【中途解除によるフリーレント撤回と全期間賃料分の損害金（裁判例）】

＜建物賃貸借契約（定期借家）の主な内容＞

あ　契約のタイプ

建物の定期賃貸借契約
期間＝３年
賃料＝月額４５万円

い　フリーレント

３か月分の賃料不発生期間がある
※東京地裁平成２５年６月２５日

＜違約金・敷金償却の規定＞

あ　期間満了前の解除の違約金（※１）

期間満了前の賃借人の債務不履行による解除の場合
違約金＝期間満了までの賃料相当額

い　１年未満の解除による敷金償却（※２）

賃借人の債務不履行による解除について
解除の時期が契約開始日から１年未満の場合
→敷金から賃料３か月分を償却する
（実質的な違約金と同様である）
詳しくはこちら｜敷金の基本｜法的性質・担保する負担の内容・返還のタイミング・明渡との同時履行

う　明渡の遅延損害金（※３）

契約終了後，賃借人が明渡を遅滞した場合
損害金＝賃料の倍額に相当する金額
※東京地裁平成２５年６月２５日

＜賃借人の違反行為と主張の対立＞

あ　賃借人の違反行為

契約開始から１年未満において
賃借人が賃料を滞納した
賃貸人は賃貸借契約を解除した
賃貸人は明渡を遅滞した

い　違約金の請求

賃貸人は前記※１，※３の違約金・遅延損害金を請求した
賃貸人は敷金から賃料３か月分の償却を行った（前記※２）

う　賃借人の主張

違約金の請求や敷金の償却（い）について
→公序良俗・消費者契約法に違反するので無効である
詳しくはこちら｜消費者契約法｜不当条項｜事業者の責任免除・消費者の負担加重
※東京地裁平成２５年６月２５日

＜期間満了前の解除の違約金の合理性（※４）＞

あ　契約締結の前提

『ア・イ』が契約締結の前提となっている
ア　契約が少なくとも３年間は継続するイ　終期まで賃料支払が継続する

い　違約金（前記※１）の趣旨

契約満了前に契約が終了すると賃貸人は想定された収入を失う
→逸失賃料相当額を損害賠償の内容とする

う　評価

違約金の内容には合理性がある
※東京地裁平成２５年６月２５日

＜１年未満の解除による敷金償却の合理性（※５）＞

あ　フリーレントの前提

３か月分のフリーレントの前提として
少なくとも１年間の契約期間を見込んでいる

い　敷金償却（前記※２）の趣旨

契約開始後１年以内の解除について
フリーレント相当分を撤回する趣旨である

う　評価

敷金償却には合理性がある
※東京地裁平成２５年６月２５日

＜明渡の遅延損害金の合理性（※６）＞

あ　合意された遅延損害金の内容

明渡の遅延損害金（前記※３）＝賃料の倍額
→１日あたり３万円となる

い　マーケット的考察

一般的な賃貸借契約においてもされるものである

う　帰責性

契約終了したときにおいて
賃貸人がすみやかに明渡義務を履行することにより
遅延損害金の発生を免れることが可能である

え　評価

遅延損害金の合意には合理性がある
※東京地裁平成２５年６月２５日

＜裁判所の判断（結論）＞

あ　違約金・敷金償却の合理性

違約金・敷金償却・遅延損害金について
→いずれも合理性がある（前記※４，※５，※６）

い　賃借人への請求の有効性

公序良俗・消費者契約法に違反しない
→請求を認める

う　連帯保証人への請求の有効性

連帯保証契約に消費者契約法の適用があったとしても
消費者契約法に違反しない
→請求を認める
※東京地裁平成２５年６月２５日