【区分所有権の売渡請求（区分所有法１０条）の基本（趣旨・典型例・行使・効果）】

＜区分所有法１０条（売渡請求権）の条文規定＞

（区分所有権売渡請求権）
第十条　敷地利用権を有しない区分所有者があるときは，その専有部分の収去を請求する権利を有する者は，その区分所有者に対し，区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。
※区分所有法１０条

＜区分所有法１０条の趣旨＞

区分所有者が敷地利用権を有しない場合には，その敷地の権利者は，区分所有者に対してその専有部分の収去を請求することができる
しかし，区分所有建物においては，その専有部分のみを収去することは物理的にも社会通念上も不可能に近い
そこで，本条は，専有部分の収去を請求する権利を有する者が，敷地利用権を有しない区分所有者に対して，区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができるものとした
※稲本洋之助ほか著『コンメンタール　マンション区分所有法　第３版』日本評論社２０１５年ｐ７３

＜区分所有者が敷地利用権を有しないケースの典型＞

あ　分離処分禁止前の分離処分

専有部分と敷地利用権の分離処分が禁止されていなかった時期（昭和３７年の区分所有法）に分離処分がなされた

い　分離処分を認める規約

規約で専有部分と敷地利用権の分離処分を認める旨を定められた（区分所有法２２条ただし書）
分離処分がなされた

う　賃貸借契約の終了（※１）

区分所有者が敷地を賃借した
その後，合意解除，解約権留保特約による解約，債務不履行解除などにより賃貸借が終了した

え　分離処分禁止の対抗不可

分離処分禁止に違反する処分がなされた
相手方が善意であったためにその無効を主張できない（区分所有法２３条）
※稲本洋之助ほか著『コンメンタール　マンション区分所有法　第３版』日本評論社２０１５年ｐ７３

＜売渡請求権を行使できる者＞

あ　条文規定

敷地利用権を有しない区分所有者に対して区分所有権の売渡請求権を行使することができる者は，その専有部分の収去を請求する権利を有する者である
※区分所有法１０条

い　典型例

敷地の所有者や賃貸人
※稲本洋之助ほか著『コンメンタール　マンション区分所有法　第３版』日本評論社２０１５年ｐ７５

＜売渡請求権の行使と効果＞

あ　売渡請求権の行使方法

相手方に対する請求権行使の意思表示

い　基本的な効果

時価による売買契約成立の効果が生じる
売渡請求権は形成権である

う　売買の対象

共用部分・共有持分は専有部分の処分に従う
※区分所有法１５条１項
区分所有権が売り渡された場合には，その区分所有者が有していた共用部分・共有部分もともに売買の対象となる

え　時価の算定

ア　算定の内容 『時価』とは，当該区分所有権（共用部分・共有部分も含む）の客観的な価格であり，専有部分が商店などに利用されている場合には，その場所的利益も考慮される
『時価』の算定に当たって，建物の再調達価格のみを内容とするのではなく，場所的利益や収去されない利益を加算する
※東京地裁平成３年１月３０日
イ　手続 時価について当事者間に協議が調わない場合には， 訴訟によって確定する
※稲本洋之助ほか著『コンメンタール　マンション区分所有法　第３版』日本評論社２０１５年ｐ７５

＜専有部分の収去請求＞

あ　売渡請求と収去請求の関係

区分所有法１０条は，専有部分の収去請求を否定するものではない
収去請求をすること自体は適法である

い　収去請求における他の区分所有者の承諾

専有部分の収去により他の区分所有者の専有部分に影響を与えるときはその者の承諾を要する

う　収去請求による不法行為責任

専有部分の収去によって他の区分所有者の権利を害した場合，不法行為責任が生じる
※東京地裁昭和４７年６月１０日参照
※稲本洋之助ほか著『コンメンタール　マンション区分所有法　第３版』日本評論社２０１５年ｐ７５

＜敷地の賃貸借の賃料債務・解除の可分性と売渡請求権の関係＞

あ　賃料債務・解除の可分性と売渡請求権の関係

敷地を対象とする賃貸借契約の賃料債務を可分債務とし，解除も可分とする（不可分性の規定を適用しない）という見解によると，特定の区分所有者との賃貸借だけを解除することが認められる
売渡請求権を活用する典型的状況（前記※１）となる

い　賃料債務・解除の不可分性と売渡請求権の関係

敷地を対象とする賃貸借契約の賃料債務を不可分債務とし，解除も不可分とする（不可分性の規定を適用する）という見解によっても，状況によっては売渡請求権を活用できることがある

う　賃料債務・解除の可分性の記事（参考）

詳しくはこちら｜複数の賃借人（共同賃借人）の金銭債権・債務の可分性（賃料債務・損害金債務）