【不動産登記の推定力（法的位置づけや推定の範囲の見解のバラエティ）】
1 不動産登記の推定力
不動産登記は対抗力というとても重大な効果が与えられます。対抗関係において、登記を得た者が確定的に権利を得られるというものです。
詳しくはこちら｜対抗要件の制度（対抗関係における登記による優劣）の基本
さらに、不動産登記には、法的な推定力もあります。登記の推定力については、いろいろな見解があり解釈（の分布）は複雑です。
本記事では、不動産登記の推定力について説明します。
2 権利推定・事実推定のいずれか
（１）見解の整理（３種類）
不動産登記の推定力は、権利推定と事実推定のどちらにあたるのか、という見解が分かれています。
一般的な見解（通説）は、現在の権利状態だけが推定されるというものです。
見解の整理（３種類）
あ 権利推定説（通説）
現在の権利状態が推定される
登記原因・誰から取得したのか、は推定の内容に含まない
※最判昭和３４年１月８日など（後記※１）
い 事実推定説
権利変動の原因事実（＝登記原因として登記された事実）が推定される
権利の状態は推定の内容に含まない
う 両方を認める説
権利推定（あ）と事実推定（い）の両方を認める
内容はさらに細かく２つの見解に分かれる
※舟橋諄一ほか編『新版 注釈民法（６）物権（１）補訂版』有斐閣２００９年ｐ７２３、７２４
（２）昭和３４年最判（権利推定説）の内容
前述の３つの見解のうち最も一般的な権利推定説をとった昭和３４年最判を紹介します。原審の判断について、物権変動と原因となった債権行為（登記上の「登記原因」）の２つについては推定を否定しているように読めます。逆に、権利が誰に帰属するのか（現在の権利状態）の推定は認める判断をしたと読めます。
昭和３４年最判（権利推定説）の内容（※１）
されば、原判決は、所論第四点のいうように、結局物権変動並びにその原因となつた債権行為が有効に存在することを推定したものでないこと明白である。
それ故、論旨第四点は、原判決の判示に副わない法令違背を主張するに帰し、採るを得ない。
※最判昭和３４年１月８日
3 法律上の推定と事実上の推定の内容と違い（前提）
不動産登記の推定力の理論的な根拠について、法律上の根拠（民法１８８条の類推）があるかどうかの見解は分かれています。
この見解によって法律上の推定なのか事実上の推定にすぎないのか、が違います。最初に２つの見解の内容を整理しておきます。
法律上の推定と事実上の推定の内容と違い（前提）
あ 法律上の推定力
ア 基本的な内容
権利に関する登記について
登記名義人の権利の存在を法律上推定する効力（権利推定効）である
イ 推定効が生じる要件
・不動産の実在
・登記名義人の実在
・登記に職権抹消事由に相当する瑕疵がない
※舟橋諄一ほか編『新版 注釈民法（６）物権（１）補訂版』有斐閣２００９年ｐ４４１、４４２
い 事実上の推定力
権利、表示に関する登記について
登記に対応する法律関係or事実関係が存在するであろうという事実上の推定力である
個別の事案における登記の証拠としての価値評価の問題である
挙証責任を転換する効果を有するものではない
＝自由心証の範囲内にとどまる
※舟橋諄一ほか編『新版 注釈民法（６）物権（１）補訂版』有斐閣２００９年ｐ４４０
う 法律上の推定と事実上の推定の違い
比較項目
法律上の推定
事実上の推定
意味（定義）
法律の規定に基づく
法律の規定に基づかない
裁判官への拘束力
推定が強制的
推定が裁量的
推定の排斥
本証を要する
反証で足りる
根拠
民法１８８条の類推
（なし）
※舟橋諄一ほか編『新版 注釈民法（６）物権（１）補訂版』有斐閣２００９年ｐ７２５
4 法律上の推定・事実上の推定のいずれか
事実上の推定と解釈していると読める判例もあります。しかし、積極的に法律上の推定を否定していると読めるとはいいきれません。
結論としては、確立した統一的見解はないということです。
法律上の推定・事実上の推定のいずれか
あ 関連する判例
事実上の推定と読める
しかし、登記の推定力によらないとも読める
＝法律上の推定を積極的に否定したわけではない可能性もある
※大判大正１１年１月２０日
い まとめ
法律上の推定を明確に認める判例はない
※舟橋諄一ほか編『新版 注釈民法（６）物権（１）補訂版』有斐閣２００９年ｐ７２９
5 推定の内容（推定事項）は何か
不動産登記の推定力によって推定されるのはどんな事実なのか、という点についての解釈論もあります。
一般的に、第三者に対抗できる権利の中の対抗できる登記事項に限定されると考えられています。
推定の内容（推定事項）は何か
あ 前提事項
現在の権利状態が推定されるという見解を前提にする
権利の登記が対象である（表示の登記は含まない）
い 推定される権利の範囲
不動産に関する権利のうち、第三者に対抗できる権利が推定される
※舟橋諄一ほか編『新版 注釈民法（６）物権（１）補訂版』有斐閣２００９年ｐ７３０
う 推定される権利の内容
存在すると推定される権利について
登記の記録のうち現在の権利の状態に関するもののみである
え 具体的内容
推定される事項
権利の種類・順位・内容・権利者
推定されない事項
登記原因・日付
※舟橋諄一ほか編『新版 注釈民法（６）物権（１）補訂版』有斐閣２００９年ｐ７３０
6 推定の効果はどこまで及ぶか
不動産登記の推定力の効果についての見解もバラエティがあります。
まずは、推定が認められた場合に、推定を覆すためにはどの程度の反対の証明が必要なのか、ということです。これについては明確な基準が確立しているわけではありません。
推定が及ぶ者の範囲としては、登記上の権利変動の当事者が除外されます。
推定の効果はどこまで及ぶか
あ 基本的な効果
（法律上の推定説を前提とする）
登記の存在が証明された場合
裁判所は、反対の証拠によって覆されない限り、推定を認めなければならない
※最高裁昭和４６年６月２９日参照（そのように読むことができる）
※舟橋諄一ほか編『新版 注釈民法（６）物権（１）補訂版』有斐閣２００９年ｐ７３２
い 推定の覆滅
ア 見解の分布
どの程度の証明があれば推定が覆るのかについて
→複数の見解がある
イ 判例
間接事実により推定を覆すことを認めた
どの程度の証明を要するかは示していないとも読める
※最高裁昭和３９年１月２３日
※舟橋諄一ほか編『新版 注釈民法（６）物権（１）補訂版』有斐閣２００９年ｐ７３２、７３３
う 推定の効果の人的範囲（推定の援用の制限）
登記の内容となっている権利変動（取引）の直接の当事者間について
→登記による推定は及ばない（援用できない）
※最高裁昭和３８年１０月１５日
※最高裁昭和３５年３月１日参照（民法１８８条について）
7 登記の推定力と占有の推定力との関係
以上のように、不動産の登記上の所有者は、（実体上の）所有者であると推定されます（推定１）。
一方、民法１８８条は、占有者を所有者であると推定します（推定２）。
民法１８８条を不動産の占有にも適用されるとすると、２つの推定（推定１と推定２）が衝突します。
民法１８８条（推定２）が不動産に適用されるかどうかについても、明確に確立した解釈があるわけではありません。
登記の推定力と占有の推定力との関係
あ 基本（まとめ）
占有の推定力（民法１８８条）は
不動産の占有にも適用されるように考えられる
→判例・学説に統一的な見解はない
※大判大正６年１１月１３日参照（肯定方向）
※大判大正１３年９月２５日参照（肯定方向）
※最高裁昭和４６年６月２９日参照（占有より登記を優先させた）
い コンメンタール民法
ア 原則→未登記不動産のみ民法１８８条適用
・・・不動産については、本条（注・民法１８８条）の推定を無制限に適用することは避けなければならない。
そこで、大多数の学説は、登記のある不動産については登記の推定力を認めるべきであり、ただ未登記の不動産についてだけ本条の推定をするべきであると説く。
・・・
イ 例外＝賃借権→民法１８８条適用
ただし、占有に対抗力が認められている建物や農地の賃借権については、占有にも推定力を認めるべきであると考えられる。
※我妻栄ほか著『我妻・有泉コンメンタール民法 第８版』日本評論社２０２２年ｐ４１６
8 登記による善意悪意の推定
登記の存在によって、主観が認定されるということもあります。
例えば不動産を購入した者は、既に登記されていた事項を知っていたと推定されます。
これも推定ですが、以上で説明した登記された内容が真実であることの推定とは大きく違います。
登記による善意悪意の推定
反証のない限り、その不動産になされていた他の登記の事実を知っていたものと推定する
※大判昭和５年６月１１日
9 関連テーマ
（１）税務上の「名義」（登記）の推定力（参考）
民事の話しと離れますが、税務上も、登記は推定力をもっています。
税務上の「名義」（登記）の推定力（参考）
12－1 法第12条の適用上、資産から生ずる収益を享受する者がだれであるかは、その収益の基因となる資産の真実の権利者がだれであるかにより判定すべきであるが、それが明らかでない場合には、その資産の名義者が真実の権利者であるものと推定する。
※所得税基本通達１２−１
本記事では、不動産登記の推定力について説明しました。
実際には、確立した見解（解釈）がないものが多く、細かい事情や主張・立証のやり方次第で結論が違ってきます。
実際に不動産登記と真実が食い違うような状況に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。
