【借地権の分割譲渡・一部譲渡を裁判所が許可しない傾向とその例外】

１　借地権の分割譲渡・一部譲渡を裁判所が許可しない傾向とその例外

借地権の譲渡（借地上の建物の譲渡）をする際には、地主の承諾が必要です。地主が承諾してくれない場合、その代わりに裁判所の許可をもらう手続があります。
通常、借地権を譲渡しても地主に不利になるおそれはないといえるので、裁判所は原則的に許可をします。
詳しくはこちら｜借地権譲渡許可の形式的要件・実質的要件（判断基準）の基本
しかし、借地権が２つ（以上）に分かれる場合には許可しないことがあります。本記事ではこのことについて説明します。

２　借地人の増加することによる影響（基本）

借地権が２つに分かれることになるのはどのような場合でしょうか。
１つの借地権のうち一部（東側半分）だけを第三者に譲渡するケースと、１つの借地権を２つの部分に分けてそれぞれを別の第三者に譲渡する（東側半分をAに、西側半分をBに譲渡する）ケースがあります。
どちらのケースでも、借地権譲渡によって借地人が増加することになります。一般論としてこれだけで地主に不利になります。仮に、無接道の土地が生じる場合は地主に、深刻なレベルの不利益が生じます。まさに地主に不利になるおそれがあることになり、裁判所は借地権譲渡を許可しない方向に働きます。

３　借地の一部譲渡を許可しなかった裁判例

借地の一部だけを第三者に譲渡することについて許可が求められたのに対して、裁判所が許可しなかった実例を２つ紹介します。却下にしたものと棄却にしたものがあります。形式は違いますが、許可しなかったという結論は同じです。

４　例外的に借地の分割譲渡を許可した裁判例

借地を物理的に２つに分けてそれぞれを別の第三者に譲渡する場合（分割譲渡）でも、一部譲渡と同じように、借地人が２人になる（借地が２個になる）ので、地主に不利になるので、許可されない傾向があります。
この点、特殊な事情があったため、裁判所が分割譲渡を許可した実例があります。
借地人Bが、借地を２つに分けて一方をC、他方をDに譲渡するという内容でした。ここで、隣接地も同じ地主（A）の貸地となっていて、借地人は（最初から）Cでした。分割譲渡だけども、隣接地も含めると、譲渡前の借地人はBとCであり、譲渡後の借地人はDとCになる、つまり借地人の人数・（実質的な）借地の個数は変わらない、という状態だったのです。
そこで、裁判所は借地権の分割譲渡を許可したのです。ただし、対価（実質的な承諾料）は、通常の借地権の１０％よりも２％アップして１２％としました。
承諾料の相場（１０％がノーマル）ということについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜借地権譲渡の承諾料の相場（借地権価格×１０％）と借地権価格の評価法

本記事では、借地権の一部譲渡・分割譲渡について裁判所が許可しない傾向やその例外について説明しました。
実際には、個別的な事情により、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に借地権の譲渡に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。