【賃料を不動産の評価額に連動させる特約の有効性判断】

＜固定資産評価額連動特約の裁判例（無効判断）＞

あ　特約の内容

固定資産評価額の改定があったとき
賃料は固定資産評価額の１．２７％に自動的に改定される

い　固定資産評価額の変動

昭和３７年３月　賃貸借契約の開始
昭和３９年度　契約締結時の４．７５倍
昭和４５年度　契約締結時の８．７２倍
年平均前年度対比上昇率　約３０％
→この上昇率自体が契約締結時の約４倍である

う　裁判所の判断

固定資産評価額の上昇率について
→当事者は予見できなかった
→契約文言がすべて有効とはならない
鑑定結果などにより，総合的に各期の地代を算定した
総合算定方式の算定方法といえる
※札幌地裁昭和５２年３月３０日
※『判例タイムズ３６５号』ｐ３０６

＜評価額連動特約の裁判例（無効判断；概要）＞

あ　賃料改定特約（概要）

ア　甲地 土地路線価の増減に応じて賃料も当然に増減する
イ　乙地 次のうち最も増加率の高いものに応じて賃料も当然に増減する
・固定資産税及び都市計画税
・固定資産評価額
・路線価

い　特約に基づく算定の内容

ア　甲地

イ　乙地

う　特約の有効性

著しく地価が高騰している
→特約どおりの改定賃料の算定を行わない
→賃料減額請求の行使として扱う
※東京地裁平成３年３月２９日
詳しくはこちら｜賃料に関する特約と賃料増減額請求権の関係（排除の有無と影響）

＜路線価連動特約の裁判例（有効判断）＞

あ　特約の内容

土地の賃料は，土地の北側道路部分に設定される毎年の路線価の増減率に応じて毎年１０月１日に当然に増減するものとする

い　裁判所の判断

特約は有効である
※神戸地裁平成元年１２月２６日

＜更地評価の算定基準の特約の判断（無効判断）＞

あ　特約の内容

改定賃料の算出基準の１要素として
更地としての適正価額について
固定資産評価額の４倍とする

い　有効性判断基準

次の範囲内で有効といえる
『算出基準が，固定資産評価額と時価との間に当時存在した懸隔と著しく異ならない程度のものが保たれている』

う　裁判所の判断（結論）

土地の固定資産評価額が従前から約５．７倍になった
特約の有効な範囲（い）を逸脱する
→特約は無効である
※最高裁昭和４４年９月２５日