【抵当権付のままでの売買｜具体例・典型例】

＜オーバーローン×抵当権者の回収見込み（※１）＞

あ　オーバーローン｜例

い　債権者の立場｜競売の想定

競売での売却金額は７０００万円程度となる
→７０００万円は回収できる
→被担保債権額１億円に達しない
→債権のうち３０００万円分が残る
＝一般債権となる
→３０００万円は回収不能となるリスクが大きい

＜抵当権付不動産の売買｜具体例＞

あ　抵当権付きの売買｜具体例

不動産甲の担保状況は上記※１であった
Aは抵当権が付いたままで購入した
購入代金は２００万円であった

い　リスク

抵当権が実行されるリスクがある
不動産甲が競売にかけられる可能性がある

＜買主の対応｜代価弁済｜具体例＞

あ　交渉

Aは抵当権者と交渉する
次の内容で合意する

い　合意内容

Aが７０００万円を弁済する
抵当権者は抵当権を消滅させる＝登記を抹消する

う　代価弁済｜特殊性

Aの支払について
『債務を負わない者』による『弁済』ではない
→代価弁済と呼ぶ
※民法３７８条

え　支払金額

代価弁済の金額は『残債金額全額』ではない
一定の不動産の評価額がベースとなる

＜買主の対応｜抵当権抹消請求｜具体例＞

あ　具体例

上記※ｎの事情を前提とする
Aは抵当権者と交渉した
抵当権者は１億円の代価弁済を要求している
＝債務額全額
Aとしては７０００万円に抑えたい
＝売却見込額

＜買主の対応｜抵当権を抹消しない｜典型例＞

あ　破産管財人による売却

リゾートマンションの所有者が破産を申し立てた
破産管財人がこれを売却する
抵当権の負担付で売却する
相場＝１０〜２０万円程度

い　担保権実行｜プロセス

その後担保権が実行されることが想定される
競売申立
→入札
→開札
→売却許可決定
→代金納付
＝所有権が移転する
※民事執行法７９条
→退去が必要となる

う　使用可能期間

占有・使用できる期間は数か月はある
→ワンシーズンは利用できる
訪問（利用）頻度が高い場合
→ホテルを利用した場合より格安となる