【複数の賃貸対象物が相互に与える影響（解除や明渡請求の可否）】

１　複数の賃貸対象物が相互に与える影響（解除や明渡請求の可否）

土地や建物の賃貸借契約において、対象物が複数あるというケースもあります。たとえば複数の（筆の）土地についての賃貸借です。
このようなケースでは、一方の対象物について生じた事情が他方の対象物にも影響することがあります。これだけだと分かりにくいので、本記事では、実例を挙げて説明します。

２　複数の賃貸土地の一部の用法違反による全部の解除を認めた判例

複数の土地を対象として賃貸借契約を締結したケースです。一方の土地だけについて、用法違反がありました。これを理由として両方の土地についての解除が認められました。

３　賃貸建物の駐車場部分の解除に正当事由を必要とした裁判例

契約としては、建物の賃貸借なのですが、建物の周辺の土地も駐車場として貸していたというケースです。
賃貸人は、建物以外の土地（駐車場）部分だけの解約（解除）を主張しました。裁判所は、土地部分の賃貸借の解除にも借家法の正当事由が必要であるとした上で、この事案では正当事由はないと判断し、解除を否定しました。

４　マンション居室とビルドイン駐車場の一体性を否定した裁判例

マンションの居室とマンションの１階部分にあるビルドイン型の駐車場を対象とした賃貸借がなされていたケースで、賃貸人が駐車場の賃貸借だけ解約を告知しました。
これについて裁判所は、まず、駐車場は「建物」の一部ではあるけれど、独立性・排他性を欠くことから、借地借家法上の「建物」ではないと判断しました。
次に、居室の賃貸借と駐車場の賃貸借の一体性について、最初の契約書が別であり、賃料・期間も別個に定められていたことなどから否定しました。
結論として、駐車場の賃貸借には借地借家法の適用はないことになり、賃貸人からの解約されない、つまり、解約により契約は終了した（明渡義務がある）ことになりました。

５　店舗隣接地の賃貸借の明渡請求を権利濫用とした裁判例

カラオケ店としての建物の賃貸借と来客用の駐車場（土地）の賃貸借の２つの契約が存在したケースです。この２つの賃貸借は、賃貸人（所有者）が異なっていました。
土地の賃貸借は、建物所有目的ではないので、民法の規定どおりに解約告知によって終了することになります。しかし、この結論だと、カラオケ店として建物を使うことに支障が生じます。
そこで裁判所は、明渡請求を権利の濫用として否定しました。

６　まとめ

以上のように、賃貸借の対象物が複数個（複数エリア）である場合、解除や明渡請求については相互に影響することがあります。原則どおりの結論にはならないこともあるのです。

本記事では、複数の賃貸対象物が相互に与える影響を説明しました。
実際には、個別的事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に土地や建物の賃貸借の解除や明渡に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。