地主の承諾書は何のための書面か｜徴求の趣旨と、実在する書式の中身
1 地主の承諾書は何のための書面か｜徴求の趣旨と、実在する書式の中身
借地上の建物を担保に入れるとき、金融機関は土地の所有者から承諾書の差し入れを求めます。その書面は何のために取られ、中に何が書いてあるのでしょうか。
本記事では、地主の承諾書を差し入れさせる趣旨と、実在する書式の中身を説明します。
どういうときに承諾書を求められ、どういうときに求められないかは別の記事で説明しています。
金融機関はいつ地主の承諾書を求めるのか｜借地上建物の担保と、求めなくなる場合
2 承諾書は、抵当権が借地権ごと消えることを防ぐために取られる
承諾書の趣旨・守る範囲・中身
あ 趣旨（何のために差し入れさせるのか）
抵当権を保全し、融資金の回収を確実にするためです。借地上の建物は敷地を使う権利とあわせて初めて価値を持つので、その権利が失われると抵当権の担保価値も失われます。
い 守る範囲（どんなリスクに効くのか）
2系統あります。借地契約が解除されて借地権が消えるリスクと、競売で買受人へ敷地を使う権利が移らないリスクです。
う 解除リスクへの条項（何を約束させるのか）
借地契約を解除する前に、必ず金融機関へ連絡することを約束させます。先順位の抵当権等があれば抹消することも承諾事項に入ります。
え 約定の効力（連絡しないで解除したらどうなるのか）
事前通知の約定が地主の法的義務になるかは、裁判例が分かれていました。最高裁は平成22年に、通知義務を負うとしたうえで、その不履行による損害賠償請求が信義則に反するとはいえないと判断しています。
お 書式の名前（「融資承諾書」という書式はあるのか）
「融資承諾書」は解説上の総称で、実在する書式名ではありません。公的融資では「地主の承諾書」の名で場面ごとに分かれており、民間では「念書」の形がとられることがあります。
か 中身（何が書いてあるのか）
抵当権設定の承諾、解除前の連絡、地代の立替えへの異議がないこと、将来の賃借権譲渡の承諾の4つが基本の構成です。
3 金融機関が差し入れさせる趣旨は、抵当権を保全し回収を確実にすることにある
借地上の建物に抵当権を設定しても、敷地を使う権利が失われれば建物を存続させられません。承諾書は、この結びつきを守るために差し入れさせる書面です。
借地上の建物に抵当権を設定するために地主が差し入れた書面について、その趣旨は抵当権の保全と融資金の回収に置かれています。
書面を差し入れさせる趣旨
公庫がこのような書面を差し入れさせる趣旨が抵当権を保全し融資金の回収を確実ならしめるにあることは、原判決が認定しているとおりであると解され
※『金融法務事情８７４号』１９７８年７月ｐ２４
4 守っているリスクは、解除と承継の2系統に分かれる（概要）
承諾書が守っているリスクは2つに分かれます。1つは、借地人が地代を払わないなどの理由で借地契約が解除され、借地権そのものが消えるリスクです。もう1つは、抵当権を実行して競売にかけたとき、買受人へ敷地を使う権利が移らないリスクです。
後者は、賃借権を譲り渡すには土地の所有者の承諾が必要とされていることから生じます。承諾が得られないときに裁判所が承諾に代わる許可を出す手続については、別の記事で説明しています。
借地上の建物の競売・公売における買受人譲渡許可の裁判の趣旨と特徴
5 解除リスクに効く条項は、解除の前に連絡させる
解除リスクに効く条項は、借地契約を解除する前に必ず金融機関へ連絡させることです。連絡を受けた金融機関は、借地人に代わって地代を払うことを検討できます。
先順位の抵当権等があれば抹消することも、あわせて承諾事項になります。
賃借権・地上権のときの承諾事項
・ 土地に抵当権等の権利（※１）が設定されている場合は、抹消すること。
※１ 借地権に優先する抵当権等の権利を指します。
・ 借地人が地代を払わなかった等により借地契約を解除する前には、必ず住宅金融支援機構に連絡すること（※２）。
※『住宅建築に関する地主の承諾書（第108-1号書式）』独立行政法人住宅金融支援機構令和7年10月ｐ1
6 事前通知の約定が地主の法的義務になるかは、裁判例が分かれていた
連絡を約束させても、それが法的な義務になるかは別の問題です。下級審の裁判例は分かれていました。
最高裁は平成22年9月9日、通知する旨の条項を含む念書を差し入れた事案について、地主が通知義務を負い、その不履行を理由とする根抵当権者の損害賠償請求が信義則に反するとはいえないと判断しました。
通知しないで解除した場合の解除そのものの効力と、損害賠償責任については、別の記事で説明しています。
地主の融資承諾書の効力（金融機関への通知なしの解除の有効性・損害賠償責任）
事前通知を法的義務でないとした裁判例の理由づけ
そもそも事前通知は地主の法的義務ではないとした裁判例は、その根拠としては、①地主承諾書中に通知義務違反があった場合の効果の記載がないこと、②地主承諾書中に抵当権の内容についての記載がないこと、③借地上建物の抵当権者が地主承諾書の内容について地主に説明していないこと、④借地上建物の抵当権者が地主に対して承諾料等の対価を支払っていないことなど
※平成２２．９．９稿『最高裁 平成２１年（受）第１６６１号 損害賠償等請求本訴、同反訴事件』／『金融法務事情1917号』ｐ115
最高裁が示した判断
土地の賃貸人および転貸人が、転借人所有の地上建物の根抵当権者に対し、借地権の消滅を来すおそれのある事実が生じたときは通知する旨の条項を含む念書を差し入れた場合において、賃貸人および転貸人が地代不払いの事実を土地の転貸借契約の解除に先立ち根抵当権者に通知する義務を負い、その不履行を理由とする根抵当権者の損害賠償請求が信義則に反するとはいえないとされた事例
※平成２２．９．９稿『最高裁 平成２１年（受）第１６６１号 損害賠償等請求本訴、同反訴事件』／『金融法務事情1917号』ｐ113
7 「融資承諾書」は書式名ではなく、実在するのは地主の承諾書と念書（概要）
「融資承諾書」という呼び方は解説上の総称で、その名前の書式が実在するわけではありません。
公的融資では「住宅建築に関する地主の承諾書」「地主の承諾書（購入用）」のように、場面ごとに分かれた書式が用意されています。民間の取引では「念書」の形がとられることがあります。
どの書式をいつ求められるかは、別の記事で説明しています。
金融機関はいつ地主の承諾書を求めるのか｜借地上建物の担保と、求めなくなる場合
8 承諾事項の中身は、地主が誰かで変わる（概要）
承諾書に署名する人が何を承諾するのかは、その人が誰か、そして土地がどう使われているかで変わります。土地の所有者が借地人の配偶者等または直系親族である場合と、土地が使用貸借で使われている場合は、土地そのものへの抵当権設定が承諾事項になります。
属性ごとの違いは、別の記事で説明しています。
金融機関はいつ地主の承諾書を求めるのか｜借地上建物の担保と、求めなくなる場合
9 承諾書があると、合意解約を競落人に対抗できないことがある（概要）
承諾書は、差し入れた地主と金融機関との間だけで効くものではありません。借地契約を合意で解約したあと、その建物を競売で買い受けた人に対して解約を対抗できるかという場面で、承諾書の有無が効いた裁判例があります。
承諾書を証拠として賃貸借や譲渡承諾を立証する場面については、別の記事で説明しています。
融資承諾書（地主承諾書）による賃貸借（借地権）や譲渡承諾の立証
本記事は一般的な説明です。個別の事案にそのまま当てはまるとは限らず、一見似ている事案でも、事情が異なれば結論は異なります。個別的事情により、法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。本記事でご説明したものと同様の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。
本記事の引用は、書籍・判例などの原文から範囲を選んで載せたものです。改行の位置は読みやすさのために当方で整えており、原文の改行と同じとは限りません。また、記号や外字の扱いにより、文字の一部が原文と異なって表示されることがあります。原文の段落の行頭にある字下げは再現していません。
共有不動産の紛争解決の実務第３版
使用方法・共有物分割・所在等不明対応から登記・税務まで
共有不動産をめぐる法的紛争の解決に関する実務指針を
《事例》や《記載例》に即して解説する実践的手引書！
- 第３版では、共有規定の大改正に対応することはもちろん、その改正議論の中で展開され深化した解釈論により明らかになった実務への影響を余すところなく追録して大幅改訂増補！
- 共有物分割、共有持分買取権行使、共有持分放棄、共有持分譲渡などの手続を上手に使い分ける指針を示した定番書！
- 相続や離婚の際にあわせて問題となりうる「共有者の１人による居住」「収益物件の経費・賃料収入」「使っていない共有不動産の管理」の相談対応や、「空き家」「所有者不明土地」「相続未登記」問題の解決のヒントに！
- 他の共有者等に対する通知書・合意書、共有物分割の類型ごとの訴状、紛争当事者の関係図を多数収録しており、実務に至便！
