1 司法書士が虚偽の登記申請を見抜くべき情報
2 登記済証の住所・所在地
3 登記済証の登記済印
4 登記済証の登録免許税額
5 印鑑証明書
6 運転免許証
7 申請とは別の(過去の)登記の内容
8 自称当事者・代理人の発言(質疑)
9 取引内容・経緯の不自然性

1 司法書士が虚偽の登記申請を見抜くべき情報

不動産の登記申請に関して,決済の立会を行う司法書士は,常になりすましに騙される(利用される)リスクに直面しています。
そこで,一定の範囲で確認や調査をする義務を課せられており,結果的になりすましを見抜けなかった場合には,確認や調査義務の違反として法的責任が生じることがあります。
詳しくはこちら|不動産登記申請を行う司法書士の確認義務の枠組み(疑念性判断モデル)
司法書士としては,このような責任を回避すべきです。というより,虚偽の登記がなされることを未然に防ぐという専門家としての社会的使命を負っています。
多くの登記事故(における司法書士の責任の判断)の実例から,これに着目すれば不正や虚偽を見抜けたはずだということが分かっています。
本記事では,このような不正や虚偽を見抜ける多くの情報を集約・整理して紹介します。
なお,当然ですが,司法書士の責任は,多くの状況を総合して判断されます。結果的に司法書士の責任が否定されたケースも含めて,とにかく,不正や虚偽が見抜ける情報として登場したものを集めました。

2 登記済証の住所・所在地

まず,なりすましなどの不正な登記を行おうとする者は登記済証を偽造することが大きなミッションとなっています。
逆に,登記済証に偽造の痕跡が残っているケースは多いです。登記済証に残る偽造の痕跡のうち,住所や不動産の所在地に関するものをまとめます。

<登記済証の住所・所在地>

あ 住所

作成時点以降の住居表示変更後の住所が記載されていた
※東京地裁平成9年9月9日(責任あり)
登記済証に記載されている登記権利者の住所が現存しないものであった
※大阪地裁昭和62年2月26日(責任あり)

い 不動産の所在地

登記済証の土地の所在と登記上の所在との不一致
※東京地裁平成元年9月25日(責任なし)

3 登記済証の登記済印

登記済証のうち登記済の印(印影)が,真正なものと違うということもよくあります。

<登記済証の登記済印>

あ 庁名(官公署)

抵当権の登記済印が通常あり得ない官公署のものであった
※大阪地裁昭和62年2月26日(責任あり)
登記済印の庁名・庁印が当時は存在しなかったものであった
(『神戸地方法務局西宮出張所』)
※大阪高裁昭和54年9月26日(責任なし)

い 7桁コードの記載

登記済印の下部に7桁のコードが記載されていなかった
(東京法務局管内の登記所では,平成8年12月以降)
※東京地裁平成13年5月10日(責任あり)

う 多角文字による年数表記

登記済印の箇所の年の表記が『平成壱壱年』であった
(真正=『平成壱拾年』)
※東京地裁平成13年5月10日(責任あり)

え インクの種類・字体

登記済印の押印に朱肉印ではなくスタンプ印が使われていた
登記済印の字体が少し違っていた
※東京高裁平成17年9月14日(責任なし)

4 登記済証の登録免許税額

登記済証が,申請書副本を元に作られている場合,登録免許税も印字されています。偽造した者が,税額の計算の部分でミスをすることもあります。

<登記済証の登録免許税額>

登録免許税の価額の表示が誤っていた
※大阪地裁昭和62年2月26日

5 印鑑証明書

なりすましによって不正な登記をしようとすると,印鑑証明書を偽造する必要もあります。逆に,司法書士にとっては,印鑑証明書をよく観察することで真正なものではないことが分かることもあります。

<印鑑証明書>

あ 定型的印刷文字

末尾部に記載された『この用紙に横浜市章のすかし・・・が入っていないものはコピーです。』という文字が,真正のものに比べて大きく,一部がこすれて不鮮明になっていた
※東京高裁平成17年9月14日(責任なし)

い 透かし

印鑑証明書の透かしがなかった
※東京高裁平成17年9月14日(責任なし)

6 運転免許証

司法書士の当事者や申請意思の確認のプロセスで運転免許証を確認することは有用です。実際に,運転免許証を偽造してなりすますケースが多いです。
運転免許証を偽造すると,よほど精巧に作らない限り,細かい痕跡が残ります。

<運転免許証>

あ 厚さ

厚い

い 文字の誤記

文字の誤記((氏名の)藏と蔵)

う 字体(大きさ)

文字の大きさが異なる

え 写真の輪郭

写真の輪郭が不自然である

お 顔写真と本人の顔の照合

本人の顔と似ていない(照らし合わせの結果)

か 検査の方法

ケースから取り出すことは必須である

7 申請とは別の(過去の)登記の内容

以上で紹介した不正の痕跡は,登記申請に用いるものや,本人確認のための資料(書類など)でした。
これ以外にも,今回の登記申請とは別の登記の有効性が問題となることがあります。
例えば,法人である売主の役員(特に代表取締役)の登記が無効であると,この代表取締役による登記申請やその前提となる売買契約は原則的に無効になります。
また,不動産登記には公信力はないので,売主の所有権の登記が無効である場合には,原則的に買主への移転登記も無効となります。

<申請とは別の(過去の)登記の内容>

あ 今回の登記申請との関係

今回の登記申請とは別の登記(い)が無効である可能性がある
その結果,今回の申請した登記が後から無効となる可能性がある

い 過去の登記が無効となる例

ア 法人の役員(代表権限)
直前に法人の役員の大規模な変更があった
後から株主総会決議不存在の判決確定によって
→今回の登記申請の権限(不動産売買の権限)が否定される
イ 直前の住所変更(登記名義人表示変更登記)
不正な転居届が行われ,その後不正な印鑑登録がなされた可能性がある
→不正な印鑑証明書を利用して不正な移転登記がなされたケースもある
詳しくはこちら|形式的に真正な登記申請によって虚偽の不動産登記が生じた実例

なお,このような過去の登記の有効性まで,(今回の登記申請をする)司法書士の注意義務があるとは認められない傾向があると思います。本記事では,虚偽の登記申請を回避するきっかけとして紹介しました。

8 自称当事者・代理人の発言(質疑)

司法書士が確認するプロセスは,書類などの資料に限りません。依頼者や関係者への質問(ヒアリング)も重要な確認業務です。
要するに,真の当事者(関係者)であれば正確に即答できることを質問して回答してもらう,というものです。

<自称当事者・代理人の発言(質疑)>

あ 基本的な調査方法

司法書士が依頼者(自称当事者・代理人)に質問をする
依頼者が即座に正確な回答をできない場合,なりすましの可能性がある

い 質問の例

ア 生年月日・年齢・干支
イ 住所
ウ 取引内容・その経緯

9 取引内容・経緯の不自然性

なりすましなどの不正な登記申請を防ぐには,取引全体を眺めることも有用です。
普通だったらこのような取引をすることはないだろう,というような不自然性をきっかけとしてさらに詳細に調査をする,ということが求められることもあります。

<取引内容・経緯の不自然性>

あ 基本的な調査方法

申請内容(書類)から分かる情報や関係者の説明から
不自然であると感じることがある
→なりすましによる不正な登記申請である可能性がある

い 不自然と思える状況の例

ア 取引内容
取引の内容に不合理・不自然なことがある
イ 関係者間の面識の低度
当事者や関係者同士の面識の有無・接触の程度を把握する
関係者間の面識がないor接触の程度が低い場合
→なりすましを見抜けていない可能性がある

本記事では,登記申請をする司法書士が,なりすましなどの不正を見抜く材料を網羅的に説明しました。
実際には,極めて精巧な偽造で騙すケースもあります。個別的な細かい事情や,主張・立証のやり方次第で責任の判断は違ってきます。
実際に不正な登記(司法書士の責任)の問題に直面されている方は,みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。