1 建物譲渡特約付借地の建物の所有権移転リスク
2 地主と建物譲受人の対抗関係(基本)
3 地主による建物の仮登記
4 建物譲受人が優先のケースの扱い
5 建物譲渡に対する仮登記がない地主の対応策
6 地主が優先のケースの扱い
7 建物譲渡に対する仮登記のある地主の対抗策

1 建物譲渡特約付借地の建物の所有権移転リスク

建物譲渡特約付借地の契約期間中に借地上の建物の所有者が変わることがあります。
本記事では,建物の所有権が移転することにより地主が負うリスクやその予防策を説明します。
まずは建物の所有権が移転する状況についてまとめます。

<建物譲渡特約付借地の建物の所有権移転リスク>

あ 建物の譲渡

建物譲渡特約付借地において
借地人が借地上の建物を第三者に譲渡した
例;売買・交換・贈与

い 建物の差押

借地人の債権者が借地上の建物を差し押さえた
→第三者が競売で落札し取得した

う 地主のリスク(概要)

『あ・い』の場合
→地主と第三者は対抗関係となる(後記※1)
状況によって地主は不利益を受ける

建物の新たな所有者には譲渡を受けた者と競売で入手した者が含まれます。
本記事では以下,便宜的にまとめて『譲渡』『譲受人』と呼びます。

2 地主と建物譲受人の対抗関係(基本)

建物譲渡特約付借地の地主と新たな建物所有者は対抗関係となります。
借地権が賃借権である場合はこの対抗要件は土地への賃借権登記か建物の所有権登記です。
通常は建物の所有権登記が対抗要件として扱われます。
つまり,建物の所有権登記を得た順序で優劣が決まるのです。

<地主と建物譲受人の対抗関係(基本;※1)>

あ 前提事情

建物譲渡特約付借地の契約がある
契約期間中に第三者Bが『建物+借地権』を取得した

い 対抗関係

建物の所有権+借地権について
地主とBは(潜在的な)対抗関係となる

う 優劣

建物の所有権登記について
地主とBのうち先に備えた方が優先となる(後記※2,※4)
※民法177条,借地借家法10条1項

3 地主による建物の仮登記

建物譲渡特約付借地の地主は建物に仮登記をする方法があります。

<地主による建物の仮登記>

あ 対抗関係(概要)

地主が建物に登記を得ている場合
→その後の建物の賃借人・譲受人よりも地主が優先となる
詳しくはこちら|対抗要件・登記の基本|種類・獲得時期・不完全物権変動・単純/背信的悪意者

い 登記の種類

地主が建物の譲渡を受ける前の時期において
地主は『建物の所有権』を有していない
→一般的な登記を行うことはできない
『う』のいずれかの2号仮登記であれば登記できる
※不動産登記法105条2号

う 仮登記の内容

ア 始期付所有権移転仮登記
イ 所有権移転請求権仮登記
登記原因は売買予約である

4 建物譲受人が優先のケースの扱い

建物譲渡特約付借地の地主と建物譲受人は対抗関係となります(前記)。
この対抗関係で,建物譲受人が優先となるケースでは結果的に『普通借地』の扱いとなってしまいます。

<建物譲受人が優先のケースの扱い(※2)>

あ 建物譲受人優先の対抗関係

建物の譲受人Aが先に建物の所有権登記を得た
→Bが地主よりも優先となる
=Bは地主に『建物所有権の帰属+借地権の存在』を主張できる
地主は『借地の内容が建物譲渡特約付借地であること』を主張できない
→結果的にAが得た借地権は『い』のいずれかとして扱われる

い 借地権の扱い

ア 普通借地権
建物譲渡特約は付いていない
イ 一般定期借地権(借地借家法22条)
ウ 事業用定期借地権(借地借家法23条1項)
※稻本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法 第3版』日本評論社p187

5 建物譲渡に対する仮登記がない地主の対応策

地主が建物に仮登記を得ていないと,建物の譲受人に対抗関係で劣後することになります(前記)。
このようなケースでの地主の対応策をまとめます。

<建物譲渡に対する仮登記がない地主の対応策>

あ 借地権の譲渡承諾

前記※2の事案において
借地権が従前の借地人Aから建物譲受人Bに移転した
→借地権の譲渡について地主の承諾が必要である
地主は承諾を拒否することでリスク発生を回避できる
※民法612条
借地権の内容が地上権である場合は許可不要である

い 承諾に代わる裁判所の許可(※3)

借地権の譲渡について地主が承諾しない場合
→裁判所の許可をもって承諾に代えることができる
※借地借家法19条

う 裁判所の判断の傾向

地主に不利な事情が大きい
→裁判所は許可しない可能性が高い
※借地借家法19条1項

え 建物買取請求のリスク

建物の譲受人が『第三者の建物買取請求権』を行使した場合
→地主は強制的に建物を買い取らされる
→当初の想定よりも早期に建物を買い取ることになる
※借地借家法14条
※稻本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法 第3版』日本評論社p187

6 地主が優先のケースの扱い

地主と建物の譲受人との対抗関係で,地主が優先となるケースの扱いをまとめます。
要するに建物譲渡特約付借地として維持されるという結果です。

<地主が優先のケースの扱い(※4)>

あ 地主優先の対抗関係

地主が先に建物の所有権移転仮登記を得た
→地主がBよりも優先となる
※借地借家法10条1項

い 地主が主張できる内容

ア 地主への建物譲渡
イ 地主への借地権譲渡
将来地主が建物の譲渡を受けた時点で
借地権は混同により消滅する
※民法179条1項

う 借地権の扱い

Bが建物譲渡特約付借地権を得たものとして扱われる

7 建物譲渡に対する仮登記のある地主の対抗策

地主が優先となるケースでは,借地権の譲渡を認めても地主の不利益は大きくありません。
そこで,借地権譲渡自体は肯定される傾向が強くなります。

<建物譲渡に対する仮登記のある地主の対抗策>

あ 借地権の譲渡承諾

前記※4の事案において
Bが得る借地は建物譲渡特約付借地として維持される
→地主は承諾をしても類型的に不利になるわけではない

い 裁判所の許可の判断の傾向

地主の承諾に代わる裁判所の許可(前記※3)について
借地権が譲渡されても地主に類型的な不利益はない(あ)
→裁判所は許可する可能性が高い
※稻本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法 第3版』日本評論社p187