1 土地の境界(筆界)の確定が必要な状況や確定させる工夫
2 境界が未確定だと取引は通常できない
3 土地売買で面積の違いがトラブルとなることがある
4 公簿売買は境界未確定という意味ではない
5 額縁分筆による売却はできなくなった

1 土地の境界(筆界)の確定が必要な状況や確定させる工夫

土地の境界(筆界)が確定していなくても,法律上は売買などの取引をすることができます。しかし実際には,通常,売却できません。そこで境界が未確定である場合は確定させる必要が出てくるのですが,境界を確定される方法についてもいろいろな工夫があります。
本記事ではこのような,土地の境界に関する基本的なことを説明します。

2 境界が未確定だと取引は通常できない

境界についておとなり(隣接地所有者)との間で意見が食い違っていることもあります。仮にこのような土地が売却されたことを考えてみます。
買主は,おとなりと交渉をして,それでまとまればよいですが,合意に達しなければ,おとなりの言い分どおりに土地を渡すか,そうでなければ最終的には訴訟で裁判所に境界の位置を決めてもらう必要が出てきます。
境界が確定していないままだと,塀をたてることも含めて,境界周辺を使えません。
そこで,実務では,売却などの取引をする前提として境界を確定させるのが一般的です。
ただし,共有者同士や隣接地所有者同士の間では,境界未確定のまま売買が行われることもあります。それとは別に,下取業者によっては大幅に金額を下げれば,境界未確定のままで買い取ってくれることもあります。

売買(取引)の前提としての境界確定

あ 通常

売買などの取引の前提として境界が確定していることが必要になる

い 例外

ア 特殊な関係のある者同士の取引 売買の当事者の関係によっては境界未確定のままで売買が行われることもある
共有者間での共有持分の売買
隣接地所有者間での土地売買
イ 大幅に安い売却 通常の評価額よりも大幅に低い金額で売却する(下取に出す)

3 土地売買で面積の違いがトラブルとなることがある

土地の売買が行われた後で面積の違いが発覚するケースも多いです。この場合は,売買契約の売主や仲介業者の責任が生じることがあります。このことについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|土地売買|面積の食い違い・面積不足|境界未確定・数量指示売買

4 公簿売買は境界未確定という意味ではない

土地の売買で,公簿売買という方式があります。文字としては,登記上の面積で売買する,ということになります。そうすると,境界が確定していないから測量できず,正しい面積を出せない(から登記上の面積を使う)という誤解をする人もいます。
しかしそうではありません。公簿売買とは,金額算定の方法を意味しています。つまり,登記上の面積を元にして代金を決める,という意味なのです。

公簿売買の意味(参考)

あ 「公簿」の意味

「公簿」とは,登記と同じ意味である

い 「公簿売買」の意味

実際の土地面積と関係なく公簿(登記)上の面積(地積)で代金額を算定する方式

う 境界の確定との関係

「公簿売買」は,境界が未確定という意味ではない

5 額縁分筆による売却はできなくなった

境界未確定の土地でも,以前は,額縁分筆によって境界確定済の土地として売却できる,という抜け道がありました。これは,土地の周辺のわずかな面積を捨てることで,隣接地所有者との協議や合意をしないで済ませるという手法です。緩衝地帯を設けるような方法です。
ただ,この方法をとっても,結局,緩衝地帯について,境界を確定させなくてはならない状態は続きます。問題を先送りしただけということになります。
現在では,分筆登記の時の測量のルール(正確には運用)が代わり,額縁分筆という方法はできなくなっています。

額縁分筆(額縁登記)の方法と可否(否定)

あ 額縁分筆の内容(例)

境界未確定の土地Aがあり,境界を確定させたい
未確定の境界の付近を,図面上,30センチ幅でのように切り取る
4つの辺のをつなげると,額縁のような形になる
本体A1(=額縁の内側)と額縁部分A2,の2つ(2筆)に分筆する
A1・A2は同じ所有者なので,A1とA2の境界についての確認書への調印はすぐにできる
分筆が完了すれば,土地A1についてはすべての周囲(4つの辺)について境界確認が完了した状態になる
(土地A1を売却することができるようになる)

い 額縁分筆の問題点

土地A2の周囲の境界については,隣接地所有者との間で境界確認がなされていない
いずれは境界を確定しなくてはならなくなる

う 額縁分筆の可否

平成16年以前は額縁分筆ができた
現在では,分筆登記の時に(分筆前の土地)Aの周囲の隣接地所有者の調印も必要になった
結局,土地Aが境界未確定である場合には分筆登記ができなくなっている
詳しくはこちら|分筆登記における測量の範囲・残地求積と全筆求積

本記事では,土地の境界の確定が必要な状況や,確定させる工夫について説明しました。
実際には,個別的な事情によって,法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に土地の境界に関する問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。