【「建物だけ」や「建物と土地」の現物分割の可否（類型別）】

１　「建物だけ」や「建物と土地」の現物分割の可否（類型別）

現物分割は、消極的要件があります。不可能や著しい価格減少をもたらす場合には現物分割はできません。
詳しくはこちら｜現物分割の要件（消極的要件の基本的解釈・著しい価格減少の減少率基準）
現物分割の消極的要件にあたる事情にはいろいろなものがあります。本記事では、建物だけを対象とする共有物分割と、建物と土地を対象とする共有物分割において、現物分割の消極的要件に該当する事情を、分類しつつ説明します。

２　建物の現物分割の可否

１個の建物を複数の建物に分ける、ということは通常はできません。ただし、区分所有とすることで、複数の建物にすることができることもあります。つまり、区分所有にすることを伴う現物分割は可能であることもあります。
また、複数の建物を一括して現物分割とすることは可能です。具体的には個々の建物をいずれかの共有者の単独所有とするという方法です。

３　１個の建物とその敷地（土地）の現物分割の可否

共有の土地とその土地上にある建物の両方が共有物分割の対象となるケース（一括分割）もよくあります。
建物が１個である場合は、建物の現物分割ができないので、土地も現物分割ができなくなることが多いです。ただし、建物と比べて土地が広い（建ぺい率に余裕がある）場合は、「土地の一部と建物」と「土地の残り」の２つに分ける現物分割が可能であることもあります。

４　複数の建物とその敷地（土地）の現物分割の可否

共有物分割の対象が、土地と複数の建物である場合は、個々の建物を単独所有とする現物分割（前述）を用いれば、土地について現物分割をすることも可能になります。

本記事では、建物だけ対象とする共有物分割と建物と土地を対象とする共有物分割において、現物分割が否定される事情を説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に共有不動産や共有物分割の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。