1 土地占有権原がない建物の問題(前提)
2 競売による建物解体を回避する方法
3 借地契約ができない状況による不都合
4 法定地上権の制度の目的・趣旨

1 土地占有権原がない建物の問題(前提)

不動産の競売に関して法定地上権という制度があります。
詳しくはこちら|法定地上権の基本的な成立要件
本記事では,法定地上権の制度の目的・趣旨について説明します。

<土地占有権原がない建物の問題(前提;※1)>

あ 前提事情

競売によって土地・建物の所有者が異なるに至った場合

い 不都合な結果

建物について土地の利用権原がなくなることがある
→建物所有者が土地を『不法占有』していることになる
→建物を解体し,土地を明け渡す義務が生じる

う 担保・競売への影響

『い』のような結果を前提とすると
→建物に入札する者がいなくなる
=売却できない状態となる
担保権設定・競売の実行をする意味がなくなる

2 競売による建物解体を回避する方法

『土地・建物の所有者が異なる』としても『借地契約』がある場合もあります。
この場合は,所有者は明渡請求ができません。
新たに土地を譲り受けた者も,通常は明渡請求ができません。

<競売による建物解体を回避する方法>

あ 予防方法

土地所有者と建物所有者の間で『借地契約』を締結しておく
建物登記などの対抗要件を備えておく

い 建物解体義務の回避

競売後も『借地契約』が存続する
→建物解体・土地明渡義務は生じない
詳しくはこちら|借地権の対抗要件|『建物登記』があれば底地の新所有者に承継される

3 借地契約ができない状況による不都合

もともと土地・建物の所有者が同一の者である場合『借地契約』を締結できません。
『借地契約』がない状態で『土地・建物の片方だけが競売になった』場合には不都合が生じます。

<借地契約ができない状況による不都合>

あ 借地契約ができない状況

『土地・建物が同一所有者』である場合
→借地契約は締結できない

い 土地・建物の一方の競売→不都合

土地・建物の一方だけが競売手続で売却された場合
→『土地・建物が別人所有』という状態になる
→建物の占有権原がない状態となる
→『建物解体』が必要となる(前記※1)
=社会経済的に不合理・不利益である

4 法定地上権の制度の目的・趣旨

『借地契約』ができないことによる不都合を回避する制度があります。
『法定地上権』という制度です。

<法定地上権の制度の目的・趣旨>

一定の場合,競売後に『地上権』を認める
→『建物解体=不合理』を避けることができる
※民法388条

法定地上権が発生する条件(成立要件)については,別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|法定地上権の成立要件には物理的要件や所有者要件がある