【建物明渡｜法的手続｜基本・流れ｜占有移転禁止／断行の仮処分】

＜建物明渡｜法的手続｜基本・流れ＞

あ　債務名義取得

明渡請求訴訟提起
→勝訴判決＝認容
→判決確定
確定判決は『債務名義』の１つである
詳しくはこちら｜債務名義の種類｜確定判決・和解調書・公正証書（執行証書）など

い　強制執行

明渡の強制執行を裁判所に申し立てる
→執行官が明渡の断行を行う
詳しくはこちら｜建物明渡強制執行×目的外動産の処分｜基本｜判断方法・基準

＜建物明渡｜法的手続｜占有移転対策＞

あ　占有移転による弊害

明渡請求訴訟の係属中に『占有者』が変わった場合
→仮に確定判決を獲得しても強制執行ができない
→新たな『占有者』に対して別途訴訟を提起する必要がある
実際に『妨害策』として占有移転がなされるケースもある

い　占有移転対策

『占有移転禁止の仮処分』を行う
→仮に占有移転が行われても『執行不能』にはならない
詳しくはこちら｜民事保全（仮差押・仮処分）の基本｜種類と要件｜保全の必要性

＜建物明渡｜法的手続｜長期化対策＞

あ　長期化による弊害

明渡請求訴訟の勝訴判決獲得までに時間を要する
結審→判決→確定というプロセスに１年以上かかることもある

い　長期化対策

明渡の仮処分を行う
『断行の仮処分』とも言う

う　明渡の仮処分｜注意点

『緊急性』が認められない＝棄却となりやすい
認められる類型については後述する

＜建物明渡｜断行の仮処分｜認められる類型＞

あ　執行妨害的

債務者の行為が執行を妨害するものである場合
例；既に強制執行or仮処分により不動産から退去させられている

い　暴力的な侵奪

債権者の占有を債務者が暴力的に侵奪した場合

う　債務者の『必要性』不足

債務者が目的物を使用する必要性が著しく低い場合
例；債務者が賃料を払っていない＋退去済みである

え　著しく大きな損害発生

債権者の受ける損害が著しく大きい場合
例外も多い（※１）

お　重大な公益侵害

債務者の行為が重大な公益侵害となる場合
例；明渡実現が公益事業の遂行上不可欠である
※八木一洋ほか『民事保全の実務（上）第３版増補版』ｐ３１４

＜断行の仮処分｜著しく大きな損害発生｜原則／例外＞

あ　原則

債権者の受ける損害が著しく大きい場合
→仮処分は認められる

い　例外

大きな損害発生について『債権者の帰責性』が大きい場合
→認められない
※八木一洋ほか『民事保全の実務（上）第３版増補版』ｐ３１４

＜断行の仮処分｜著しく大きな損害発生｜例外・具体例＞

次のいずれにも該当する
→『債権者の帰責性』が大きい＝仮処分は認められない
ア　第三者への物件引渡の契約 例；債権者が新たな入居希望者との間で賃貸借契約を締結した
イ　見通し・予測不足 債権者の見通しが甘かった
※八木一洋ほか『民事保全の実務（上）第３版増補版』ｐ３１４

＜断行の仮処分｜著しく大きな損害発生｜該当しない・具体例＞

あ　事案｜典型例

賃料滞納者が入居した状態が続いている
『敷金・保証金による償却＝相殺』は完結している
保証人からの回収も現実的には不能である

い　オーナーの窮状

経済的なダメージが累積しつつある
例；借入金の返済原資が不足する

う　判断の傾向

『債権者の損害が著しく大きい』に該当しない傾向がある
理由＝『賃貸事業』に含まれるリスクであるという考え方