【売買の瑕疵担保責任の期間制限についての宅建業法の規定（『引渡し』の意味）】

１　売買の瑕疵担保責任の期間制限についての宅建業法の規定
２　瑕疵担保責任の期間に関する民法の規定（前提）
３　瑕疵担保責任の期間に関する宅建業法の規定
４　『目的物の引渡しの日』の解釈

１　売買の瑕疵担保責任の期間制限についての宅建業法の規定

売買や請負契約において瑕疵があった場合には，瑕疵担保責任が発生することがあります。瑕疵担保責任には比較的短い期間制限があります。
詳しくはこちら｜瑕疵担保責任の期間制限の規定と特約の制限（まとめ）
瑕疵担保責任のうち，売買に関するものについては，宅建業法に期間制限に関する規定があります。
本記事では，売買の瑕疵担保責任の期間制限についての宅建業法の規定を説明します。

２　瑕疵担保責任の期間に関する民法の規定（前提）

宅建業法の瑕疵担保責任の期間についての規定は，その前提である民法の規定の内容を修正するものです。そこで，最初に，民法上の瑕疵担保責任の期間制限の規定を押さえておきます。
民法５７０条で５６６条を準用しています。
結局，買主が瑕疵があることを知った時から１年以内（に賠償請求をする）という期間制限が設定されているのです。
そして，この規定は任意規定です。特約で違う期間制限を設定（合意）することができます。

３　瑕疵担保責任の期間に関する宅建業法の規定

民法の規定では，瑕疵担保責任の期間制限に関する特約（合意）は自由にできることになっています（前記）。
しかし，不動産（正確には宅地と建物）の売買契約で，売主が宅建業者である場合には，民法の規定が修正されます。特約で瑕疵担保責任の追及ができる期間を短縮する限界は『引渡から２年』となります。
『引渡から１年』という特約は最短期間を下回るので無効となります。『引渡から３年』という特約は最短期間を上回るので有効です。
実際に特約（売買契約書の条項）の中で，瑕疵担保責任の期間を『引渡から２年』に制限しているものがとても多いです。

４　『目的物の引渡しの日』の解釈

実務では，不動産の売買契約で，瑕疵担保責任の期間が，引渡から２年に制限されていることが多いです（前記）。
実際には，引渡とはいつの時点を指すかがはっきりせず，見解が対立するケースもよくあります。
趣旨としては，責任追及の起算点，つまり，買主が瑕疵を発見できる（賠償請求できる）ことになる時点というものです。
そこで，一般的に，建物の鍵を渡すというように，現実に引き渡した時点であると解釈されています。

本記事では，不動産の売買の瑕疵担保責任の期間制限に関する宅建業法の規定について説明しました。
実際には，瑕疵に関する責任には複数の種類がありますし，期間制限に関する規定や解釈にはいろいろなものがあります。主張や立証のやり方次第で結論が違ってきます。
実際に売買契約における瑕疵（欠陥）の問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。