【土地・建物への共同抵当権設定後の建物再築と法定地上権の成否（平成９年判例・全体価値考慮説）】

＜平成９年判例の結論部分＝否定説＞

あ　前提事情

所有者が土地及び地上建物に共同抵当権を設定した後，右建物が取り壊され，右土地上に新たに建物が建築された

い　原則

原則として（特段の事情のない限り），新建物のために法定地上権は成立しない

う　例外（特段の事情）

例外的に法定地上権が成立する特段の事情の具体例
＝新建物の所有者が土地の所有者と同一であり，かつ，新建物が建築された時点での土地の抵当権者が新建物について土地の抵当権と同順位の共同抵当権の設定を受けたとき
※最判平成９年２月４日

＜新建物の同順位抵当権があっても例外扱いとなったケース＞

更地である土地に一番抵当権の設定を受けた者が，その後，右土地の所有者によって右土地上に建築された建物に順位一番の共同抵当権の設定を受けたが，右両抵当権の設定登記の中間に法定納期限がある租税債権が存することとなり，配当要求の終期までにその租税債権に基づいて交付要求がされるに至った場合には，執行裁判所は，右土地又は建物の競売あるいは土地及び建物の一括売却によって法定地上権が成立することはないものとして，売却及び配当を実施すべきものである。
建物価格や租税債権の額等に照らし土地の抵当権者に不利益が生じない場合であっても，この理に変わりはなく，租税債権によって土地抵当権者に不利益が生ずる抽象的可能性がある限り，法定地上権の成立を否定すべきものである。
※東京地判平成８年６月１１日

＜平成９年判例の理由＝全体価値考慮説＞

あ　全体価値考慮説の採用

土地及び地上建物に共同抵当権が設定された場合，抵当権者は土地及び建物の全体の担保価値を把握している

い　合理的意思の内容

抵当権設定当事者の合理的意思は次の内容である
抵当権の設定された建物が存続する限りは当該建物のために法定地上権が成立することを許容する
しかし，建物が取り壊されたときは土地について法定地上権の制約のない更地としての担保価値を把握しようとする

う　法定地上権の成立を肯定した場合の不合理性

仮に，抵当権が設定されない新建物のために法定地上権の成立を認めるとすれば，抵当権者は，当初は土地全体の価値を把握していたのに，その担保価値が法定地上権の価額相当の価値だけ減少した土地の価値に限定されることになって，不測の損害を被る結果になる
これは，抵当権設定当事者の合理的な意思に反する
※最判平成９年２月４日

＜平成９年判例による公益と当事者意思の関係の指摘＞

なお，このように解すると，建物を保護するという公益的要請に反する結果となることもあり得るが，抵当権設定当事者の合理的意思に反してまでも右公益的要請を重視すべきであるとはいえない
※最判平成９年２月４日

＜執行妨害行為の横行と全体価値考慮説の関係＞

土地建物共同抵当における建物再築の場合の法定地上権の成否に関する全体価値考慮説は，バブル経済の崩壊過程から出てきた考え方である。
すなわち，バブル経済の崩壊過程において，融資金の返済ができず，かといって素直に抵当権の実行に応じたくない債務者が，従来の判例理論を逆手にとって，旧建物を取り壊して新建物を建築し，それを別の債権者のための抵当に付すとか，あるいは第三者に土地を貸して，その第三者に新建物を建築させるといった事態が多数発生した。
全体価値考慮説は，このような実質的な執行妨害に対処するために開発された理論であるといって過言ではなかろう。
土地の抵当権者のために新建物に土地と同一順位の抵当権が設定されるなら，従前からの利益は確保されるわけであるから，法定地上権を否定する必要性がなくなるのは当然である。
※松本恒雄稿『民法３８８条（法定地上権）』／広中俊雄ほか編『民法典の百年Ⅱ』有斐閣１９９８年ｐ６８８

＜全体価値考慮説への批判（概要）＞

あ　不合理性が現実化する具体例

土地を購入後に建物を建築する状況や，震災により住宅が倒壊した状況において，全体価値考慮説を採用すると不合理な事態が生じる
詳しくはこちら｜全体価値考慮説の不合理性が現実化する具体例

い　更地信仰の影響

全体価値考慮説は，土地と建物の全体の評価よりも更地の評価の方が高いという考え方（更地信仰）を反映している
更地信仰はバブル経済をひきおこすなどの弊害がある
詳しくはこちら｜更地信仰が全体価値考慮説に及ぼした影響とその批判・反論

＜従来の通説＝肯定説＝個別価値考慮説＞

法定地上権の成否は土地建物に抵当権が設定された当時を基準とし，土地抵当権は建物の法定地上権を控除した価値をもって担保の目的としたものである
そこで，土地又は建物の一方のみが競売に付されたときは，土地抵当権については法定地上権の価値を控除した交換価値を実現すれば足りる
新建物のために法定地上権の成立を認めても，地上権の内容を旧建物を基準として定める限り，土地抵当権を侵害することはない
※春日通良稿／『最高裁判所判例解説　民事篇　平成９年度』法曹会２０００年ｐ２０９，２１０