目的外動産の保管を避ける手｜即日売却への備え・動産執行の併用・所有権放棄書

売却については、上述した手続が基本であるが、例外的な方法として三つの方法が民事執行規則上認められている。
一つは、即時売却といわれるもので、催告のときに、断行時に残置された目的外動産を執行の場所で売却すると決定する手続である。
保管する必要がなくなり債権者にはメリットがあるが、債務者においては、十分その趣旨を伝えておかないと、引取りの機会を奪うことになるというデメリットがある。
二つ目は、即日売却といわれる手続で、断行日に、目的外動産について債務者の相当期間内での引取りが見込めないと判断できる場合にとられる手続（三つの手続中実務的には最も活用されていると思われる。）で、三つ目は、断行日から 1 週間未満の日を売却期日とする近接日売却といわれる手続である。

※『月報司法書士537号』日本司法書士会連合会ｐ21

即日売却は、上記の場合で、かつ、買受希望者（債権者の場合が多い）が現場に存在するような例外的な場合に行われます。

※井上卓士稿／髙山崇彦・尾藤正憲編『民事執行の法律相談』青林書院2021年 3月ｐ352

物件内の動産を債務者（賃借人）らに引き渡すことができない場合、直ちに売却（即日売却）することもできますが（民執168条５項後段）、通常、直ちに売却することはなく、執行官が一旦保管した上で売却することになります（民執168条６項前段）。

※東京弁護士会法友全期会業務委員会編『はじめての事件シリーズ　建物明渡請求』創耕舎2017年 2月ｐ176

執行官が、明渡しの催告（民執168の２①）を実施する際に、断行日に目的外動産を現場において売却する旨の決定（即時売却の決定）をした上で、その売却を実施する場合もありますが（民執規154の２②）、実務ではあまり使われない方法のようです。

※清水俊順（弁護士）、高村至（弁護士）編『〔改訂版〕借地借家事件処理マニュアル』新日本法規出版2024年 4月ｐ347

ただし、相手方が引取りを希望している場合、大量の家財道具等が残置されている場合、高価品が残されている場合等は即日売却できません。
一旦、段ボール箱などで梱包して搬出し、一定の期間（約1か月）保管することとなります（保管替え）。
これに備えて、保管場所・保管者について、断行期日までに執行官に上申しておく必要があります。
保管費用は相手方（債務者）負担ですが、実質的に申立人（債権者）の負担となることが多いため、執行予納金とは別に、実費としてあらかじめ想定しておく必要があります。

※堂島法律事務所編『不動産明渡・引渡事件処理マニュアル』新日本法規出版２０１７年ｐ２３４

明渡の原因が賃料滞納である場合、建物の明渡と未払い賃料の支払い請求が1つの債務名義であることが一般的である。
そのため、明渡執行の申立と同時に動産執行の申立を行うことが多く、その場合は手続も同時に進行する。

※谷嘉浩稿『不動産の明渡執行について』／『月報司法書士５３７号』日本司法書士会連合会２０１６年１１月ｐ５

残置された目的外動産が多量である場合や美術品や貴金属等特殊な動産が残置された場合、執行費用が高額に及ぶこともあります。
そのため、実務上は、速やかに不動産明渡しの執行を終了させるとともに、債権回収を図るあるいは執行費用を削減するために、不動産明渡しの強制執行とともに動産執行を併せて申し立てることにより、不動産明渡しの催告の際に目的外動産を差し押さえ、断行日に売却するといったことが行われています。

※田辺総合法律事務所　弁護士法人色川法律事務所編『Ｑ＆Ａ　民事保全・執行　実務の勘どころ１１０』新日本法規出版2023年 2月ｐ255

実務上は、建物明渡しの強制執行の申立てと併せて動産執行の申立てをするのが通常です。
前記のとおり、債務者が目的外動産を引き取りたいと述べるなど債務者等が目的外動産を引き取る可能性が高い場合や目的外動産が高価な動産（宝石、貴金属、書画骨董等の美術品、機械など）の場合には、即日売却・近接日売却を行うことはできず、目的外動産を保管場所に搬出した上で、１か月間ほど保管せざるを得なくなります。
そこで、債権者は、動産執行の申立てをすることによって、明渡しの催告（民執168の２①）の際に目的外動産を差し押さえた上で、断行日にこれを売却すれば、買受人に直ちに搬出させることにより（債権者自ら買受人になる場合は、これらの動産を取り除くことなく）、目的建物の明渡執行を完了することができるというメリットがあります。

※清水俊順（弁護士）、高村至（弁護士）編『〔改訂版〕借地借家事件処理マニュアル』新日本法規出版2024年 4月ｐ348〜349

実務上、動産執行による差押えを実施できる場合は多くはない。
多くの債務者が経済的に行き詰まっており、換価可能な物を有していない場合がほとんどであり、また、差押えをするには様々な制限が法令上課されているからであり、そのほとんどが執行不能で終わるといっても過言ではない。

※『月報司法書士537号』日本司法書士会連合会ｐ21

もっとも、生活必需品などの差押禁止動産（民執131）については、動産執行の申立てによる差押えはできませんので（ただし、債務者が長期不在で、目的建物に生活実態が全く認められない場合には、上記の規定の適用はないと考えられています。）、目的外動産として、即日売却・近接日売却又は保管後の売却をすることになります。

※清水俊順（弁護士）、高村至（弁護士）編『〔改訂版〕借地借家事件処理マニュアル』新日本法規出版2024年 4月ｐ349

なお、建物賃貸借契約を賃料不払により解除し、建物の明渡しとともに、未払賃料等の支払を命じる判決を取得した上、建物明渡執行と並行して、未払賃料債権に基づき、相手方（債務者）所有動産類の差押えを申し立てる場合（【参考書式27】参照）がありますが、その場合、執行官は、前記明渡催告の日に動産を差し押えた上、断行期日において、差押動産を売却して買い取った者に即時に引き渡し、残った目的外動産を搬出して、相手方（債務者）にその場で引き渡し、引き渡せない場合は保管替えをします。

※堂島法律事務所編『不動産明渡・引渡事件処理マニュアル』新日本法規出版２０１７年ｐ２３４

ところで、明渡催告の際に、動産執行も同時に行って、高価な動産については差押手続をなしているので、仮に、断行日においても、債務者が不在で引渡しの見込みがないのであれば、差押物件以外の目的外動産について執行官に即日売却をお願いし、執行官の判断で即日売却に及ぶことも可能である（民執規154条の２第３項）。

※山北英仁著『今日から実践！ アパート・マンション明渡し・滞納家賃回収等の実務』日本加除出版2022年 1月ｐ103

また、明渡催告期日あるいは断行期日において、相手方（債務者）から、目的外動産について所有権放棄書（【参考書式28】参照）を取り付けることができると、執行官において、目的外動産を適宜に処理することができ、明渡執行が円滑に行われます。

※堂島法律事務所編『不動産明渡・引渡事件処理マニュアル』新日本法規出版２０１７年ｐ２３４

執行の実務上は、建物内に動産類が残っていて、かつ所有権放棄の確認が書類で取れていない場合には断行に進むのが通常です。
所有権放棄の同意がないのに賃貸人が勝手に賃借人の家財道具を処分するのは自力救済になってしまうからです。
最後までごねていた賃借人も、最後の最後には意外と律儀に退去していくこともあり、断行当日に室内に入ったところ、あらかたの荷物は運び出し済で、居間のちゃぶ台に署名押印のされた所有権放棄の確認書（執行催告の際に執行官が賃借人に渡した）が置いてあったというような事案もあります。

※東京弁護士会法友全期会業務委員会編『はじめての事件シリーズ　建物明渡請求』創耕舎2017年 2月ｐ177

そして、原告郁子と被告北川との交渉により、右動産を訴外会社が保管し、原告らが平成二年三月三一日までに同社の保管場所までこれらの動産を引き取りに行かない場合には、原告らがその所有権を放棄したものとみなして、同社においてこれを廃棄することを内容とする合意が成立し、原告郁子は同内容の放棄書（丙第二号証）に署名した。

※神戸地方裁判所 1994-10-18 判例タイムズ８８０号１６５頁

しかしながら、右搬出・保管・廃棄行為は原告郁子との約定に基づくものであり、しかも、原告らにおいて重要と思われる品物は事前に持ち出していること、右保管期間は一か月以上あったことが認められるから、右搬出・保管・廃棄のいずれの行為についてもこれを違法なものとすることはできない。

※神戸地方裁判所 1994-10-18 判例タイムズ８８０号１６５頁

以上が基本的な手続の流れであるが、断行時に無価値な目的外動産しか残存していないときは、それらをすべて搬出し、その廃棄は債権者に委ねることをもって手続が終わることもある。

※『月報司法書士537号』日本司法書士会連合会ｐ21

実際には、債権者が買い受けて廃棄することも少なくない。

※平野哲郎著『実践　民事執行法民事保全法　第３版補訂版』日本評論社２０２２年ｐ３０５