【住宅ローンのある不動産の財産分与における夫・妻の取得額の計算方法】

１　住宅ローンのある不動産の財産分与における夫・妻の取得額の計算方法

離婚の際に、夫婦の財産を分けることになります（清算的財産分与）。その際、住宅ローンが残っている不動産（マイホーム）は計算方法が複雑になります。具体的には、夫と妻それぞれが取得する分を金額で出すという計算です。
本記事では、不動産の財産分与で、夫と妻の取得額をどのように計算するか、ということを説明します。

２　総合清算と分離清算

夫婦の財産として不動産がある場合、預貯金など、それ以外の夫婦の財産もあるのが通常です。財産分与の手続の中では、他の財産も含めて合算する、というのが一般的です。他方、事案によっては、不動産だけ切り出して別枠で計算する場合もあります。

どちらの方法を採用した場合にも、以下で説明する取得額の計算方法は共通しています。

３　固有財産部分と実質共有財産の混在

マイホームを購入（または建築）する状況では、夫婦の共同の資金以外の資金が混ざっているケースがとても多いです。具体的には、夫（または妻）が結婚前に蓄えた預貯金、結婚後に相続によって得た財産や、夫（または妻）の親からの頭金の一部の援助です。これらは夫婦共同の負担とはいえないので、計算上分けて考えることになります。
さらに、別居した後のローン返済も夫婦としての経済的な協力関係がない状態なので、夫（または妻）だけが負担した扱いとなります。
いずれにしても、このように分ける方法が計算を複雑にしているのです。

４　夫・妻の取得額の計算方法（考え方）

では、不動産を財産分与する時に、夫と妻がそれぞれ取得する分を金額で出す方法の基本部分を説明します。
第１ステップとして、実質的な現在価値を出します。時価（売却金額）からローン残額を差し引いた金額のことです。
第２ステップとして、現在価値を夫と妻に分けます。つまり、各自の取得金額を出すのです。そのためには、不動産を得るために投入した金額のうち、夫が負担した金額と妻が負担した金額を出して、（現在価値を）その割合で分ける、ということになります。
この負担した金額の計算の中で、ローン返済金額は（同居中については）原則として夫婦が２分の１ずつ負担したとして考えます（２分の１ルール）。
以上の考え方が一般的ですが、実際には、事案内容によって違う計算方法が採用されることもあります。

５　ローン返済額の計算（利息込と元本のみ）

前述の基本的な計算方法の中で、ローン返済額が出てきました。ローン返済額を細かく考えると、実際の返済額の中には、元金と利息があります。住宅の取得のために投入した資金という意味では元金・利息の両方が含まれます。一方、利息は金融機関に渡ったのであり、不動産に形を変えたわけではない（元金部分だけが不動産に形を変えた）と考え、返済金額のうち元本部分（の合計額）だけを取得額の計算で使う、という方法もあります。
理論だけで結論は出ないので、実務では、計算が複雑にならない利息込みを採用することが多いですが、元本のみを採用するケースもあります。

６　夫・妻の取得額の計算の具体例

以上の説明では、実際の計算方法を理解しにくいので、具体的な事例（設例）で、どのように計算するか、ということを示しておきます。
要するに今までに投入した金額を全部洗い出して、それぞれの金額について、夫だけが負担、妻だけが負担、共同での負担の３つに分ける、という作業を最初に行います。共同での負担は、さらに、（原則的に）２分の１にして、夫の負担と妻の負担に分けます。この投入（負担）額の２人に分けるができてしまえば、後はその金額で、現在価値を按分する、ということになります。
次の計算プロセスをみると、その方法がよく理解できると思います。

７　具体的な分与方法の選択（参考）

以上で説明したのは、不動産について、夫と妻の分与の程度（貢献度）を数字（金額）で出す、という部分だけです。実際には、この計算とは別に、不動産をどうするか、つまり、夫か妻が引き取るのか、第三者に売却するのか、という問題があります。
詳しくはこちら｜住宅ローンが残っている住宅の財産分与の全体像（分与方法の選択肢など）

いずれの方法を採用するとしても取得額の計算を使って清算内容が決まります。

８　オーバーローンのケースの財産分与（概要）

以上の説明は、実質的な現在価値がプラスとなる場合（アンダーローン）を前提としています。この点、ローン残額が大きくて、不動産の価値を上回るアンダーローンの場合には、現在価値をどうするか、という問題が出てきます。結論としては現在価値をゼロとして扱うのが通常です。
詳しくはこちら｜オーバーローンのマイホームの財産分与では価値ゼロとして扱う

本記事では、住宅ローンのある不動産の財産分与において夫と妻の取得額を計算する方法を説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に離婚の際の不動産の扱いの問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。