1 全体価値考慮説の不合理性が現実化する具体例
2 平成9年判例の全体価値考慮説(批判の対象・概要)
3 土地購入+新築における全体価値考慮説の不合理性
4 建物倒壊における全体価値考慮説の不合理性
5 他の見解の結果の合理性

1 全体価値考慮説の不合理性が現実化する具体例

土地と建物の両方に抵当権を設定した後に建物が(解体され)再築されたケースで,法定地上権が成立するかどうか,という問題について,平成9年判例は原則として否定する解釈を採用しました。全体価値考慮説という見解です。これに対して,特定の状況で不合理な結果が現れるという批判があります。本記事では,全体価値考慮説の不合理性が現実化する具体例を説明します。

2 平成9年判例の全体価値考慮説(批判の対象・概要)

平成9年判例は,全体価値考慮説を採用し,原則として法定地上権の成立を否定するという解釈を示しました。

<平成9年判例の全体価値考慮説(批判の対象・概要)>

土地・建物に共同抵当権が設定された後,建物が取り壊された上で再築された場合,(抵当権が実行された時に)原則として法定地上権は成立しない
※最判平成9年2月4日
詳しくはこちら|土地・建物への共同抵当権設定後の建物再築と法定地上権の成否(平成9年判例・全体価値考慮説)

3 土地購入+新築における全体価値考慮説の不合理性

全体価値考慮説の不合理性が現実化してしまうシーンとして,土地を購入した後に建物を新築するというものが挙げられます。土地購入代金と建物の建築費用の調達のためのそれぞれ融資について,別の金融機関を利用することができなくなってしまうのです。

<土地購入+新築における全体価値考慮説の不合理性(※1)>

あ 土地の購入資金の融資

Aは,土地を購入資金を金融機関Bから借り入れた
土地にBの抵当権を設定した

い 土地の抵当権実行による法定地上権の成否

Bが土地の抵当権を実行した場合,法定地上権は成立しない
→建物は取壊しを余儀なくされる

う 建物建築資金の融資

Aは,建物を建築するための資金の融資を受けるつもりである
融資のために,完成した建物に抵当権を設定する

え 別の金融機関による融資

B以外の金融機関Cが建物に抵当権の設定を受けても担保価値はない
→Cは融資をしないことになる
=土地の抵当権者以外からは融資を受けられない

お 同一金融機関による融資

Bが建物についても同一順位の抵当権の設定を受けることによって全体価値を確保できる
→Bは融資をすることもあり得る
※松本恒雄稿『民法388条(法定地上権)』/広中俊雄ほか編『民法典の百年Ⅱ』有斐閣1998年p687

4 建物倒壊における全体価値考慮説の不合理性

たとえば震災によって建物が倒壊した後に,再築しようとするシーンでも不合理な結果が現れます。従前の住宅ローンが残っていると,建物の再築費用の融資を別の金融機関から受けることができなくなってしまうのです。

<建物倒壊における全体価値考慮説の不合理性(※2)>

あ 前提事情

Aは住宅の取得の際,土地・建物を共同抵当とする,金融機関Bの住宅ローンを利用した
住宅ローンの返済があまり進んでいない段階で,地震により建物が崩壊した
Aは建物を再築する費用について融資を利用するつもりである

い 別の金融機関による融資

B以外の金融機関Cが再築した建物に抵当権の設定を受ける
Bが抵当権を実行した場合,法定地上権は成立しない
→建物は担保価値がない
→Cは融資をしないことになる

う 同一金融機関による融資

Bが建物についても同一順位の抵当権の設定を受けることによって全体価値を確保できる
→Bは融資をすることもあり得る
ただし,追加融資となるので,当該建物・土地以外の担保の提供を要求することになると思われる
※松本恒雄稿『民法388条(法定地上権)』/広中俊雄ほか編『民法典の百年Ⅱ』有斐閣1998年p688

5 他の見解の結果の合理性

以上のような不合理な結果は,全体価値考慮説(否定説)を採用したから生じるのです。個別価値考慮説(肯定説)や,(否定説を前提としつつ)一括競売を義務づけるような解釈をとれば,以上で指摘した不合理は生じません。

<他の見解の結果の合理性>

個別価値考慮説や一括競売の事実上の義務化説によると,前記※1,前記※2のような全体価値考慮説の不合理性は生じない
※松本恒雄稿『民法388条(法定地上権)』/広中俊雄ほか編『民法典の百年Ⅱ』有斐閣1998年p688

本記事では,全体価値考慮説を採用することによって生じる不合理な状況の具体例を説明しました。
実際には,個別的事情によって,法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に抵当権や競売による法定地上権に関する問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。