1 賃貸住宅の管理業務|悪質な業者→社会問題
2 管理業者による悪質行為×オーナーの責任
3 賃貸住宅管理業×クオリティ確保|公的制度
4 賃貸住宅管理業登録|概要
5 賃貸住宅管理業登録|メリット|優良業者というアピール
6 賃貸住宅管理業|表示・公表|標章などでアピール
7 賃貸住宅管理業登録×違反抑制効果|弱めの設定
8 賃貸住宅管理業登録|利用実態

1 賃貸住宅の管理業務|悪質な業者→社会問題

『賃貸住宅に関する管理業務』の内容は多く,手間がかかります。
オーナーから管理業務を引き受ける事業者は多く存在します。
ところが賃貸住宅の管理業者の悪質な行為が問題となっています。

<管理業者・トラブル|典型例>

ア 家賃保証会社からの求償金について法外な金利が付加されている
イ 契約更新の拒絶をなかなか認めてくれない
ウ 契約解除の違約金が法外な金額となっている
エ 賃借人への家賃取立方法が過激・厳しい

このような悪質行為は入居者・オーナーのいずれにとっても不利益です。

2 管理業者による悪質行為×オーナーの責任

管理業者の不正・悪質行為は,オーナーの責任となることもあります。

<管理業者による悪質行為×オーナーの責任>

あ 管理業者の行為×オーナーの責任

管理業者の不正・悪質行為があった場合
→管理業者に損害賠償などの責任が生じる
→オーナーにも責任が生じることがある

い オーナーの『業者選択』の重要性

オーナーは管理業者の選択・監督によって責任を負う
→委託する管理業者を慎重に選択する必要がある

3 賃貸住宅管理業×クオリティ確保|公的制度

多くの事業は,法規制などの公的なクオリティ確保の制度があります。
一般的な業法の規制の目的については別記事で説明しています。
詳しくはこちら|法規制の目的|情報の非対称性=レモンの市場→サービスクオリティ確保
ここでは,賃貸住宅管理業に関する公的な制度をまとめます。

<賃貸住宅管理業×クオリティ確保|公的制度>

あ 業法としての規制

許認可などの参入規制はない

い 任意の登録制度

『賃貸住宅管理業』の公的な登録制度がある
登録は任意である
登録しないで事業を行っても罰則はない
『強すぎない規制』という位置付けである

4 賃貸住宅管理業登録|概要

賃貸住宅管理業登録の制度の概要をまとめます。

<賃貸住宅管理業登録|概要>

あ 登録業者の義務

登録業者は業務に関する一定の義務がある
不正・悪質行為が禁じられている

い 違反行為への措置

登録業者が違反行為を行った場合
→国交省の勧告・登録抹消などを受ける

う 登録業者の表示

登録業者は『登録済』の表示をすることができる

詳しい内容については別記事で説明しています。
(別記事『賃貸住宅管理業登録・基本』;リンクは末尾に表示)

5 賃貸住宅管理業登録|メリット|優良業者というアピール

賃貸住宅管理業登録制度のメリットを整理します。
関係するそれぞれの立場からのメリットに分けてまとめます。

<賃貸住宅管理業登録|メリット>

あ オーナーの立場から

『優良業者』と判断する一環となる
入居者の獲得・良好な関係構築が期待できる(次項目)
『業者の悪質行為によりオーナーが責任を負うこと』が生じないと期待できる(前記)
→管理業務の委託につながる

い 入居者・入居候補者の立場から

『優良業者が管理している』と判断する一環となる
入居者との良好な関係が期待できる
→『入居候補者』の獲得につながる

う 管理業者の立場から

オーナー=顧客候補からの受注につながる
入居者確保=客付け促進の一環となる

6 賃貸住宅管理業|表示・公表|標章などでアピール

賃貸住宅管理業の登録業者の表示や公表の制度があります。
登録していることをアピール・知らせることにつながります。

<賃貸住宅管理業|表示・公表>

ア 登録業者は国土交通省から登録番号を付与される
イ 登録業者はマーク(標章)を掲示できる
ウ 登録業者は,事業者名が公開される
エ 登録業者のうち,違反者は公開されることがある

7 賃貸住宅管理業登録×違反抑制効果|弱めの設定

賃貸住宅管理業登録制度の問題点が指摘されています。

<賃貸住宅管理業登録×違反抑制効果>

違反に対する罰則規定はない
規定上の対応は上記『フロー』のみである
→違反抑制効果が弱い

制度設計として『強い規制』を避けているので当然とも言える内容です。
『強い規制』の場合はまた別の弊害があります。
詳しくはこちら|業法・法規制の悪影響|『クオリティ確保』の逆効果|評価システム導入ハードル
この制度自体が不適切であると断言するわけではありません。

8 賃貸住宅管理業登録|利用実態

賃貸住宅管理業登録の利用実態を紹介します。

<賃貸住宅管理業登録|利用実態>

あ 利用実態|傾向

手続には一定の手続的・時間的コストを要する
メリットをそれほど大きく感じない業者が多い
→登録した事業者数はそれほど多くない

い 登録業者数

平成27年9月30日時点
3785社
外部サイト|国土交通省|賃貸住宅管理業者検索

結果的にマーケットではあまり評価されていないと言えましょう。