1 賃貸借の『解除』|種類・分類
2 賃貸借契約×債務不履行・解除|基本
3 債務不履行の要件|原則論=催告が必要
4 履行遅滞の解除の催告の『相当期間』(概要)
5 無催告解除特約・当然解除特約×有効性
6 債務不履行解除×制限|信頼関係破壊理論

1 賃貸借の『解除』|種類・分類

賃貸借契約を『解除』により終了させる,というシーンはよくあります。
賃貸借の『解除』にはいくつかの種類があります。
『解除の種類』によって,法的な制度・手続が違います。
ここでは全体をまとめます。

<賃貸借の解除|種類>

解除の種類 根拠 催告 信頼関係破壊理論による制限
合意解除 不要 適用なし
債務不履行解除 民法541条 必要(※1) 適用あり
無断譲渡・転貸による解除(※2) 民法612条2項 不要 適用あり
信頼関係破壊理論による解除 判例(※3) 不要

<補足>

あ 債務不履行解除×催告(上記※1)

『無催告解除特約』により『催告不要』となることもある(後述)
『当然解除特約』により『催告・解除』いずれも不要となることもある(後述)

い 無断譲渡・転貸による解除(上記※2)

別に説明している
詳しくはこちら|賃借権無断譲渡|基本・効果|解除・明渡請求

う 信頼関係破壊理論による解除(上記※3)

これについては別に説明している
詳しくはこちら|信頼関係破壊理論・背信行為論|基本事項|基準・主要な3効果

なお『建物賃貸借』の契約終了の分類については別記事でまとめています。
詳しくはこちら|借家契約終了の種類|更新の種類・更新拒絶・解約申入|正当事由の要否

2 賃貸借契約×債務不履行・解除|基本

解除の中でも代表的なものが『債務不履行解除』です(前記)。
単純に思えますが,根本的な部分の解釈論がいくつかあります。

<賃貸借契約×債務不履行・解除|基本>

あ 債務不履行の規定の適用

債務不履行による解除
→借地・借家にも適用される
※我妻栄『債権各論中巻1』岩波書店p451
※星野英一『借地・借家法』有斐閣p112
※判例多数

い 『債務』の対象

賃貸借の本質的な義務だけが対象となる

う 『債務』に該当する例

ア 賃料支払債務
イ 用法遵守義務

え 『債務』に該当しない例

特約による禁止事項の遵守(後述)

お 解除の制限

『信頼関係破壊理論』により解除が大きく制限されている(後記)

3 債務不履行の要件|原則論=催告が必要

賃貸借契約も債務不履行としての解除が適用されます(前記)。
次に,解除をするための手続・要件についてまとめます。

<債務不履行の要件|原則論=催告が必要>

あ 債務不履行

債務者が『債務を履行しない』

い 催告|必要性

ア 基本的解釈論
一般的『債務不履行』と同様に『催告』が必要である
※判例多数・通説
イ 特殊事情×催告の要否
次の事情があっても同じである
・債務を履行しない意思が明確である場合
・履行遅滞の状態が長期間にわたる場合
※大判大正11年11月25日

う 催告|内容

債権者が『相当の期間』を定めて『履行の催告』を行う

え 契約解除

当該期間内に『履行がない』場合
→債権者が『契約の解除』をすることができる

4 履行遅滞の解除の催告の『相当期間』(概要)

債務不履行(履行遅滞)による解除では『相当期間』を定めた『催告』が必要です(前述)。
これに関する解釈がいくつかありますので,まとめます。

<履行遅滞の解除の催告の『相当期間』(概要)>

あ 『相当期間』の解釈

履行の準備に必要な期間
準備を一から始める期間までは不要
履行の準備を大体していることが前提である
※大判大正13年7月15日

い 催告に『相当の期間』の設定がないケース

『催告の時から相当期間を経過した時点』で契約が解除される(終了する)
※最高裁昭和31年12月6日

う 催告時の指定期間が短いケース

『催告時から相当期間を経過した時点』で契約が解除される(終了する)
※最高裁昭和44年4月15日

え 催告の拒絶意思の表示

債務者が催告を拒絶する意思を表示している
=『催告をしても履行しない』という表示
→相当期間経過前でも債権者は契約を解除できる
※大判昭和7年7月7日
詳しくはこちら|履行遅滞による解除のための督促の『相当の期間』の解釈

5 無催告解除特約・当然解除特約×有効性

賃貸借契約の特約で『催告』を不要とする条項がよくあります。
また『解除の通知』すら不要と定める特約・条項もあります。
これらについては有効性が問題となります。
これについては別に説明しています。
詳しくはこちら|無催告解除特約・当然解除特約|理論|原則論・有効性の制限・判断基準

6 債務不履行解除×制限|信頼関係破壊理論

賃貸借契約を債務不履行によって解除する場合,大きな制限があります。

<債務不履行解除×制限|信頼関係破壊理論>

形式的な要件に該当しても解除が制限されることがある
要件=債務不履行+催告+解除
『信頼関係が破壊されていない』場合は解除が認められない
詳しくはこちら|信頼関係破壊理論・背信行為論|基本事項|基準・主要な3効果