【抵当権付不動産売買における買主と抵当権者の関係(基本)】

1 抵当権付不動産売買における買主と抵当権者の関係(基本)

通常、不動産を購入する際は既存の抵当権を抹消します。しかし抵当権が付いたままで購入するケースもあります。本記事では、このような売買において買主と抵当権者の間の問題について説明します。

2 抵当権付不動産の売買の後の抵当権実行リスク(前提)

まず、抵当権が付いていることによるリスクは、抵当権が実行されること、つまり、競売で売却される、ということです。せっかく購入して所有権を得ても、最終的に所有権を失う結果となるのです。

当権付不動産の売買の後の抵当権実行リスク(前提)

抵当権が付いたまま購入した場合
→抵当権が実行されるリスクがある
→競売で第三者に売却される
→買主は所有権を失うことになる

3 抵当権付不動産の売買における買主の対抵当権者対応

買主が抵当権者に対してどのような対応をとることができるか、ということを整理します。全体で3つの対応手段があります。

抵当権付不動産の売買|買主の対応方法

あ 弁済→抵当権消滅

『ア〜ウ』のいずれかの方法を取る
→抵当権を消滅させる
ア 代価弁済(後記※1イ 第三者弁済(後記※2ウ 抵当権消滅請求(後記※3

い 抵当権実行を止めない

抵当権が実行されることを前提とする
→一時的な期間だけ対象不動産を利用する

通常、このような対処を前提にして購入するのです。

4 代価弁済|基本

抵当権への対応の1つに『代価弁済』があります。
その基本的内容をまとめます。

代価弁済|基本(※1)

あ 合意

抵当権付不動産の買主が抵当権者に弁済する
弁済額=不動産の評価額
買主と抵当権者が合意することが必要である

い 抵当権消滅

代価弁済をした場合
→抵当権は消滅する
※民法378条

5 第三者弁済|基本

抵当権への対応の1つに『第三者弁済』があります。
その基本的内容をまとめます。

第三者弁済|基本(※2)

あ 基本

債務者以外の者が『債務者に代わって』弁済する
→債務は消滅する
→担保権も消滅する
※民法474条

い 金額=債務全額

第三者弁済は『本来の弁済』と同様である
→金額は債務全額となる

う 交渉・待機期間→不要

第三者弁済には次のようなメリットがある
ア 抵当権者との交渉は不要であるイ 一定の待機期間は生じない 比較;抵当権消滅請求の場合
→最大2か月の待機期間が必要となる
※民法474条2項
詳しくはこちら|抵当権消滅請求の基本(対象者・評価額の提示・抵当権者の対応)

6 抵当権消滅請求・滌除(概要)

抵当権への対応の1つに抵当権消滅請求があります(※3)
法改正の前は滌除(てきじょ)という制度でした。
買主のイニシアチブで抵当権を抹消するためのアクションです。
これらの制度はちょっと複雑なところがあります。
それぞれ別に説明しています。
詳しくはこちら|抵当権消滅請求の基本(対象者・評価額の提示・抵当権者の対応)
詳しくはこちら|滌除(平成15年改正民法施行前)の基本(第三取得者の主張・抵当権者の対応)

7 抵当権つき不動産の売買の担保責任(参考)

以上は、買主が抵当権者に対して行うアクションの説明でした。これとは別に、買主と売主の間で行うアクションもあります。担保責任というルールです。ただし、実際に抵当権つきのままで売買をする場合には、担保責任は適用しない、と決めておくことが多いです。
詳しくはこちら|抵当権や仮登記の負担つきの不動産売買(担保責任・支払拒絶権)

本記事では、抵当権(担保権)が設定されたままで不動産を購入(売買)することに関する法的問題・リスク説明しました。
実際には、個別的事情により、法的扱いや最適な対応方法が違ってきます。
実際に不動産の売買や抵当権(担保権)に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。

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