【賃料を公租公課に連動させる特約の有効性判断】

＜公租公課連動特約の有効性判断基準（基本）＞

あ　特約の内容（概要；※１）

土地の公租公課の変動の比率によって賃料を増額させる

い　有効性の判断基準

特約それ自体は無効ではない
後記※２のすべての事情に該当する場合
→特約は事情の変更により無効となる

う　賃料不減額の合意の理論の参照

『い』の判断基準について
賃料不減額の合意の有効性の解釈論の応用といえる
詳しくはこちら｜賃料に関する特約の一般的な有効性判断基準（限定的有効説）
※『判例タイムズ４０３号』ｐ１２０

＜公租公課連動特約が無効となる条件（※２）＞

あ　基本的事項

公租公課連動特約（前記※１）について
『い〜え』のすべてに該当する場合
→無効となる

い　地価の高騰

土地の公課について
著しく急激かつ甚大な増額があった
地価の推移とかけ離れている

う　適正賃料額との乖離

特約どおりの基準によって算出した賃料額について
適正な賃料額をはるかに上廻る

え　不合理性

特約により算定した賃料について
→賃借人に支払わせるのが酷である
※借地法１１条，１２条１項
※札幌高裁昭和５４年１０月１５日

＜公租公課連動特約の裁判例（有効判断）＞

あ　特約の内容

契約期間中に固定資産税等の増額が生じたときは，公課金増額の比率に準じ賃料を増額することができる

い　賃料の請求額

昭和３５年５月建物所有目的の土地賃貸借契約締結
昭和４２年３月以前　１か月９２３０円
昭和４２年３月　１万１０００円
昭和４３年３月　１万３２００円（１．４３倍）
固定資産税などについて
２年間で１．４３倍の上昇があった

う　土地の価格の上昇

昭和４１年度から昭和４４年度までの３年間について
土地の価格も相当の割合で上昇した

え　固定資産税／土地の価格の上昇の比較

固定資産税などの上昇は土地の価格の上昇と著しくかけ離れたものではない
→有効である
特約どおりの単純計算による地代の変更を認めた
※札幌高裁昭和５４年１０月１５日；『判例タイムズ４０３号』ｐ１２０

＜公租公課連動特約の裁判例（無効判断；概要）＞

あ　自動改定特約の内容

賃料は，固定資産税及び都市計画税の総額の増減率と同じ率で増減額する

い　税額の推移

う　特約の有効性

特約合意当時，当事者は税額の高騰を予想できなかった
→自動改定条項は失効した
賃料減額請求権の行使として扱う
※名古屋地裁昭和５８年３月１４日
詳しくはこちら｜賃料に関する特約と賃料増減額請求権の関係（排除の有無と影響）

＜公租公課３倍固定特約の裁判例（有効判断）＞

あ　特約の具体例

公租公課の３倍を賃料とする
内容＝固定資産税・都市計画税

い　裁判所の判断

基準となる固定資産税について
一般的に地代算定における重要な要素である
３倍という倍率は一般的なものである
→特約は相当なものである
→有効である
※東京地裁平成６年１１月２８日
※東京地裁平成元年８月２９日

＜公租公課増価分上乗せ特約の裁判例（事案）＞

あ　土地賃貸借契約の基本的内容

契約変更時期　昭和５９年６月
目的　鉄筋９階建建物の所有
期間　３０年
賃料　１か月３４万４４００円

い　賃料増額の特約

土地について，固定資産税・都市計画税が増額されたときは，当該年の４月１日から増額された金額を従来の賃料に加算した賃料を支払う

う　固定資産税の増額

昭和６０年４月１日
固定資産税＋都市計画税が増額された
年額７９万４６４４円→１４１万０４４０円
＝１か月あたり５万１３１６円の増価
※大阪地裁昭和６２年４月１６日

＜公租公課増価分上乗せ特約の裁判例（有効判断）＞

あ　特約の内容

土地について固定資産税・都市計画税が増額されたときは，この増額分を当然に賃料に加算する

い　裁判所の判断

ア　用いる判断基準 一般的な賃料改定特約の有効性判断基準
詳しくはこちら｜賃料に関する特約の一般的な有効性判断基準（限定的有効説）
イ　基準の適用 『あ』の特約の内容について
税額（租税）は借地法１２条１項本文の考慮要素に含まれている
１年間の変化が約２１．９％にとどまる
経済的事情の変更の程度と著しく乖離するものとはいえない
不合理なものではない
→無効となる事情に該当しない
→特約は有効である
※大阪地裁昭和６２年４月１６日