【旧借地法における異議のない建物再築による期間延長（基本）】

１　旧借地法における異議のない建物再築による期間延長（基本）

旧借地法が適用されるケースで、借地人が建物を再築し、これに対して地主が異議を述べない場合、契約期間が延長されます。本記事ではこのことを説明します。

２　建物再築に関する新旧法の適用の振り分け（概要）

最初に、旧借地法が適用されるケースとはどのようなものかを押さえておきます。それは、更新契約ではなく、最初の契約が平成４年８月よりも古いものです。

３　状況別の建物再築による結論（まとめ）

旧借地法が適用されるケースで、建物の再築がなされた状況は大きく３つに分けられます。それぞれの結論を最初に整理しておきます。
旧借地法７条は、地主が異議を述べない場合には期間が延長されると規定されています。地主が事前に承諾した場合ももちろん、異議を述べていないので期間の延長は適用されます。
一方、地主が異議を述べた、つまり反対した場合は、期間の延長はありません。では、承諾がない再築は解除できるかというと、そうとは限りません。
再築（増改築）を禁止する特約がなければ違反ではないので解除はできません。増改築禁止特約があれば解除できることもありますが、救済的に解除が否定されることもあります。

４　借地法７条の規定の基本

（１）（旧）借地法７条の条文

ここから、借地法７条のルールの中身の説明に入ります。最初に条文を確認しておきます。

（２）条文の要件と効果の整理

前記の条文を機械的に、要件と効果に整理します。

なお、条文上は「借地権ハ・・・存続ス」と書いてありますが、要するに期間が延長されるということです。当事者が意図していないのに期間の延長の効果が生じるので、法定更新とも呼ばれています。ただ、法定更新というワードは通常、期間満了の場合で使うので、建物再築で使うとまぎらわしいです。
そこで本記事では、混同を避けるため、再築の期間延長について法定更新とは呼ばないことにします。

５　建物の滅失と築造の意味（概要）

条文上、建物の滅失と築造という用語が使われています。要するに建物を再築することです。実際のケースでは、再築（滅失と築造）にあたるかどうかがハッキリしないこともあります。簡単にいえば、工事の規模で判定することになります。修繕工事でも、規模が大きければ再築と同じ扱いになることがあります。

６　建物再築により延長される期間→２０年か３０年

（１）延長される期間（まとめ）

借地人が建物を再築して、これについて地主の異議がない（承諾した）場合は、期間が延長されますが、この期間は、建物が滅失した日から３０年または２０年です。新たな建物が堅固建物であれば３０年、非堅固建物であれば２０年です。

（２）新たな存続期間の起算点

前記のように、新たな期間の起算点は建物の滅失の時点です。新たな建物の完成時点が妥当だという発想もありますが、明確に判定できることが重視されているのです。

本記事では、旧借地法において建物再築による期間延長について説明しました。
実際には、個別的事情により法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。
実際に借地上の建物の増改築（再築）に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。