機・プリンター・シュレッダー・掃除用具の利用
一部は有料であった
※東京地裁平成２６年１１月１１日

＜スペース貸与以外のサービスについての法的性格＞

あ　スペース貸与の契約との関係性

各種サービス（前記※４）について
法的には『ア・イ』のいずれかの性格である
ア　スペース貸与の契約と別個独立の契約イ　スペース貸与の契約に付加された付帯サービス

い　他のサービスの費用

各種サービス（前記※４）の対価について
→共益費に含まれている

う　『起業家支援プログラム費』の性格

スペース貸与の対価（賃料）or各種サービス（前記※１）の一部である

え　一般的な建物賃貸借との関係性

各種サービス（前記※４）の内容について
一般的な建物賃貸借に付帯することもよくある
＝特別なサービスではない

お　まとめ

スペース貸与の建物賃貸借という性質を否定しない
※東京地裁平成２６年１１月１１日

＜オーナーの主張する特殊事情と判断（※５）＞

あ　オーナーの主張の概要

入居者の『排他的支配』を否定する規定（合意）が多く存在する
→排他的支配は否定される

い　排他的支配を否定する方向の規定（合意）

ア　入居者において業種，商号の設定があるイ　入居者が貸与スペースの模様替えを行うについて制限があるウ　入居者は施設内の他の貸与スペースに移転することができる 契約の解約手続を要しない
エ　管理上必要に応じてAが室内に立ち入ることができる

う　裁判所の判断

『い』の規定（合意）について
いずれも建物の賃貸借契約という性格を否定するものではない
※東京地裁平成２６年１１月１１日

＜裁判所の判断（結論）＞

あ　基本的判断（概要）

貸与スペースについて
物理的に隔離されている
入居者Bが独占的排他的に支配している
→借地借家法の建物に該当する（前記※２）

い　契約の法的性格・特殊事情

契約の法的性格は建物の賃貸借である（前記※３）
他のサービス（前記※４）や個別的な事情（前記※５）について
→建物賃貸借という性格を否定しない

う　結論

貸与スペースの契約は『建物の賃貸借』に該当する
→借地借家法の『借家』に該当する
→法定更新が適用される
※東京地裁平成２６年１１月１１日