建物売買後のアスベスト発覚｜除去費用は売主が負うが、免責特約があれば負わない
1 建物売買後のアスベスト発覚｜除去費用は売主が負うが、免責特約があれば負わない
古い建物を買って建て替えるとき、解体の前の調査で石綿（アスベスト）を含む建材が見つかることがあります。石綿を含む建材があると、解体の前に法令に従った除去が要り、その費用は通常の解体費用とは別にかかります。
本記事では、この除去費用を売主の担保責任として負わせられるかについて、裁判所がどう判断してきたかを説明します。
建物の改修コストが売買の後に発覚する問題の全体像は、別の記事で説明しています。
建物売買後の改修コスト（耐震基準・アスベスト）発覚によるトラブル
2 建物の石綿は隠れた瑕疵にあたり除去費用が損害となる傾向（まとめ）
裁判例は、石綿含有建材を建物の瑕疵と認め、除去費用を損害とする方向で一致しています。結論を分けているのは、免責特約の有無です。
建物に見つかった石綿含有建材と売主の担保責任（平成29年改正前の裁判例）
あ 瑕疵にあたるか
石綿含有建材が使われていた→解体に法令上の措置と特別な費用が要るので、建物の瑕疵にあたる傾向が強い（民法570条の瑕疵でも、契約書の担保責任の条項の瑕疵でも同じ）
い 隠れた瑕疵か（買主が気づけたか）
（ア）使用の有無が専門的な調査でしか分からない→買主が不動産業者でも、石綿の調査ができる業者でなければ隠れた瑕疵にあたる傾向（イ）建築年代から使用の可能性があった・含有の懸念がある建材が確認されていた→それだけでは買主が容易に知り得たとはされない傾向（ウ）契約の際に使用の有無を不明と確認していた→売主に有利に働かない（不明を前提に、石綿の危険を担保責任で負担する合意と読まれる方向）
う 損害の範囲
石綿の除去に通常必要な費用→まだ支出していなくても、建物が解体予定でも損害にあたる傾向。建物に価値が無いという反論は採られない（解体を前提に担保責任の合意があった事案）
え 免責特約がある場合
免責特約あり→売主は責任を免れる傾向。売主が石綿を知らなかった場合、解体の際に処理が要る石綿を新たに調べて伝える義務は無いので、知らなかったことに重過失は認められにくい
お 期間
改正前の民法566条3項の1年は任意規定→契約で適用しないと定めていれば、1年の除斥期間にかからない
か 射程
いずれも平成29年改正前の裁判例。改正後の基準（契約の内容に適合しないか）で建物の石綿を判断した裁判例は、本記事に含まれない
3 石綿含有建材は建物の瑕疵＝解体に法令上の特別な措置と費用が要る
条文を確かめたうえで、民法570条による判断と、契約書の担保責任の条項による判断を見ていきます。
（１）改正前の民法570条＝「隠れた瑕疵」としか定めていない
まず条文を見ます。改正前の民法570条は「隠れた瑕疵」としか書いておらず、石綿を含む建材がこれにあたるかは条文からは決まりません。あたるかどうかは、以下の裁判例の判断で見ていきます。
「瑕疵」の意味と、あたるかどうかを判断する品質・性状の基準は、別の記事で説明しています。
『瑕疵』の意味・品質や性状の基準・種類（物理・法律・心理的）
改正前の民法570条＝売買の目的物に隠れた瑕疵があれば566条を準用する
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。
※民法（平成二十九年法律第四十四号による改正前）570条
（２）民法570条の瑕疵＝解体予定の買主にとって通常有すべき性状を欠く
横浜地裁平成30年12月19日判決は、建物を取り壊して土地を利用する予定で入札により買い受けた事案で、民法570条の瑕疵担保責任の請求について、建物に残っていたアスベストを売買の目的物の瑕疵と認めました。売主の責任は、免責特約についての判断で否定されています。
解体予定の建物にアスベストが残存→解体に法令上の規制と通常より高額な費用→通常有すべき性状を欠き瑕疵にあたる
前記２（１）ア［本判決２９頁］のとおり、本件売買契約は、買主が本件建物を取り壊して本件土地を利用することを予定して締結されたものであり、前記１（１）イ［本判決２１～２３頁］のとおり、建物にアスベストが残存していれば、解体主は種々の法的規制を受け、その解体に通常よりも高額な費用が必要であると認められるから、アスベストが残存している本件建物は、入札者にとって通常有すべき性状を備えていないものと認めるのが相当であり、本件建物にアスベストが残存していることは、本件売買契約における目的物の瑕疵に当たると認められる。
※横浜地方裁判所 2018-12-19 ＬＬＩ／ＤＢ 判例秘書登載
（３）契約書の担保責任の瑕疵＝購入目的を妨げる要因に建物も含む
東京地裁令和2年3月27日判決と東京地裁令和6年8月5日判決は、いずれも買主が建物を取り壊して共同住宅等を建てる目的で買い受け、契約書に地中障害物や有害物質等についての担保責任の条項があった事案です。令和6年判決の条項はアスベストを名指ししていました。令和2年判決の条項は土地の障害物を例に挙げていましたが、判決は建物の石綿も条項の対象に含まれると判断しました。
解体の際は石綿の事前調査が必要・見つかれば飛散防止や除去の対策を講じる必要→建物の石綿も約定の担保責任の瑕疵
そして、前記前提事実（４）、証拠（甲１０ないし１２）及び弁論の全趣旨によれば、本件建物の解体工事に際して石綿の使用を事前に調査する必要があり、本件石綿含有建材が発見された以上は、本件売買契約により本件建物の所有権を取得した原告において、一定の費用をかけてでも石綿の飛散防止や除去等の対策を講じなければならないものである。
以上によれば、本件建物から本件石綿含有建材が発見されたことについても、本件担保責任における瑕疵に該当すると認められ、上記説示に反する被告らの主張はいずれも採用することができない。
※東京地方裁判所 2020-03-27 ＬＬＩ／ＤＢ 判例秘書登載
レベル1の石綿含有建材→法令に従った飛散防止の措置と特別な費用が要る→約定の瑕疵にあたる
そして、本件石綿含有建材は、発じん性の高い「レベル１」の石綿含有建材に該当することから、本件石綿含有建材を含む本件建物の解体工事にあたっては、解体に伴う石綿の飛散や発じんにより近隣住民や工事従事者に健康被害が生じないよう、大気汚染防止法、労働安全衛生法、石綿障害予防規則、廃棄物処理及び清掃に関する法律等の法令の規制に従い、石綿の飛散を防止する措置を講じながら工事を実施する必要があり、これらに要する特別な費用が生じることになることが認められ（甲１０、弁論の全趣旨）、本件石綿含有建材の存在は、本件売買契約で約定された「瑕疵」（前記前提事実（２）イ）に該当すると認めるのが相当である。
※東京地方裁判所 2024-08-05 ＬＬＩ／ＤＢ 判例秘書登載
4 専門的な調査でしか判明しない石綿は買主が不動産業者でも隠れた瑕疵
石綿を含む建材かどうかは、見た目では分かりません。裁判例は、法令上、石綿の調査は一定の知見を持つ者が行い、含有率は定められた方法で分析することになっている点を挙げて、専門的な調査をしなければ判明しない瑕疵だとしています。買主が不動産業者であっても、石綿の調査ができる業者でなければ、隠れた瑕疵にあたるとされました。
石綿の有無は外観から分からず専門的な調査でしか判明しない→不動産業者の買主でも隠れた瑕疵
そして、石綿が建物に使用されているかについての調査は、自ら行うと石綿にばく露するおそれがあることから、大気汚染防止法、労働安全衛生法、石綿障害予防規則に基づく石綿の事前調査は、石綿について一定の知見を有し、的確な判断ができる者が行うこととされており、建材中の石綿含有率の分析は、厚生労働省の通達に基づき日本産業規格（ＪＩＳ）に規定された分析法により分析するものとされている（甲１０）ことに照らせば、売買の対象となる個々の建物に実際に石綿含有建材が用いられているか否かは、外観から明らかになるものではなく、専門的・具体的な調査を実施しなければ判明しない事柄であるといえる。
さらに、原告は、不動産業者ではあるものの（甲１、乙３）、全証拠及び弁論の全趣旨によっても、上記のような石綿についての専門的・具体的な調査が可能な業者であるとは認められない。
そうすると、本件建物に本件石綿含有建材が存在するとの瑕疵は、一般的に慣行されている程度の検査により発見し得るものではなく、特別な努力と方法を必要とする検査を要するものであり、また、原告は、本件売買契約締結前にそのような特別な努力と方法を必要とする検査をすべき立場にあったとはいえないから、隠れた瑕疵であるということができる。
※東京地方裁判所 2020-03-27 ＬＬＩ／ＤＢ 判例秘書登載
解体の際に処理が要る石綿は使用時の調査では明らかにならない→普通の注意で発見できず隠れた瑕疵
本件建物を解体する際に処理が必要となるアスベストの存在までは明らかにならなかった。このような事情に照らすと、本件建物にアスベストが残存しているという瑕疵は、買主が取引上必要な普通の注意をしても発見できないものであり、隠れた瑕疵に当たるものと認められる。
※横浜地方裁判所 2018-12-19 ＬＬＩ／ＤＢ 判例秘書登載
5 重説で石綿の有無を不明としたことは売主に有利に働かない
売主の側からは、建物の建築年代から石綿の使用は予想できた、あるいは事前の資料で含有の懸念が示されていた、という反論が出ます。裁判例は、いずれも採りませんでした。契約の際に使用の有無を不明と確認していたことは、むしろ、石綿の危険を担保責任で負担する合意の前提として読まれています。
建築年代からの使用の可能性は抽象的→不明と確認して契約した以上、石綿の危険は担保責任で担保する合意
しかし、被告らの主張するところは、一般的・抽象的に本件建物において石綿を含有する建材が使用されていた可能性をいうものでしかない。しかも、証拠（甲１０ないし１２、乙３）及び弁論の全趣旨によれば、本件建物が建築された昭和５８年の時点では、既に石綿の危険性が認識され始め、法的規制ないし業界団体による自主規制が始まっていたこと、まだ一定数の建築物において石綿を含有する建材が使用されていたが、その割合が特に高いという状況でもなかったことに照らせば、昭和５８年に建築された事実から直ちに本件建物において石綿を含有する建材が使用されていたことを推認し得るものではない。むしろ、本件売買契約においては、本件建物について石綿を含有する建材の使用については不明であることを確認した上で、本件担保責任を含む本件売買契約を締結しているのであるから（甲２、甲５）、そのような推認ができないことを前提として、本件建物に石綿を含有する建材が使用されている危険は本件担保責任により担保するものとして合意されたと見るのが相当である。
※東京地方裁判所 2020-03-27 ＬＬＩ／ＤＢ 判例秘書登載
含有の懸念がある建材の確認だけでは容易に知り得たといえない＝売主が不明としたこととも整合しない
しかし、アスベスト含有懸念建材とは、文字どおり、アスベストの含有されている懸念のある（可能性のある）建材を指すものと解され、アスベスト含有懸念材料の使用が確認されたことをもって、直ちに、アスベスト含有建材（石綿含有建材）が使用されていることを容易に知ることができたとはいえないというべきである。仮に、当該資料を見れば、アスベスト含有建材（石綿含有建材）が使用されていることを容易に知ることができるというのであれば、当該資料を保有していた被告においても、石綿含有建材の使用を容易に知りえたことになるというべきであるが、そうであれば、上記アのとおり、重要事項説明書で、売主において、石綿含有建材の使用の有無については不明とされていることと、整合しないというべきである。
※東京地方裁判所 2024-08-05 ＬＬＩ／ＤＢ 判例秘書登載
6 損害は除去費用＝未支出でも解体予定の建物でも認められる
損害として認められているのは、石綿の除去に通常必要な費用です。
令和6年判決は、修補に通常必要な費用は実際に支出したかどうかを問わず損害になるとし、解体予定の建物で価値が無いという売主の主張を退けました。この判断は、解体を前提に担保責任の合意がされていたことを理由にしています。
瑕疵の修補に通常必要な費用は未支出でも損害＝解体予定の建物でも解体に通常必要な費用は損害
売買の目的物の瑕疵を修補するために通常必要と認められる費用については、買主は、現実にこれを支出したか否かにかかわらず、売主に対し、瑕疵担保責任に基づく損害賠償として請求できると解するのが相当である。そして、本件では、本件建物は解体が予定されていたところ（前記前提事実（２）、弁論の全趣旨）、その前提で、瑕疵担保責任の合意がされていることからすれば、本件建物に瑕疵が存在したことにより、本件建物の解体に当たって通常必要と認められる費用についても、損害として認められることになると解するのが相当である。
※東京地方裁判所 2024-08-05 ＬＬＩ／ＤＢ 判例秘書登載
解体済み・解体予定で無価値だから損害は無いとの売主の主張→採用しない
この点、被告は、本件建物は解体されている、あるいは、解体が予定され無価値であるから、損害は発生しない旨主張するが、採用の限りではない。
※東京地方裁判所 2024-08-05 ＬＬＩ／ＤＢ 判例秘書登載
7 免責特約があれば売主は石綿の除去費用を負わない
免責特約がある場合を、条文を確かめたうえで、石綿の事案での判断の順に見ていきます。
（１）改正前の民法572条＝特約の外に置くのは知りながら告げなかった事実
まず条文を見ます。改正前の民法572条は、免責特約があっても売主が責任を免れない場合を「知りながら告げなかった事実」としか書いていません。知らなかったことに重過失がある場合や、石綿の事案でどうなるかは、以下で見ていきます。
免責特約の効力の一般論は、別の記事で説明しています。
改正前の民法572条＝知りながら告げなかった事実は免責特約があっても責任を免れない
売主は、第五百六十条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。
※民法（平成二十九年法律第四十四号による改正前）572条
（２）建物の石綿＝解体時の石綿を調べ直す義務はなく重過失なし
横浜地裁平成30年判決は、重過失がある場合にも同条の適用があり得るとしても、売主は解体の際に処理が要る石綿を新たに調べて伝える義務を負わず、知らなかったことに重過失は無いとしました。
解体時の石綿を新たに調べて伝える義務は無い→知らなかったことに重過失なし→572条は適用されない
仮に、売主に重過失があった場合に、悪意と同視して民法５７２条の適用があり得るとしても、前記２（１）イ（イ）［本判決３０頁］のとおり、被告には、本件建物を解体するときにアスベストが発生するか否かを新たに調査して伝えるべき義務はなかったものと認められ、本件建物にアスベストが残存することを知らなかったことについて重過失があるとは認められないから、本件においては民法５７２条は適用されない。
※横浜地方裁判所 2018-12-19 ＬＬＩ／ＤＢ 判例秘書登載
8 買主が知った時から1年の期間制限は特約で外せる
期間の制限を、条文を確かめたうえで、特約で外した事案の判断の順に見ていきます。
（１）改正前の民法566条3項＝事実を知った時から1年以内
まず条文を見ます。改正前の民法566条3項は、契約の解除又は損害賠償の請求を、買主が事実を知った時から1年以内にしなければならないと定めていました（570条で準用）。特約でこの期間を変えられるかは、条文には書かれていません。
瑕疵担保責任の期間制限の全体と、特約で期間を変えるときの制限は、別の記事で説明しています。
改正前の民法566条3項＝買主が事実を知った時から1年以内
前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。
※民法（平成二十九年法律第四十四号による改正前）566条3項
（２）任意規定＝契約で適用しないと定めれば1年の除斥期間にかからない
令和2年判決は、この規定を任意規定とし、契約で適用しないと定めていた事案で、1年の除斥期間にかからないとしました。
566条3項は任意規定→契約で適用しないと定めれば1年の除斥期間にかからない
前記１及び２で説示したところによれば、本件では、本件担保責任が適用されるものであるところ、前記前提事実（２）エのとおり、本件売買契約上、民法５７０条が準用する同法５６６条３項の適用がないとしており、同項は任意規定であると解されるから、本件担保責任に基づく本件石綿含有建材に関する瑕疵に係る損害賠償請求権が同項所定の１年の除斥期間にかかることはない。
※東京地方裁判所 2020-03-27 ＬＬＩ／ＤＢ 判例秘書登載
9 平成29年改正後は契約の内容への適合で判断する（概要）
本記事の裁判例は、いずれも平成29年改正前の民法（隠れた瑕疵）によるものです。改正後は、引き渡された目的物が種類・品質に関して契約の内容に適合しないかで判断され、損害賠償には売主の責めに帰すべき事由が要るようになりました。改正後の基準で建物の石綿を判断した裁判例は、本記事には含まれていません。
瑕疵担保責任から契約不適合責任への変化は、別の記事で説明しています。
平成２９年民法改正による瑕疵担保責任から契約不適合責任への変化（性質・用語）
改正後の責任の要件と内容の全体像は、別の記事で説明しています。
10 おわりに
本記事では、建物で見つかった石綿含有建材について、裁判例が瑕疵・隠れた瑕疵と認め、除去費用を損害としてきたこと、免責特約があると売主が責任を免れることを説明しました。
結論を左右しているのは契約の定めです。購入目的と担保責任の条項、免責特約の有無が分かれ目になります。
本記事は一般的な説明です。個別の事案にそのまま当てはまるとは限らず、一見似ている事案でも、事情が異なれば結論は異なります。個別的事情により、法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。本記事でご説明したものと同様の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。
本記事の引用は、書籍・判例などの原文から範囲を選んで載せたものです。改行の位置は読みやすさのために当方で整えており、原文の改行と同じとは限りません。また、記号や外字の扱いにより、文字の一部が原文と異なって表示されることがあります。原文の段落の行頭にある字下げは再現していません。
本記事の表示では、読点を「、」に統一しています（引用の原文が全角の「，」や半角の「,」である場合を含みます。ただし「1,000」のような桁区切りはそのまま表示しています）。
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