1 庭・駐車場・会議室のレンタル・シェア|仲介の宅建免許制度
2 庭・駐車場・会議室のレンタル・シェアの『仲介』×宅建業法
3 宅建業法|『賃貸』の解釈|排他的な占有移転
4 宅建業法|『媒介』の解釈|『交渉』がポイント
5 宅建業法|『宅地』の解釈|建物の敷地とする目的
6 農地レンタル・シェア|農業委員会の許可が必要
7 『営業』『業』=反復継続性+事業の遂行の程度・規模

本記事では『シェアリングエコノミー』のうち不動産に関するものを説明します。
シェアリング・レンタル全般については別記事で説明しています。
詳しくはこちら|シェアリング/マッチング・サービス|具体例・法規制の概要

1 庭・駐車場・会議室のレンタル・シェア|仲介の宅建免許制度

シェアリングエコノミーには『不動産』に関するものもあります。
不動産を貸す,ということについては『仲介』業務に法規制があります。
宅建業法上は『媒介』という表現になっています。

<宅建業|規制概要>

あ 『宅地建物取引業』の定義

ア 宅地or建物の売買or交換を業として行うこと
イ 『宅地or建物の売買or交換or貸借』の『代理or媒介』を業として行うこと
※宅建業法2条2号

い 『宅地建物取引業』|免許制

国土交通大臣or知事の『免許』が必要
※宅建業法3条1項

う 無免許営業に対する罰則|法定刑

懲役3年以下or罰金300万円以下
※宅建業法12条1項,79条2項

庭・駐車場・会議室などの『シェアリング・マッチング』をするサービスがあります。
これは宅地や建物の賃貸の仲介(媒介)になってしまうように思えます。
しかしこのように単純ではありません。
次に説明します。

2 庭・駐車場・会議室のレンタル・シェアの『仲介』×宅建業法

庭・駐車場・会議室の『シェア・マッチング』と宅建業法の抵触に関してまとめます。

<シェアリング・マッチング×宅建業法|全体像>

あ 『賃貸』該当性

一時的な期間・時間
→『排他的な占有移転』ではない
→『賃貸』に該当しない可能性が高い
※民法601条;『ある物の使用及び収益を相手にさせる』

い 『媒介』該当性

オンラインのマッチング
→『契約成立に向けての交渉』がない・『情報提供』のみ
→『媒介』(仲介)に該当しない可能性が高い

う 『宅地』該当性(庭・駐車場の場合)

庭・駐車場をイベント会場・駐車スペースとして貸す場合
→『建物の敷地に供する目的』での貸し借りではない
→『宅地』に該当しない可能性が高い

このように『マッチング』が『宅建業免許必要』ということにはならないのが通常です。
それぞれの内容について,次に詳しく説明します。

3 宅建業法|『賃貸』の解釈|排他的な占有移転

『賃貸』という法律上の概念をちょっと詳しく分析します。

<『賃貸』の解釈>

あ 『賃貸』|解釈論

対象物の占有が排他的に移転すること
※民法601条;『ある物の使用及び収益を相手にさせる』

い 『賃貸』に該当しない典型例

ア ホテル・旅館の利用
イ ウィークリーマンションの利用
ウ 貸会議室
エ レンタルオフィス・シェアオフィス
オ 倉庫の利用契約
カ 駐車場の利用契約
キ デパートの出店契約(ケース貸し)
※具体的事情によって解釈が異なることもある

どちらかと言うと『典型例』の方が分かりやすいと思います。
仮に『住居・事務所の賃貸』と同じ扱いだとしたら仲介業者が『重要事項説明』をすることになります。
詳しくはこちら|宅建業者は売買,賃貸の仲介,自己取引で重要事項説明義務がある
常識的に考えて,そこまでするのは『大げさ』だと思うものばかりでしょう。

4 宅建業法|『媒介』の解釈|『交渉』がポイント

宅建業としての『媒介』(仲介)については『その範囲』が問題になることが多いです。
この解釈論をまとめます。

<宅建免許が必要な仲介業務|『媒介』の解釈>

あ 『媒介』(=仲介)の解釈

当事者の間に立って契約の成立に向けての交渉をあっせんするもの

い 『媒介』該当性判断の基準

(情報提供に加えて)次の業務が含まれる場合,『媒介』に該当する可能性が高くなる

『媒介』を構成する業務 比重
現地案内(内見含む)
取引の相手方との条件交渉
契約の立会
う 『媒介』認定の特殊性|注意点

・個々の業務単独→『媒介』に該当しない
・『複数の組み合わせ』→『媒介』として認定される

え 『情報提供』の位置付け

『情報提供行為』=『紹介』そのものは『媒介』にはあたらない
《情報提供行為》
不動産の『売り情報・買い情報・賃貸の希望の情報』を提供するだけの行為
※全訂版〔詳解〕不動産仲介契約p104

『契約の成立に向けた交渉』という部分がポイントなのです。
宅建業法の解釈論についての説明を続けます。

5 宅建業法|『宅地』の解釈|建物の敷地とする目的

宅建業の定義で難しいのが『宅地』という概念です。
過去に多くの見解の対立が生じ,裁判例が蓄積されています。

<宅建業法の『宅地』の解釈|概要>

あ 『宅地』の解釈|判例

建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地を指称する
現に建物の敷地に供せられている土地に限らない
地目・現況のいかんを問わない
※宅建業法2条1号
※東京高裁昭和46年12月22日
※東京高裁昭和46年12月15日

い 『宅地』に該当しない例

次の土地を『賃貸借』の対象とするケース
・駐車場
・イベント会場
・山林
・農地

『宅地建物取引業』の解釈論については別記事で詳しく説明しています。
詳しくはこちら|宅建業法|基本・『宅地建物取引業』定義
また,この解釈論はITを活用した新たなサービス創設とも関連しています。
詳しくはこちら|不動産流通×IT活用→効率的システム|宅建業法の規制・回避法

6 農地レンタル・シェア|農業委員会の許可が必要

『農地』をシェアして『農業の体験を提供する』というサービスが普及しつつあります。
単なる土地ではなく『農地』の場合,『貸すこと』について法規制があります。

<農地の『賃貸』|農業委員会の許可>

あ 『農地』の定義

耕作の目的に供される土地
※農地法2条1項

い 『農地の賃貸』|許可制

農地について使用及び収益を目的する権利を設定する
→農業委員会の『許可』が必要
具体例;賃貸借・使用貸借
※農地法3条1項

7 『営業』『業』=反復継続性+事業の遂行の程度・規模

以上のように『シェア・レンタル』については個別的な法規制に抵触することがあります。
これらの業法では,通常『営業』『業』ということが規制対象となっています。
大雑把に言えば『反復継続の意思』+『事業の遂行の程度(規模)』ということになります。
現実的なサービス提供・普及において,曖昧→解釈・認定が問題になる,ということが多いです。
これについては別記事で説明しています。
詳しくはこちら|業法一般|『業』=反復継続意思+事業遂行レベル|不特定多数は1事情