【不動産売買；売主の代表権がないと無効，表見代理】

（判例１；一般的な表見代表取締役の類推適用）
［昭和56年 4月24日　最高裁第二小法廷　昭５４（オ）４７５号　採掘権譲渡登録抹消登録請求事件］
代表取締役に通知しないで招集された取締役会において代表取締役に選任された取締役が、この選任決議に基づき代表取締役としてその職務を行つたときは、右選任が有効な取締役会の代表取締役選任決議として認められず、無効である場合であつても、会社は、商法二六二条の規定の類推適用により、代表取締役としてした取締役の行為について、善意の第三者に対してその責に任ずべきものと解するのが相当である。

（判例２；表見代理の適用を否定した）
［平成24年 9月13日　東京地裁　平２２（ワ）１０８３６号　建物所有権移転登記抹消登記等請求事件］
第３　当裁判所の判断
　２　争点(2)（Ｃが原告の代表権を有していると信じたことについての正当理由の有無）について
　　(1)　そこで，次に，被告の代表取締役であったＤが，本件信託契約締結にあたり，Ｃが原告の代表権を有していると信じたことについて正当な理由（善意・無過失）があるといえるかについて検討する。
　　(2)　証拠（甲２４，６９ないし７１，７３，７４）及び弁論の全趣旨によれば，ＤとＣは，ともに大阪出身の同郷で，幼少のころからの知り合いであり，その後東京で仕事上の付き合いが始まり，平成２０年１０月には，いずれも被告設立の発起人として，被告の普通株式各５株ずつを各５万円で引き受け，共同で被告を資本金１０万円で設立したこと，被告の設立後は，Ｄが被告の代表取締役に就任し，Ｃが被告の従業員として稼働していたこと，被告の社内において原告と本件各不動産について本件信託契約を締結する旨意思決定したのは，Ｄ，Ｃ及びＢ（被告現代表者）であること，以上のとおり認められる。
　上記認定事実から認められるＤとＣの親密な関係からすれば，被告の代表取締役であったＤは，本件信託契約の締結にあたり，Ｃが原告の代表取締役ではないことについて悪意であったと推認することができ，かかる推認を覆すに足りる証拠はない。
　　(3)　なお，仮に，本件信託契約締結の際に，Ｃが原告の代表取締役ではないことについて，被告のＤが悪意であったとは認められないとしても，前記前提事実のとおり，本件信託契約が締結された当時，原告の商業登記簿上は，原告の代表取締役及び取締役はめまぐるしく変わっていたのであるから，Ｄとしては，本件信託契約締結にあたり，直近の原告の商業登記簿謄本を確認し，それによって，Ｃが原告の代表取締役ではないことを知り得たはずであるのに，直近の原告の商業登記簿謄本を確認することを怠ったものであるから，被告のＤは，本件信託契約の締結にあたり，Ｃが原告の代表取締役ではないことについて少なくとも善意・有過失であったことは明らかである。
　　(4)　したがって，本件信託契約については民法１０９条の表見代理は成立せず，本件信託契約は無効（原告被告間に効果帰属しない）である。

（判例３；会社法３５４条の類推適用を肯定した）
［平成24年 3月 8日　東京地裁　平２２（ワ）４２６２４号　土地建物所有権移転登記抹消登記等請求事件］
　３　所有権喪失２（表見代表取締役又はその類推適用の可否）（争点(3)）について
　　(1)上記２(2)イで認定したとおり，本件売買契約当時も，登記上，Ｇが原告の代表取締役である旨登記されていたと認められるところ，同人について有効な代表取締役の選任決議がなかったとしても，会社の代表取締役として登記された者が代表取締役としてした行為については，会社法３５４条の類推適用により，善意の第三者に対してその責に任ずべきものと解される（最判昭和５６年４月２４日裁判集民事１３２号５８５頁参照）。そこで，被告Ｙ１において，Ｇが真実は代表取締役ではなかったと知っていたかについて，検討する。
　　(2)原告は，前記２(1)イで主張したように，本件売買契約が不自然であり，特に，平成２０年１１月には，原告の現在の代表者であるＡからＧに対し，訴訟等により原告の株式の７４％をＡらが取得したので，原告の資産の処分等の重要な事項の決定は慎むよう警告する文書を送付していること（甲１７の１及び２）から，Ｈらが原告の実質的支配を失う前に，原告所有の不動産の所有権名義を第三者に移転してしまおうと考え，息子である被告Ｙ１に本件土地建物を売却したのであり，Ｇや被告Ｙ１には，事情を話して取引をしたはずであるから，被告が善意であることはあり得ないと主張する。
　　(3)しかしながら，乙１９（被告Ｙ１の陳述書）によると，被告Ｙ１は，本件売買契約当時，Ｇが原告の代表取締役であると思っていたと述べているところ，前記のとおり，被告Ｙ１は，原告の設立当初の代表取締役であったＨの息子である（当事者間に争いがない。）が，甲１６（株主名簿）上も原告の株主となったことはなく，また，原告の役員となったこともなく，原告の業務に関与したことを伺わせる証拠の提出もないこと，上記認定のとおり，Ｇが代表取締役に選任されたことは認めがたいものの，前記２(2)イで認定したとおり，本件売買契約当時も，Ｇが原告の代表取締役として行動していたことが認められ，乙１９（被告Ｙ１の陳述書）によると，被告Ｙ１は，上記ＨからＧが原告の代表取締役であると聞かされていたと述べており，当時の原告を実質的に支配していたのはＨであったのであるから，むしろ，被告Ｙ１としては，それを疑うべき事情を認識できたとはいえなかったと認められる。
　また，原告主張の警告（甲１７の１）の内容は，その時点でＡらが原告の株式の多数を取得するに至ったことから，Ｈが原告の支配権を失うことになったので，原告の資産の処分等の重要な事項の決定は慎むようにされたいというものであって，確かに，この警告を受けて，原告がＨの身内に原告所有の不動産を売却していった可能性も疑われるが，仮に，Ｇ及びＨがそのことを被告Ｙ１に説明したとしても，その結果，被告Ｙ１が原告やその債権者を害する可能性があることを認識することはあっても，そのことから，それまで代表取締役登記がされていたＧの選任手続が行われていないとか，その手続に瑕疵があったことなどを説明した，あるいはそれを認識し得たということには必ずしも結びつかない。
　以上によれば，被告Ｙ１が，本件売買契約当時，Ｇが原告の代表取締役でなかったことを知っていたとまでは認めるに足りない。
　　(4)前記２(1)のとおり，本件売買契約の事実は認められ，同契約が通謀虚偽表示であるとは認めがたい。そうすると，会社法３５４条の類推適用により，原告は，被告Ｙ１対し，Ｇが原告の代表取締役ではなかったことを対抗できないから，原告の被告Ｙ１に対する本件売買契約により，原告は本件土地建物の所有権を喪失したと認められる。
　４　よって，その余の点を判断するまでもなく，原告の本訴請求はいずれも理由がない。

（判例４；表見代理の適用を否定した）
［平成19年10月22日　東京地裁　平１９（ワ）８７９７号　土地建物根抵当権設定仮登記抹消登記手続請求事件］
第３　争点に対する判断
　１　民法１０９条の適用ないし類推適用について
　　(1)　被告は，Ｃの本件各設定契約締結行為の際，原告が，本件虚偽登記をすることにより，被告に対し，Ｃに代表権（代理権）を授与したことを表示した，あるいは，原告が本件虚偽登記をしたのではないとしても，それと同視できる行為をしたことにより自ら表示したと解すべきであると主張するようである。
　　(2)　しかし，前記第２，１(4)及び(5)の事実によれば，本件各設定契約当時，原告の真正な代表取締役はＡであったところ，本件全証拠によっても，Ａが，Ｃについて，原告の代表取締役であるとの登記をした事実を認めることができない。
　　(3)ア　また，被告は，原告が本件虚偽登記をしたと同視できる行為として，Ｃに原告の名義を冒用されるおそれが非常に高い状況にあり，それを原告が認識しながら，原告の役員変更登記を４か月も怠った行為を挙げる。
　　　イ　確かに，前記第２，１(4)及び(5)の事実のほか，証拠（甲１２，乙６）によれば，平成１６年７月１２日に，原告の代表取締役としてＡが，取締役としてＤ及びＥ１がそれぞれ就任（重任）し，同月２２日付けでその旨の登記がなされていたが，重任後２年を経過した後も役員変更登記がなされていなかったこと，その後，平成１８年７月２５日にＡらが退任し，同年１１月１０日にＣが代表取締役に，Ｇ及びＦが取締役に就任した旨の本件虚偽登記申請が同年１１月１４日になされ，同日，その旨の登記がなされたことが認められる。
　しかし，株式会社の代表取締役及び取締役の任期が満了した場合，新たに選任された代表取締役及び取締役が就任するまで，もとの代表取締役及び取締役が，一時代表取締役及び取締役としての権利義務を有するのであり，直ちに退任登記をしなかったからといって，権限のない者につき虚偽の登記を作出していたというものではない。
　また，証拠（甲１４，２０，乙６）によれば，本件虚偽登記の申請には，平成１８年７月２５日にＡらが任期満了により退任し，Ｃらが取締役に選任され，被選任者らが即時就任を承諾した旨記載された原告の平成１８年１１月１０日付け株主総会議事録，代表取締役Ａが資格喪失により退任し，後任代表取締役にＣが選任され，同人が即時就任を承諾した旨記載された同日付け取締役会議事録が添付されていたが，上記株主総会は存在せず，したがって取締役会も無効であったこと，上記各議事録に使用された原告代表者印は原告の真正な登録印ではなく，また，Ａがその使用を許したものでもなく，従前の真正な登録印が原告に無断で変更されたものであったこと，Ａらは，平成１８年１１月２０日ころ，本件虚偽登記がなされたことを知り，その後，まもなく，東京地方裁判所に対し，原告及びＣらを債務者として，取締役の職務執行停止等の仮処分を申し立て，同年１２月１２日，原告及びＣらにつき取締役あるいは代表取締役の職務の執行停止を命じ，職務代行者を選任する仮処分決定がなされたこと，さらに，Ａらは，上記株主総会決議不存在確認等請求の別件訴訟を提起し，平成１９年２月２０日にその勝訴判決を得，それが確定したこと，そして，同判決に基づき，同年３月２６日，Ａらの役員退任登記が抹消され，各人の役員の地位が回復した旨が商業登記簿上記載されたこと，同日，商業登記簿上，Ｃらが取締役及び代表取締役から抹消されたこと，平成１９年１月２５日ころ，Ａらは，Ｃが上記株主総会議事録及び取締役会議事録を偽造し，それを株式会社変更登記申請書等の書類とともに法務局に提出して，Ｃが原告の代表取締役に選任された旨の虚偽の登記申請をし，電磁的記録である商業登記簿ファイルに不実の記録をさせ，備え付けさせ公正証書の原本としての用に供したことなどを告訴事実として，電磁的公正証書原本等不実記録，同供用罪で告訴したことが認められ，これらの事実によれば，本件虚偽登記がなされた当時，原告の真正な代表取締役であったＡや取締役であったＤ及びＥ１が，本件虚偽登記に何らかの形で関与したということもできない。
　　　ウ　そして，証拠（甲１６，乙６）によれば，役員が任期満了し，役員変更登記（重任登記）が完了した場合であっても，その役員が株主総会の席上で口頭で辞任を申し出るか，同総会で同役員を解任する決議がなされたとするかし，その後，新たな役員を選任した旨の株主総会議事録を偽造し，その議事録を添付した役員変更登記申請をすることにより，虚偽の役員就任登記をすることが可能であることが認められ，この事実に照らせば，原告あるいは原告代表者のＡが任期満了に伴う役員変更登記（重任登記）を怠ったから，本件虚偽登記がなされたといえる関係があるということはできない。
　　(4)　以上のほか，Ｃの本件各設定契約締結行為の際，原告が，本件虚偽登記をしたとか，それをしたのと同視できる行為をしたと認めるに足りる証拠はなく，民法１０９条を類推適用する要件となる何らかの授権表示があったということはできないから，その余の点について判断するまでもなく，被告の主張には理由がない。
　２　会社法９０８条２項の類推適用について
　　(1)　被告は，Ｃの本件各設定契約締結行為の際，原告が，故意または過失により本件虚偽登記をしたので，その事項が虚偽であることをもって，本件各設定契約をした善意の被告に対抗できないと主張するようである。
　　(2)　しかし，前記第２，１(4)及び(5)の事実によれば，本件各設定契約当時，原告の真正な代表取締役はＡであったところ，本件全証拠によっても，Ａが，Ｃについて，原告の代表取締役であるとの登記をした事実を認めることができない。
　　(3)　また，前記１(3)イ及びウのとおり，原告あるいは原告代表者のＡが故意または過失により本件虚偽登記をしたと同視できるような事実はなく，他にそのことを認めるに足りる証拠もない。
　　(4)　よって，その余の点について判断するまでもなく，被告の主張には理由がない。
　３　民法１１２条の類推適用について
　　(1)　被告は，Ｃが，昭和５４年３月１２日から平成２年１２月１０日までの間，原告の代表取締役の地位にあったことをもって民法１１２条の「代理権」とし，その消滅を第三者である被告に対抗できないと主張するようである。
　　(2)ア　ところで，会社法９０８条１項は，商人の取引活動が，一般私人の場合に比し，大量的，反復的に行われ，一方これに利害関係をもつ第三者も不特定多数の広い範囲の者に及ぶことから，商人と第三者の利害の調整を図るために，登記事項を定め，一般私法である民法とは別に，特に登記について，登記事項を登記しない限りこれを善意の第三者に対抗できないとするとともに，登記後であれば第三者は正当な事由がない限りこれを否定することはできないという効力を付与したものである。
　そして，株式会社の代表取締役の辞任及び代表資格の喪失は，会社法９１１条，９０９条によって登記事項とされているのであるから，前記同法９０８条１項の趣旨に鑑みれば，登記事項については専ら同法のみが適用され，登記後は，同条所定の「正当な事由」がない限り，善意の第三者にも対抗することができるのであって，別に民法１１２条を適用ないし類推適用する余地はないものと解すべきである。（最高裁判所昭和４８年（オ）第１４２号昭和４９年３月２２日第２小法廷判決・民集２８巻２号３６８頁参照）
　　　イ　これを本件について見るに，確かに，証拠（乙２の１の１及び２，２の２，２の３）によれば，原告は，昭和５４年３月１２日に設立し，Ｃは設立時以降，代表取締役及び取締役の地位にあったことは認められるが，他方，前記証拠に加え証拠（乙２の３から２の９まで）によれば，Ｃは，平成２年１２月１０日に原告の代表取締役及び取締役を辞任し，同日，Ａが代表取締役及び取締役に就任し，平成３年１月３０日，その旨の登記がされていること，Ａは上記就任以降本件口頭弁論終結時まで，原告の代表取締役及び取締役の地位にあり，商業登記簿上，本件虚偽登記がされるまでは，その旨の登記がなされていたことが認められる。
　したがって，被告が，平成２年１２月１０日にＣが原告の代表者資格を喪失したことについての善意無過失を理由に民法１１２条を適用ないし類推適用して，原告に表見代理責任を追及することは許されないというべきである。
　また，被告が，Ｃを原告の代表取締役として本件各設定契約をしたのは平成１８年１１月１７日であり，その当時は本件虚偽登記が存在していたこと，本件各設定契約に基づく抵当権を担保とする金銭消費貸借契約の締結時まで原告と被告との間に何らかの取引があったことは窺われないことに照らせば，本件虚偽登記についての善意が問題になることはあっても（ただし，前記２において，９０８条２項の適用あるいは類推適用は認められないことは前述したとおりである。），被告が，平成３年１月３０日付けのＣの代表権喪失の登記についての善意が問題になるということはあり得ないし，その善意につき正当な理由があるとは到底思われない。
　　　ウ　よって，その余の点について判断するまでもなく，被告の主張には理由がない。
　４　なお，被告は，本件各設定契約につき原告が責任を負う根拠として，会社法３５４条の規定，あるいは設立無効や合併無効の訴えに関する規定の適用ないし類推適用を挙げているが，いずれも具体的な請求原因事実の主張がないから，主張自体失当というべきである。
　５　以上のとおり，本件各仮登記につき，登記原因となる本件各設定契約について原告が責任を負うとは認められず，本件各登記は登記原因を欠き，無効というべきであるから，原告の本件請求にはいずれも理由がある。
　６　よって，原告の本件請求をいずれも認容し，訴訟費用の負担につき，民事訴訟法６１条を適用して，主文のとおり判決する。