【賃貸借契約の解除の種類・分類・有効性の制限】

＜賃貸借の解除｜種類＞

＜補足＞

あ　債務不履行解除×催告（前記※１）

『無催告解除特約』により『催告不要』となることもある（後述）
『当然解除特約』により『催告・解除』いずれも不要となることもある（後述）

い　無断譲渡・転貸による解除（前記※２）

賃借権の譲渡・転貸について賃貸人の承諾がない場合
→賃貸人による解除が認められることがある
詳しくはこちら｜賃借権の譲渡・転貸と賃貸人の承諾と無断譲渡・転貸に対する解除

う　信頼関係破壊理論による解除（前記※３）

これについては別に説明している
詳しくはこちら｜信頼関係破壊理論と背信行為論の基本（同質性・主な３つの効果）

＜賃貸借契約×債務不履行・解除｜基本＞

あ　債務不履行の規定の適用

債務不履行による解除
→借地・借家にも適用される
※我妻栄『債権各論中巻１』岩波書店ｐ４５１
※星野英一『借地・借家法』有斐閣ｐ１１２
※判例多数

い　『債務』の対象

賃貸借の本質的な義務だけが対象となる

う　『債務』に該当する例

ア　賃料支払債務イ　用法遵守義務

え　『債務』に該当しない例

特約による禁止事項の遵守（後述）

お　解除の制限

『信頼関係破壊理論』により解除が大きく制限されている（後記）

＜債務不履行の要件｜原則論＝催告が必要＞

あ　債務不履行

債務者が『債務を履行しない』

い　催告｜必要性

ア　基本的解釈論 一般的『債務不履行』と同様に『催告』が必要である
※判例多数・通説
イ　特殊事情×催告の要否 次の事情があっても同じである
・債務を履行しない意思が明確である場合
・履行遅滞の状態が長期間にわたる場合
※大判大正１１年１１月２５日

う　催告｜内容

債権者が『相当の期間』を定めて『履行の催告』を行う

え　契約解除

当該期間内に『履行がない』場合
→債権者が『契約の解除』をすることができる

＜履行遅滞の解除の催告の『相当期間』（概要）＞

あ　『相当期間』の解釈

履行の準備に必要な期間
準備を一から始める期間までは不要
履行の準備を大体していることが前提である
※大判大正１３年７月１５日

い　催告に『相当の期間』の設定がないケース

『催告の時から相当期間を経過した時点』で契約が解除される（終了する）
※最高裁昭和３１年１２月６日

う　催告時の指定期間が短いケース

『催告時から相当期間を経過した時点』で契約が解除される（終了する）
※最高裁昭和４４年４月１５日

え　催告の拒絶意思の表示

債務者が催告を拒絶する意思を表示している
＝『催告をしても履行しない』という表示
→相当期間経過前でも債権者は契約を解除できる
※大判昭和７年７月７日
詳しくはこちら｜履行遅滞による解除のための督促の『相当の期間』の解釈

＜債務不履行解除×制限｜信頼関係破壊理論＞

形式的な要件に該当しても解除が制限されることがある
要件＝債務不履行＋催告＋解除
『信頼関係が破壊されていない』場合は解除が認められない
詳しくはこちら｜信頼関係破壊理論と背信行為論の基本（同質性・主な３つの効果）