【不動産の表示登記の基本（登記事項など）】

1　不動産登記の表題部には物理的状況が記録される

不動産については登記システムによりいろいろな情報が記録→公開されることになっています。
登記される情報を分類してみます。
表示の登記はその一部なのです。

2　表示登記の登記事項は細かく定められている

表題部は物理的状況に関する情報が登記されます。
例外的に所有者も登記事項です。
登記事項をまとめると次のようになります。

表題部は権利関係を記録するセクションではありません。
しかし、『所有者』の欄はあり、登記することになっています。
ただし、あくまでも参考という趣旨です。

3　表題部の『所有者』は所有権登記の効力はないが、証明の１つになる

『所有権の登記』は多くの場合、所有権の強力な裏付けとなります（対抗力；民法１７７条）。
現実に、不動産売買で代金と交換に登記を移転するのが一般的です。
ここでの所有権の登記は、あくまでも『甲区』のものです。
『表題部の所有者』は所有権の登記ではありません。
ただし、まったく無意味かというとそんなこともありません。
実際に、甲区の登記がなされていないケースや、甲区に所有権登記がなされていても、不正であると思われるようなケースにおいては、紛争となり、所有権の証明が必要となります。
こんな場合は、表題部所有者が証明の有力な証拠の１つとして使われることになります。
逆に言えば、表題部所有者となっているだけでは所有権の証明として成立しない可能性もあります。
また、甲区に正式に所有権の登記（保存登記）を行う場合は、原則として表題部所有者だけが申請できることになっています（不動産登記法７４条１項１号）。
なお、借地上の建物に、表題部所有者が登記されていれば、借地権の対抗要件になるという判例もあります。
※最高裁昭和５０年２月１３日
借地権の対抗要件｜『建物登記』があれば底地の新所有者に承継される

4　新築建物の表示登記申請では、『所有者であることの裏付け』が必要とされる

表題部の登記を行う場合、『所有者であること』について簡易的な資料が必要とされます。
通常、表示の登記を新たに行うのは、新築建物の場合です。
この場合、所有者であることの一定の裏付けとして次のような資料が必要とされます。

5　表題部『所有者』に真実の所有者との齟齬があると好ましくない

実際に、表題部所有者が、実際の所有者とは異なる場合は実在します。
親族間や借地の場合で、形式的に名義を貸す、といったケースです。
このような場合、後から、複数の者が実際の所有者であると主張して紛争になることがあります。
当初は仲が良くても、長期間が経過したり、相続で代が変わった時に問題が発生することが多いです。

6　形式的な所有者を登記する例

なお、実質的な所有者と登記上の所有者が食い違う合法的なケースもあります。

本記事は一般的な説明です。個別の事案にそのまま当てはまるとは限らず、一見似ている事案でも、事情が異なれば結論は異なります。個別的事情により、法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。本記事でご説明したものと同様の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。