【建物賃貸借×敷引特約・定額修補分担金特約｜有効性判断】

1　特約により敷金の一部が差し引かれることがある｜敷引特約

一般的に、敷金は賃貸借契約の開始時点で賃借人が賃貸人に預ける金銭です。
そして、退去時に返還されます。
この時、滞納賃料や原状回復の費用が控除されます。
この控除・返還の部分のルールを特約とする方法があります。

簡単に言えば、敷金の一部を差し引くというものです。
そこで『敷引特約』（しきびきとくやく）と呼んでいます。

2　敷引特約は『原状回復費用額とかけ離れる』と無効となる

敷引特約は、『原状回復費用を固定化したもの』、という性格が典型的な考え方です。
このことから『金額設定』によっては無効となります。

原状回復費用の相当額と『敷引金額』の整合性があまりない場合は無効となる可能性があるのです。

3　敷引特約の有効性判断｜判断要素・基準

敷引特約の有効性については、法律上金額や割合の基準が規定されているわけではありません。
しかし、多くの裁判でこの点が争われ、裁判例として個別的な判断が蓄積されています。
その上、最高裁判例としてもいくつか判断が示されています。
これらの判断をまとめると次のようになります。

以上は、それぞれの場合の判断の方向性です。
実際には他の事情も含めて総合的に最終判断がなされます。
当然ですが、必ずこのような最終判断に至るわけではありません。

4　借主が事業者・会社の場合『敷引特約』は有効となる傾向がある

借家契約の含まれる敷引特約は一定の範囲で有効性が否定されることがあります。
法律的な理由（根拠）としては、消費者契約法が適用されるのが一般的です。
ここで、消費者契約法は、消費者のみに適用されます。
ですから、賃借人が事業主や株式会社である場合は適用されません。
しかし、消費者契約法以外を根拠として『敷引特約が無効』となる可能性もあります。
具体的には、公序良俗違反（民法９０条）が典型です。
特約や合意の合理性が著しく欠けている、つまり、利害のバランスが不合理、という場合に『公序良俗違反』となります。

ただし、消費者の場合と異なり、一般論として、契約当事者は対等という原則があります。
つまり、当事者が相互に条件を把握し、双方が納得して初めて契約が成立した、ということです（契約自由の原則）。
このように、相互が自主的に合意した内容は、相互を拘束するという、当然のような理論が尊重されています（私的自治の原則）。
結局、公序良俗違反による無効、という判断が発動するのは、合理性が『著しく』欠けている場合に限定されます。
つまり、非常識な程度がとても高い、という場合のみに無効となる、ということです。

5　災害による建物滅失→敷引特約は適用されない

特殊な事情があると、敷引特約の有効性に影響があります。
判例では『災害による建物滅失』のケースがあります。
この場合、まず、賃貸借契約が終了します。
詳しくはこちら｜建物の老朽化による建物賃貸借契約終了の方法の種類
そして、敷引特約については適用しない判断に至っています。

6　定額修補分担金特約｜内容・有効性

『敷引』と実質的に同じような仕組みもあります。
定額修補分担金特約という条項・設定方法です。

具体的に判例となっているものは結論として無効という判断が多いです。
実質的には『敷引特約』と同じような判断の枠組みであると言えます。

本記事は一般的な説明です。個別の事案にそのまま当てはまるとは限らず、一見似ている事案でも、事情が異なれば結論は異なります。個別的事情により、法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。本記事でご説明したものと同様の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。