【不動産譲渡所得税の基本｜譲渡所得額・取得費・譲渡費用の内容・税率】
１ 不動産を売却すると『不動産譲渡所得税』がかかる
２ 不動産譲渡所得税｜所有権移転が対象となる｜売買・交換・財産分与・代物弁済など
３ 民法上は『譲渡』ではなくても税法上『譲渡』とみなされる｜借地権設定・明渡
４ 『不動産譲渡所得』は『値上がり幅』である｜取得費・譲渡費用を控除する
５ 譲渡所得税｜『取得費』は入手時の購入代金や借地の権利金など
６ 譲渡所得税｜『譲渡費用』は今回の譲渡のコスト
７ 不動産譲渡所得の税率｜住民税もセットになっている｜長期・短期で違う
８ 譲渡所得税には特例・特別控除がいろいろある
１ 不動産を売却すると『不動産譲渡所得税』がかかる
不動産を売却すると『譲渡所得税』が課税されます。
売却代金が『譲渡所得』となるのです。
実際には『譲渡所得』の計算は『不動産を入手した時の購入代金』などの控除があります（後述）。
まずは『不動産譲渡所得』の対象となる財産をまとめておきます。
＜不動産譲渡所得の対象財産＞
あ 土地
『借地権』『底地（権）』も含む
い 建物
う 共有持分
『あ』『い』の（準）共有持分も含む
単純に土地や建物を売買した時だけが対象ではないのです。
２ 不動産譲渡所得税｜所有権移転が対象となる｜売買・交換・財産分与・代物弁済など
不動産譲渡所得税は，広く『譲渡』が対象となります。
『所有権移転』という意味です。
具体例をまとめます。
＜不動産譲渡所得税の対象取引｜例＞
ア 売買イ 交換（後述）ウ 共有物分割
実質的には『ア・イ』に該当する
エ 競売・公売オ 代物弁済カ 財産分与（離婚時）キ 収用ク 法人に対する現物出資
関連コンテンツ｜共有物分割における課税関係；まとめ
詳しくはこちら｜離婚の際の財産分与に関する課税の全体像
関連コンテンツ｜代物弁済・デッドエクイティスワップ（DES）｜基本・仮登記担保法・課税リスク
３ 民法上は『譲渡』ではなくても税法上『譲渡』とみなされる｜借地権設定・明渡
純粋な『譲渡』以外の取引も『譲渡所得税』の対象となるものがあります。
＜『譲渡（所得）』とみなされる取引＞
あ 借地権の設定＋権利金の授受
地上権設定・土地賃貸借契約のこと
権利金の金額が『土地の時価の２分の１を超える』場合が対象
い 地役権の設定設定＋権利金の授受
権利金の範囲については『あ』と同様
う 借地権消滅（借地契約終了）＋明渡料・補償金の授受
これらは民法の扱いでは賃借権などの権利が『発生』したり『消滅』するというものです。
しかし『権利と対価（金銭）』という『対応』があります。
経済的には『譲渡』と同じ構造なのです。
そこで税務上は『譲渡所得』として扱われます。
実際には多くの細かいルール・特例などがあります。
４ 『不動産譲渡所得』は『値上がり幅』である｜取得費・譲渡費用を控除する
課税の対象である『譲渡所得金額』の計算式は次のとおりです。
＜『譲渡所得金額』の算定式＞
課税譲渡所得金額 ＝ 収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
＜不動産譲渡取得算定における主な控除額＞
あ 取得費
対象となる不動産を，元々入手した段階で要した費用
い 譲渡費用
対象となる不動産を，（今回）譲渡するに際して，直接要した費用
簡単に言えば『値上がり幅』が課税対象となる，ということです。
控除の内容の詳細は次に説明します。
５ 譲渡所得税｜『取得費』は入手時の購入代金や借地の権利金など
『譲渡所得』の計算では『所得費』を控除します。
『所得費』の具体例をまとめます。
＜主な『取得費』＞
ア 元々入手した際の購入代金や建築代金，購入手数料イ 借地設定時に支払った権利金ウ 設置した設備の費用，リノベーション（改良）に要した費用
『建物』については，ちょっと注意が必要です。
＜建物の『取得費』における減価償却＞
『所得費』＝『購入代金・建築代金』 − 『減価償却費相当額』
このように建物については『所得費』の計算で減価償却分を差し引くのです。
６ 譲渡所得税｜『譲渡費用』は今回の譲渡のコスト
『譲渡所得』を計算する時には『今回の譲渡手続のコスト』を控除します。
これを『譲渡費用』と呼びます。
＜主な『譲渡費用』＞
・対象不動産売却時に支払った仲介手数料
・印紙税のうち売主が負担したもの
・貸家を売る前提として，借家人に支払った明渡料
・対象土地上に存在した建物を取り壊した場合の取壊費用＋建物の損失額
・既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売却するために支払った違約金
・借地権を売る時に地主に支払った承諾料，名義書換料など
７ 不動産譲渡所得の税率｜住民税もセットになっている｜長期・短期で違う
不動産譲渡所得税の税率は次のとおりです。
譲渡所得税とともに，住民税も課税されます。
＜不動産譲渡所得の税率＞
| 譲渡取得の分類 | 長期譲渡所得 | 短期譲渡所得 |
| 譲渡した年の１月１日における所有期間 | ５年を超える場合 | ５年以下 |
| 譲渡所得の税率 | １５％ | ３０％ |
| 住民税率 | ５％ | ９％ |
| 合計 | ２０％ | ３９％ |
８ 譲渡所得税には特例・特別控除がいろいろある
譲渡所得税には例外的なルールがいくつもあります。
課税繰り延べや非課税となる特例や特別控除などです。
これについては別記事で説明しています。
詳しくはこちら｜不動産譲渡所得税｜特別控除・買換特例
詳しくはこちら｜不動産譲渡所得税・贈与税｜交換契約・借地と底地の交換・借地明渡
