民法570条（平成29年改正前）の隠れた瑕疵｜買主が過失なく知らない瑕疵
1 民法570条（平成29年改正前）の隠れた瑕疵｜買主が過失なく知らない瑕疵
改正前の民法570条は、売買の目的物に「隠れた」瑕疵があるときに売主が責任を負うと定めていました。瑕疵があっても、それが隠れたものでなければ、この責任は生じません。
本記事では、改正前の民法570条の「隠れた」の意味と判断の基準を説明します。
2 隠れた瑕疵は買主の善意・無過失で決まり、悪意は売主が立証する（まとめ）
「隠れた」は、買主の善意と無過失の2つで判断されます。
隠れた瑕疵の判断（平成29年改正前の民法570条）
あ 意味（何が「隠れた」瑕疵か）
契約を結んだ当時、買主が瑕疵を知らず、知らないことに過失がなかった瑕疵＝隠れた瑕疵。善意と無過失の両方がそろって初めてあたる
い 善意（知らなかったか）
欠点の存在を知っていても、それで価値や使用の適性が減ることを知らなければ、悪意にはならない（ただし、知らなかったことの過失は別に問題になる）
う 無過失（過失がなかったか）
取引上の一般的な標準から見て、自分を損害から守るのに当然の注意を守っていれば過失はない（注意義務違反という意味の過失ではない）
え 立証責任
買主の悪意は売主が立証する。取引の観念上つねに瑕疵の存在を予測すべき場合（食料品の売買など）は、実際上売主の負担が軽くなりうる
お 隠れた瑕疵とされた例
（ア）都市計画街路の告示が売買の10数年前に告示の形式でなされていた→買主が知らなかった一事では過失はない（イ）専門的な調査でしか分からない建物の石綿→買主が不動産業者でも、石綿の調査ができる業者でなく、検査をすべき立場にもなかったときは隠れた瑕疵
3 民法570条（平成29年改正前）の条文
まず条文を見ます。改正前の民法570条は「隠れた瑕疵」としか書いておらず、どのような瑕疵が「隠れた」にあたるかは条文からは決まりません。以下、判例と文献で見ていきます。
「瑕疵」そのものの意味と判断の基準は、別の記事で説明しています。
『瑕疵』の意味・品質や性状の基準・種類（物理・法律・心理的）
改正前の民法570条＝売買の目的物に隠れた瑕疵があれば566条を準用する
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。
※民法（平成二十九年法律第四十四号による改正前）570条
4 判例の定義＝契約締結の当時に買主が過失なく知らなかった瑕疵
注釈民法は、判例が「隠れた」瑕疵を、契約を結んだ当時に買主が過失なく存在を知らなかった瑕疵と定義しているとして、大審院大正13年6月23日判決を挙げています。
判例＝「隠レタル」瑕疵とは契約締結の当時買主が過失なく存在を知らなかった瑕疵＝善意・無過失を要求する
(b)判例わが判例も、上述のフランス民法における法律状態と全く同一の基調に立っている。
すなわちそれによれば、本条にいわゆる「隠レタル」瑕疵とは、「契約締結ノ当時買主カ過失ナクシテ其ノ存在ヲ知ラサリシ瑕疵ヲ謂フ」ものであって、すなわち「隠レタル」というのは買主の善意・無過失を要求する趣旨なのである(前掲大判大13・6・23民集3・339)。
※柚木馨・高木多喜男稿／柚木馨ほか編『新版 注釈民法（１４）』有斐閣2010年 10月ｐ363
5 善意＝欠点だけでなく価値や使用の適性が減ることまで知らない
善意について、注釈民法（柚木馨・高木多喜男）は、欠点の存在を知っているだけでなく、それで価値や使用の適性が減ることまで知っていて初めて瑕疵を知っていたことになるとしています。欠点の存在だけを知っていた場合は、悪意ではなく、知らなかったことの過失の問題になるとしています。
瑕疵を知るとは欠点の存在だけでなく価値・使用適性の減少まで知ること＝前者だけなら悪意にならない
(a)「隠レタル」瑕疵といいうるがためには、まず判例のいうように、買主が瑕疵の存在を知らなかったことを必要とする。
買主が瑕疵の存在を知っていたのであれば、瑕疵の存在によって買主の信頼が裏切られたこととはならず、これに対して売主に法定責任を課する理由は存しないからである。
形式的にも、「隠レタル」という文字はこのことを示しているし、566条1項の用語(「買主カ之ヲ知ラサリシトキハ」)も瑕疵担保における同一取扱を示唆するものである。
ここに瑕疵を知るというのは、ひとり欠点の存在を知っているだけでなく、その欠点によって価値または使用適性が消滅または減少することをも知っていることを、意味する(フランス・ドイツと同じ)。
したがって、前者について悪意でも後者の関係を意識していなければ、後述の過失の問題が生起することはあっても、買主の悪意の問題とはなり得ない。
※柚木馨・高木多喜男稿／柚木馨ほか編『新版 注釈民法（１４）』有斐閣2010年 10月ｐ367
6 無過失＝取引上の一般的な標準から見た注意を守ったか
無過失について、同じく注釈民法（柚木馨・高木多喜男）は、注意義務違反という意味の過失ではなく、取引上の一般的な標準から見て当然の注意を守っていたかを問うものだとしています。
過失＝固有の注意義務違反ではなく取引上の一般的標準から見て当然の注意を守っていなかった容態
(b)「隠レタル」瑕疵といいうるがためには更に、買主が瑕疵を知らざるについて過失なきことを要すること、判例のいうとおりである。
ここに「過失」なる表現を用いたものの、注意義務の違反という意味における固有の「過失」をいうものではなくして、買主が自己を損害から守るために用いるのを当然とするような注意を、取引上の一般的標準から見て守っていなかったと見られる容態をいうにすぎないものと考えていただきたい。
※柚木馨・高木多喜男稿／柚木馨ほか編『新版 注釈民法（１４）』有斐閣2010年 10月ｐ367
7 立証責任＝買主の悪意は売主が立証する
買主が瑕疵を知っていたことの立証責任について、注釈民法（柚木馨・高木多喜男）は、判例とともに売主にあるとしています。取引の観念上つねに瑕疵の存在を予測すべき場合（食料品の売買など）には、売主の立証の負担は実際上軽くなるであろうとも述べています。
買主の悪意は売主が立証する＝瑕疵を予測すべき取引では売主の挙証責任が実際上軽減される
判例とともに、売主に買主の悪意を立証すべき責任ありと解すべきであるが、取引観念上常に瑕疵の存在を予測すべき場合(特に食料品売買のごとき)には、買主の知を推測すべき可能性が大きいであろうから、その意味で売主の挙証責任は実際上軽減されることとなるであろう。
※柚木馨・高木多喜男稿／柚木馨ほか編『新版 注釈民法（１４）』有斐閣2010年 10月ｐ367
8 古い告示の都市計画街路を知らなかった一事では過失なし＝隠れた瑕疵
最高裁昭和41年4月14日判決は、買った土地の大部分が都市計画街路の境域内にあった事案で、街路の告示が売買の10数年前に告示の形式でなされていたことから、買主が知らなかったことに過失はないとして、隠れた瑕疵にあたるとしました。
古い告示による都市計画街路の境域を知らなかった一事では過失なし＝民法570条の隠れた瑕疵
都市計画事業の一環として都市計画街路が公示されたとしても、それが告示の形式でなされ、しかも、右告示が売買成立の一〇数年以前になされたという原審認定の事情をも考慮するときは、被上告人が、本件土地の大部分が都市計画街路として告示された境域内にあることを知らなかつた一事により過失があるとはいえないから、本件土地の瑕疵は民法五七〇条にいう隠れた瑕疵に当るとした原判決の判断は正当である。
※最高裁判所 1966-04-14 最高裁判所民事判例集２０巻４号６４９頁／最高裁判所裁判集民事８３号１８３頁／判例時報４４９号４３頁
9 専門的な調査でしか分からない建物の石綿は隠れた瑕疵とされた
東京地裁令和2年3月27日判決は、建物の石綿は専門的な調査をしなければ判明しない瑕疵であり、買主は不動産業者でも石綿の専門的な調査ができる業者ではなく、そうした検査をすべき立場にもなかったとして、隠れた瑕疵にあたるとしました。横浜地裁平成30年12月19日判決も、解体の際に処理が要る石綿は買主が取引上必要な普通の注意をしても発見できなかったとして、隠れた瑕疵と認めています。
建物の売買で見つかった石綿についての売主の責任は、別の記事で説明しています。
建物売買後のアスベスト発覚｜除去費用は売主が負うが、免責特約があれば負わない
石綿の有無は外観から分からず専門的な調査でしか判明しない→不動産業者の買主でも隠れた瑕疵
そして、石綿が建物に使用されているかについての調査は、自ら行うと石綿にばく露するおそれがあることから、大気汚染防止法、労働安全衛生法、石綿障害予防規則に基づく石綿の事前調査は、石綿について一定の知見を有し、的確な判断ができる者が行うこととされており、建材中の石綿含有率の分析は、厚生労働省の通達に基づき日本産業規格（ＪＩＳ）に規定された分析法により分析するものとされている（甲１０）ことに照らせば、売買の対象となる個々の建物に実際に石綿含有建材が用いられているか否かは、外観から明らかになるものではなく、専門的・具体的な調査を実施しなければ判明しない事柄であるといえる。
さらに、原告は、不動産業者ではあるものの（甲１、乙３）、全証拠及び弁論の全趣旨によっても、上記のような石綿についての専門的・具体的な調査が可能な業者であるとは認められない。
そうすると、本件建物に本件石綿含有建材が存在するとの瑕疵は、一般的に慣行されている程度の検査により発見し得るものではなく、特別な努力と方法を必要とする検査を要するものであり、また、原告は、本件売買契約締結前にそのような特別な努力と方法を必要とする検査をすべき立場にあったとはいえないから、隠れた瑕疵であるということができる。
※東京地方裁判所 2020-03-27 ＬＬＩ／ＤＢ 判例秘書登載
解体の際に処理が要る石綿の存在は明らかにならなかった→普通の注意で発見できず隠れた瑕疵
本件建物を解体する際に処理が必要となるアスベストの存在までは明らかにならなかった。このような事情に照らすと、本件建物にアスベストが残存しているという瑕疵は、買主が取引上必要な普通の注意をしても発見できないものであり、隠れた瑕疵に当たるものと認められる。
※横浜地方裁判所 2018-12-19 ＬＬＩ／ＤＢ 判例秘書登載
10 平成29年改正後の契約不適合責任には「隠れた」の要件が無い（参考）
本記事の内容は、改正前の民法570条が適用される売買に限られます。改正後の民法の、種類又は品質に関する目的物の契約不適合責任（562条1項）には「隠れた」の要件がなく、改正前の瑕疵担保責任とは同一ではありません。
瑕疵担保責任から契約不適合責任への変化は、別の記事で説明しています。
平成２９年民法改正による瑕疵担保責任から契約不適合責任への変化（性質・用語）
改正前の瑕疵担保責任は契約不適合責任に近いが、後者には「隠れた」の要件がないので同一ではない
改正前民法の瑕疵担保責任（旧570条）は、現行民法の、種類又は品質に関する目的物の契約不適合責任（562条1項）に近いが、後者には「隠れた」の要件がないので、同一ではない。
※中田裕康著『契約法 新版』有斐閣２０２１年ｐ３０１
11 おわりに
本記事では、改正前の民法570条の「隠れた」が買主の善意と無過失で判断されること、買主の悪意は売主が立証することを説明しました。都市計画街路の古い告示や、建物の石綿について、隠れた瑕疵と認められた例も挙げました。
本記事は一般的な説明です。個別の事案にそのまま当てはまるとは限らず、一見似ている事案でも、事情が異なれば結論は異なります。個別的事情により、法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。本記事でご説明したものと同様の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。
本記事の引用は、書籍・判例などの原文から範囲を選んで載せたものです。改行の位置は読みやすさのために当方で整えており、原文の改行と同じとは限りません。また、記号や外字の扱いにより、文字の一部が原文と異なって表示されることがあります。原文の段落の行頭にある字下げは再現していません。
本記事の表示では、読点を「、」に統一しています（引用の原文が全角の「，」や半角の「,」である場合を含みます。ただし「1,000」のような桁区切りはそのまま表示しています）。
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