1 『借家』該当性|問題となる典型的事例
2 『建物』該当性×『借家』認定|関連性の整理
3 借地借家法の『建物』×解釈論
4 『使用』上の独立性・排他性|例
5 『効用』上の独立性・排他性|例
6 借地借家法適用排除・社会的ニーズ|概要
7 強行法規性・定期借家の活用|概要

1 『借家』該当性|問題となる典型的事例

建物賃貸借つまり『借家』に該当するかどうかが曖昧な状況もあります。
借家かどうかによって大きな違いが生じます(後記)。
まずは『曖昧な状況』つまり問題が具体化する典型例を紹介します。

<『借家』該当性|問題となる典型的事例>

あ 間貸し|例

親戚の大学生に,私の家(戸建て)の『1部屋』を貸している

い ケース貸し|例

デパートの食品売場フロアの中の1エリアを貸している
(別記事『ケース貸し』;リンクは末尾に表示)

う シェアオフィス|例

1つのフロアを複数の事業者がオフィスとして共用する
(別記事『シェアオフィス』;リンクは末尾に表示)

『建物の一部』を貸す,という意味では『建物賃貸借=借家』と言えそうです。
一方『建物』と言える程度ではない,という考え方もあります。
判断基準については後述します。

2 『建物』該当性×『借家』認定|関連性の整理

賃貸借の対象が『建物』かどうかで『借家』かどうかが決まります。
その結果『借地借家法』の適用の有無が変わってきます。
この関連性について整理しておきます。

<『建物』該当性×『借家』認定>

賃貸借の対象(※1) 『借家』該当性 借地借家法の適用
『建物』に該当する 該当する 適用される
『建物』に該当しない 該当しない 適用されない

※1 借地借家法1条の『建物』の意味である

3 借地借家法の『建物』×解釈論

借地借家法の『建物』の解釈はいくつもの判例で示されています。
重要な判例をまとめます。

<借地借家法の『建物』×解釈論>

あ 解釈論|基本的事項

『貸している部分』の『独立性・排他性』によって判断する

い 独立性・排他性×判断基準

次の2点を総合的に考慮・判断する
ア 『使用』上の独立性・排他性
イ 『効用』上の独立性・排他性
※最高裁昭和42年6月2日
※東京地裁平成3年7月26日

判断する要素は『使用/効用』上の独立性・排他性ということです。
これについて,順に説明します。

4 『使用』上の独立性・排他性|例

『使用』上の独立性・排他性に関する事情の典型例をまとめます。

<『使用』上の独立性・排他性|例>

あ 物理的な『隔離』

壁や扉で他のエリアと隔離されている

い 出入り禁止

オーナーが自由に出入りをできない
例;扉に施錠がなされている

5 『効用』上の独立性・排他性|例

『効用』上の独立性・排他性に関する事情の典型例をまとめます。

<『効用』上の独立性・排他性|例>

あ 入居者のアクセス|例

入居者が,他の居室に入らずに自室に出入りできる
ア 通行するのは共用の廊下のみ
イ 玄関の鍵は入居者も所持している

い 入居者の生活完結性|例

入居者が,他の居室に入らずに生活できる
ア トイレ・風呂→専用の場合
トイレ・風呂が自室に付属している
イ トイレ・風呂→共用の場合
トイレ・風呂が,他の居室入居者と共用である
ただし他の居室を通らずに使用できる

う 商用|営業・経営の独立性

『貸している部分』で物品販売を行っている場合
→事業の独立性が『効用』上の独立性の判断事情となる

以上のような『独立性・排他性』に関する事情を総合的に考慮します。
その結果,独立性・排他性の程度が高い場合に『建物』として認められます。
その場合『借家』となり,借地借家法が適用されることになるのです。

6 借地借家法適用排除・社会的ニーズ|概要

『建物』に該当する場合は借地借家法が適用されます。
借家人保護の規定が発動します。
しかし借家人自身もこれの排除を希望することもあります。

<借地借家法適用排除・社会的ニーズ|概要>

あ 過保護は『保護低下』につながる理論

借地借家法の適用がある場合
→賃借人の保護が強い
→賃貸人は貸すことを断念する傾向が強い

い 発想|当事者の合意

貸主・借主で『借地借家法の適用をしない』と合意しておく
契約書の条項として明記しておく

この発想どおりに契約を締結するとトラブルの元です。
効力について次に説明します。

7 強行法規性・定期借家の活用|概要

借地借家法は『強行法規』という特殊なルールがあります。
借地借家法の適用を排除する合意は無効となるのです。

<強行法規性・定期借家の活用|概要>

あ 強行法規性|無効化

『借地借家法の適用を排除する合意』
→借家人に不利である
→無効となる
※借地借家法30条

い 定期借家契約

一定の条件・方式で建物賃貸借契約を締結する
→『定期借家』契約が可能
→一定の借家人保護規定が適用されない
例;法定更新・更新拒絶
※借地借家法38条

以上のようなニーズをかなえる方法は『定期借家』と言えます。
上記のニーズや定期借家の制度については別に説明しています。
詳しくはこちら|定期借家の基本|更新なし=確実に建物が戻る・賃料相場が低め・終了通知義務