【土地・建物への共同抵当権設定後の建物再築と法定地上権の成否（平成９年判例・全体価値考慮説）】

１　土地・建物への共同抵当権設定後の建物再築と法定地上権の成否

法定地上権が成立するかどうかという解釈の問題の１つとして、土地と建物の両方に抵当権を設定した後に建物が（解体され）再築されたケースがあります。本記事では、この解釈論について説明します。

２　平成９年判例の結論部分＝否定説

この解釈については、以前見解は分かれていましたが、平成９年が解釈を統一しました。平成９年判例の結論は、原則として法定地上権の成立を否定し、例外として、土地の抵当権者が建物について同順位の抵当権設定を受けた場合には成立を肯定するというものです。

３　新建物の同順位抵当権があっても例外扱いとなったケース

ここで、平成９年判例より前の下級審裁判例で、再築建物に、土地と同一順位の抵当権設定を受けたという事例が登場していました（最初の抵当権設定時には建物は存在しなかったの平成９年判例が当てはまらない事例でしたが）。
「再築建物に土地と同一順位の抵当権設定」という部分だけをとらえると、平成９年判例の例外（特段の事情）にあたり、法定地上権が成立する、ということになりそうです。しかしこの事例では、再築建物の抵当権よりも配当上優先となる租税債権が存在するという特殊事情がありました。実質的には再築建物に設定した抵当権は２番であったのと同じことです。
そこで平成９年判例の基準でいうところの例外（特段の事情）には当たらない、つまり結果的に原則に戻って法定地上権が成立しない、ということになった、と説明できます。

４　平成９年判例の理由＝全体価値考慮説

平成９年判例の説明に戻ります。平成９年判例が採用した見解のベースは、抵当権者が土地と建物の全体の価値を把握しているという考え方です。全体価値考慮説といいます。

５　平成９年判例による公益と当事者意思の関係の指摘

もともと、法定地上権の制度趣旨としては、当事者の意思の尊重とともに公益もあります。
詳しくはこちら｜法定地上権の制度趣旨（建物保護の理由＝当事者意思や公益）
公益を重視すると、法定地上権の成立を肯定する方向になります。
これについて、平成９年判例は、公益よりも当事者の意思を優先するということを明言しました。

６　執行妨害行為の横行と全体価値考慮説の関係

平成９年判例が全体価値考慮説（否定説）を採用した背景には、当時、執行妨害行為が横行していたことも指摘されています。つまり、法定地上権の成立を肯定すると、執行妨害的な行為を助長することになりかねない、ということがいえるのです。

７　全体価値考慮説への批判（概要）

以上のように、平成９年判例が採用した全体価値考慮説には理由や背景がありますが、これを批判する見解もあります。

８　従来の通説＝肯定説＝個別価値考慮説

なお、平成９年判例の前には、法定地上権の成立を肯定する見解が優勢であり、通説となっていました。通説が理由としていたのは、土地の抵当権だけに着目すると、当初から法定地上権相当の価値を控除した価値しか把握していなかったという考え方です。これを個別価値考慮説といいます。

本記事では、土地・建物の両方に抵当権を設定した後に建物が再築されたケースで法定地上権が成立するかどうかという解釈論を説明しました。
実際には、個別的事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に抵当権や競売による法定地上権に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。