金融機関はいつ地主の承諾書を求めるのか｜借地上建物の担保と、求めなくなる場合

1　金融機関はいつ地主の承諾書を求めるのか｜借地上建物の担保と、求めなくなる場合

借地上の建物を担保に入れて融資を受けるとき、金融機関は土地の所有者から承諾書の差し入れを求めるのが通例です。ところが同じ借地上の建物でも、承諾書を求められない場合があります。

本記事では、金融機関が地主の承諾書を求める場合と求めない場合を分ける軸を説明します。説明の中心に置くのは、住宅金融支援機構が公表している基準です。

借地権の担保価値の相場は別の記事で説明しています。

借地上の建物と借地権への担保設定（担保価値相場・地主の融資承諾書）

2　地主が同族でも承諾書は要る。外れるのは同族の地主が借入れの当事者になったときだけ

3　借地上の建物を担保にとるとき、金融機関は地主に承諾書を求める

借地上の建物は、敷地を使う権利とあわせて初めて価値を持ちます。建物だけに抵当権を設定しても、敷地を使う権利が失われれば建物を存続させられません。そこで金融機関は、土地の所有者から承諾書の差し入れを求めます。

住宅金融支援機構は、場面ごとに分かれた書式を公表しています。建築のための書式、購入のための書式、借地権そのものを担保にとるための書式、高齢者向け返済特例のための書式、災害による再建のための書式があります。

以下で説明する基準は公的融資のものです。民間の金融機関が同じ運用をしているとは限りません。

4　外れるのは、同族の地主が連帯債務者かつ住宅の共有者になったときに限られる

承諾書を求めるかどうかを分けているのは、担保の取り方ではありません。土地の所有者が借入れの当事者側に回ったかどうかです。

住宅金融支援機構は、借地に住宅を建てる場合には借入申込前に土地の所有者から承諾を得る必要があるとし、土地の所有者が複数いるときは全員から承諾を得ることを求めています。土地の所有者が申込本人の配偶者等または直系親族であっても同じ扱いです。

そのうえで、提出が要らなくなる場合を1つだけ挙げています。配偶者等または直系親族である土地の所有者が、連帯債務者となり、かつ、融資を受けて建てる住宅を共有する場合です。2つの条件がそろうことが必要です。

機構が提出不要と書いているのはこの場合だけです。同族ではない土地の所有者が連帯債務者になった場合をどう扱うかは、この「ご案内」には書かれていません。

免除の条件は2つがそろうことなので、片方だけでは外れません。土地を担保に提供するだけの人、つまり物上保証人になるだけの人は、連帯債務者でも住宅の共有者でもないので、承諾書の提出を求められます。

5　承諾書に署名しても、抵当権の設定はあらためて意思確認される

承諾書に署名したことと、抵当権の設定に同意したことは別のことです。機構の書式は、承諾書を受け取ったあとであらためて抵当権の設定について意思を確認すると断っています。

6　同族と使用貸借では、承諾事項の中身が変わる

承諾書に署名する人が何を承諾するのかは、その人が誰か、そして土地がどう使われているかで変わります。第108-1号書式は、承諾事項を2つに分けています。

土地の所有者が借地人の配偶者等または直系親族である場合は、土地そのものに住宅金融支援機構を第1順位とする抵当権を設定することが承諾事項になります。土地が使用貸借で使われている場合も同じです。

これに対して、それ以外の場合で土地の権利が賃借権または地上権であるときは、承諾事項の中身が違います。先順位の抵当権等があれば抹消すること、そして借地契約を解除する前には必ず機構へ連絡することの2つです。

身内の間では、賃料の取り決めがはっきりしないまま土地が使われていることがあります。賃貸借か使用貸借かの判別は別の記事で説明しています。

借主の金銭負担の程度により土地の使用貸借と借地（賃貸借）を判別する

7　担保提供承諾書は地主の承諾書とは別の書面で、来店して調印する形がある

ここまで説明してきた「住宅建築に関する地主の承諾書」とは別に、「担保提供承諾書」という書面があります。出すのは担保提供者、つまり申込本人と連帯債務者以外で建物や土地を共有している人です。土地の所有者がこれに当たることもあります。

担保提供承諾書は、取扱金融機関に来店して抵当権の設定についての確認を受けたうえで署名と実印の押印をする形がとられます。融資の契約時に来店する場合には、担保提供承諾書ではなく金銭消費貸借抵当権設定契約証書に署名と押印をします。

担保提供承諾書は、承諾書を出すかどうかではなく、どの書面に署名するかの話です。地主の承諾書の要否とは別の軸なので、名前が似ていても取り違えないようにします。

8　土地と建物の所有者が同じなら、そもそも承諾が要らない（概要）

土地と建物の所有者が同じ場合には、承諾書という考え方自体が出てきません。抵当権が実行されて建物が競売にかけられると、法定地上権が成立し、敷地を使う権利が建物の買受人へ移るからです。

法定地上権が成立するための要件は別の記事で説明しています。

法定地上権の成立要件には物理的要件や所有者要件がある

9　他人の土地の上の建物だから、承諾が要る（概要）

これに対して、他人の土地の上に建っている建物では、敷地を使う権利が当然には移りません。賃借権を譲り渡すには土地の所有者の承諾が必要とされているからです。

承諾が得られないときのために、裁判所が承諾に代わる許可を出す手続が用意されています。この手続の趣旨と要件は別の記事で説明しています。

借地上の建物の競売・公売における買受人譲渡許可の裁判の趣旨と特徴

買受人譲渡許可の裁判の形式的要件

抵当権の設定そのものが賃借権の譲渡にあたるかどうかも、別の記事で説明しています。

賃借権への担保権の設定・実行は賃借権譲渡に該当するか

10　承諾が得られないと担保価値はゼロに等しい（概要）

承諾書を取れるかどうかは、担保としての値踏みに直結します。敷地を使う権利を失えば建物を存続させられないので、承諾の見込みが立たない借地上の建物は、担保としての価値をほとんど持ちません。

借地権の担保価値の相場は別の記事で説明しています。

借地上の建物と借地権への担保設定（担保価値相場・地主の融資承諾書）

11　承諾書の中身は、抵当権設定の承諾と解除前の連絡が柱になる（概要）

承諾書を差し入れさせる趣旨と、実在する書式の中身は別の記事で説明しています。

地主の承諾書は何のための書面か｜徴求の趣旨と、実在する書式の中身

本記事は一般的な説明です。個別の事案にそのまま当てはまるとは限らず、一見似ている事案でも、事情が異なれば結論は異なります。個別的事情により、法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。本記事でご説明したものと同様の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。

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